Copropriété : la mise en concurrence pour décider à l’AG de la réalisation de travaux (mise à jour)

I – Les travaux concernés

Les travaux compris dans le budget prévisionnel voté par l’AG à la majorité simple (article 24) concernent l’entretien des parties communes. Ils sont nécessaires à la conservation de l’immeuble et sont laissés à l’initiative du syndic.

Les travaux hors budget prévisionnel sont votés à des majorités différentes selon le type de travaux : amélioration, mise en sécurité des ascenseurs, travaux urgents, travaux d’intérêt collectif, travaux aux frais d’un ou plusieurs copropriétaires dont la maîtrise d’ouvrage est assurée par le syndicat des copropriétaires, travaux de mises aux normes imposés par des textes nouveaux (lois ou règlements), ravalement des façades, isolation du bâtiment par l’extérieur, rénovation de la chaufferie…

L’AG peut décider par un vote à la majorité absolue (article 25) du montant de la commande à partir duquel la consultation du conseil syndical (CS) est obligatoire, quand le CS existe. Si la résolution n’est pas adoptée, mais que les conditions de l’article 25-1 sont remplies, un 2nd vote immédiat est obligatoire à la majorité de l’article 24.

L‘AG peut décider par un 2nd vote à la même majorité absolue (article 25) du montant de la commande à partir duquel le syndic doit (ou le CS peut) effectuer une mise en concurrence. Si la résolution n’est pas adoptée, mais que les conditions de l’article 25-1 sont remplies, un 2nd vote immédiat est obligatoire à la majorité de l’article 24.

Aucun texte règlementaire ne dit si les 2 montants peuvent ou doivent être identiques, aucun texte ne dit le contraire.

Le règlement conventionnel de copropriété peut prévoir certaines dispositions, elles s’imposent aussi bien à l’AG qu’au syndic.

II – L’obligation de mise en concurrence

La mise en concurrence n’est pas obligatoire si l’AG a décidé à la double majorité (article 26) de ne pas constituer un CS. Si la résolution n’est pas adoptée, mais que les conditions de l’article 26-1 sont remplies, un 2nd vote obligatoire a lieu immédiatement à la majorité de l’article 25. Si ce 2nd vote n’approuve pas cette résolution, un 3ème vote n’est pas possible.

La mise en concurrence n’est pas obligatoire si l’AG n’a pas fixé un seuil de mise en concurrence (Cassation – 26 mars 2014).

La mise en concurrence selon le montant concerne toutes les commandes sauf le contrat de syndic pour lequel la mise en concurrence obligatoire est réalisée par le CS.

Le syndic professionnel travaillant régulièrement avec des sociétés qu’il connaît bien leur garantit ainsi un volant de commandes. Il s’évite des relances et des consultations à rallonge auxquelles les entrepreneurs rechignent à participer : le temps passé pour visiter les bâtiments et rédiger un devis ne se soldera pas forcément par une commance ferme. Cette situation n’est pas toujours comprise des copropriétaires qui estiment que la mise en concurrence ne joue pas pleinement. Dans ce cas, et pour éviter de longues et stériles discussions, l’AG peut décider des conditions de cette concurrence : à partir de quel montant de commande et pour quels types de travaux la mise en concurrence est à la charge du syndic ou à la charge du CS, quel est le nombre de devis à produire avant toute décision…

commentaire : une entente entre syndic et entreprise est interdite car anticoncurrentielle et frauduleuse, mais la fraude ne se présume pas, il faut la démontrer…

L’AG peut obliger le syndic à impliquer le CS en amont de la consultation des entreprises ou à communiquer à ce dernier la copie des demandes de devis effectuées. Le but est d’obtenir un maximum de devis afin de choisir le plus intéressant en prestation et en tarif.

III – Combien faut-il de devis

Pour que la mise en concurrence obligatoire soit respectée, 2 cas sont possibles.

Soit le règlement conventionnel de copropriété, soit l’AG, fixe les conditions de la mise en concurrence et le nombre de devis, ces conditions s’imposent au syndic.

Soit le règlement conventionnel ne fixe rien, ou l’AG n’a rien voté concernant les conditions de la mise en concurrence, sauf le montant du seuil à partir duquel il doit y avoir mise en concurrence. Dans ce cas, soit le syndic demande aux entreprises mises en concurrence de fournir des devis, soit un devis descriptif est établi par un maître d’œuvre (architecte ou économiste de la construction, dont le coût est à la charge du syndicat des copropriétaires), puis soumis pour évaluation aux entreprises mises en concurrence.

Aucun texte n’impose de fournir au moins 3 devis lorsque le seuil de mise en concurrence est atteint. Le principe est que pour qu’il y ait mise en concurrence, il suffit de 2 devis provenant de 2 entreprises différentes.

Le règlement conventionnel de copropriété peut avoir prévu les modalités de la mise en concurrence et notamment le nombre de devis à présenter.

Sinon l’AG peut se prononcer à ce sujet de manière générale (valable dans tous les cas à venir) ou de manière spécifique (valable uniquement dans un cas précisément énoncé).

Il n’est pas nécessaire de fournir 2 devis différents pour respecter le principe de mise en concurrence. Le fait de prendre en compte le contrat du prestataire déjà en place et 1 seul devis d’une autre entreprise est suffisant pour valider la mise en concurrence (Cassation – 15 avril 2015).

Pour être certain d’avoir le choix entre 2 ou 3 nouveaux devis en cas de mise en concurrence, il faut prévoir lors d’une AG de fixer non seulement le seuil de mise en concurrence, mais aussi les modalités de cette mise en concurrence (avis du CS, consultation d’un expert, nombre de devis…).

mise à jour février 2021

Bonus vélo : une aide pour l’achat d’un vélo à assistance électrique (VAE)

Copropriété : la consultation des pièces justificatives des charges avant l’AG

Le syndic doit obligatoirement afficher :

-la date de la prochaine AG,

-la possibilité pour les copropriétaires de faire inscrire une ou plusieurs questions à l’ordre du jour,

-la reproduction de l’article 10 du décret n°223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Cet affichage doit être réalisé dans un délai permettant aux copropriétaires de porter les questions à l’ordre du jour de cette AG.

La convocation à l’AG doit être notifiée au moins vingt et un jours avant sa tenue, sauf si un délai plus long est prévu par le règlement de copropriété ou si un délai plus court est indispensable pour cause d’urgence.

Le syndic a l’obligation de tenir les pièces justificatives des charges à la disposition de tous les copropriétaires pendant une période de consultation :

-qui commence à la date de la première présentation de la convocation et finit à la date de la tenue de l‘AG,

-dont la durée, d’une journée ouvrée au moins, est appropriée à la taille de la copropriété (pour les grosses copropriétés elle devra donc se dérouler sur plusieurs jours),

-lors de laquelle le copropriétaire peut se faire assister par un membre du conseil syndical, la présence d‘un autre tiers (comptable, avocat…) non mentionnée, ne semble pas possible,

-lors de laquelle la copie d’un document peut être obtenue aux frais du copropriétaire, selon le tarif de fourniture de documents figurant au contrat de syndic professionnel en cours.

Le syndic choisit le lieu de consultation des pièces justificatives des charges entre son siège social et l‘établissement où il accueille habituellement les copropriétaires. Il devra être celui qui est le plus accessible aux copropriétaires. Les jours et heures d‘accueil doivent être fixés selon les modalités prévues dans son contrat de syndic professionnel en cours, à la rubrique jours et heures d‘accueil physique.

Le syndic professionnel ne peut pas facturer cette prestation qui est incluse dans le forfait de son contrat.

Les pièces à consulter sont classées par catégories, en original ou en copie :

–note d’information sur les modalités de calcul des charges collectives de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire (ECS),

–factures,

–contrats de fournitures et d’exploitations en cours et leurs avenants,

–quantité consommée de chacune des catégories de charges,

-prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges.

La convocation à l’AG contient les documents financiers et comptables (état financier, compte de gestion général, annexes au budget prévisionnel…) permettant un vote éclairé par les copropriétaires.

Elle contient également tous les documents d’information mentionnés dans les différents décrets d’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La comparaison de ces documents avec les factures correspondantes permet aux copropriétaires de s’assurer que chaque dépense est justifiée.

–commentaire : une facture est un document officiel dont les mentions obligatoires sont fixées par le code général des impôts (annexe II article 242 nonies A) et, pour la facturation entre professionnels, par le code de commerce (article L441-9).

textes à consulter (version en vigueur au 1er juin 2020)

-loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (article 18-1).

-code de commerce (article L441-9 I al. 3)

-code général des impôts (annexe II articles 289 II et 242 nonnies A)

-décret n°233 du 17 mars 1967 (articles 9, 9-1, 10, 11 et 33).

-décret n°342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières.

-décret n°1907 du 30 décembre 2015 relatif aux modalités de mise à disposition des pièces justificatives des charges de copropriété.

-décret n°650 du 27 juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l’accès des huissiers de justice aux parties communes d’immeubles.

mise à jour juin 2020

Copropriété : quelle majorité pour voter à l’AG ?

La majorité simple de l’article 24

-c′est la majorité des voix exprimées par les copropriétaires ayant voté par correspondance avant l’AG, présents physiquement, présents par visioconférence ou tout autre moyen électronique permettant de s’assurer de leur identité et représentés par un mandataire détenteur d’un pouvoir à cet effet.

Les absents et ceux qui s’abstiennent ne comptent pas, car ils ne se sont pas exprimés.

-elle concerne aussi les 12 articles suivants :

11 (al.1 et 2), 18 (I tiret 3), 18-1 A (II et III), 24-1 (al.2), 24-2 (al.2 et 3), 24-3 (al.2), 24-5 (IV al.3), 25-1, 27 (al.2), 28 (II al.2 et III al.1), 29-12 et 38-1 (al.2).

-cette majorité simple ou relative s’applique également si la majorité absolue de l’article 25 n’est pas obtenue : l’article 25-1 permet à la même AG, selon le résultat, d’effectuer immédiatement un 2nd vote à la majorité simple des voix exprimées de l’article 24.

Ce dispositif n’est pas une possibilité laissée à l’appréciation du président de seance ou du syndic ou du président du conseil syndical, il s’agit bien d’une obligation.

La majorité absolue de l’article 25

-c’est la majorité des voix de tous les copropriétaires ayant voté par correspondance avant l’AG, présents physiquement, présents par visioconférence ou tout autre moyen électronique permettant de s’assurer de leur identité, représentés et absents.

-elle concerne aussi les 24 articles suivants :

11 (al.1), 14-2 (II 2°), 16, 17-1 (al.3), 18 (I tirets 5 et 9, II tirets 2 et 3, IV), 18-1 AA, 18-1 A (III), 21 (al.2 et 13), 21-1 (al.1), 22 (II), 25-2 (al.3), 26-1, 26-4 (al.2), 26-6 (al.3), 27 (al.1), 28 (I a et b, II al.1 et IV al.3), 29 (al.4), 29-12, 30 (al.1, 2 et 3), 35 (al.3), 38, 41-4 (al.1), 41-5 et 41-6 (al.2).

-cette majorité absolue s’applique également si la double majorité qualifiée de l’article 26 (al.1) n’est pas obtenue : l’article 26-1 permet à la même AG, selon le résultat, d’effectuer immédiatement un 2nd vote à la majorité absolue de l’article 25.

Ce dispositif n’est pas une possibilité laissée au président de l’AG ni au syndic ni au président du conseil syndical, il s’agit d’une obligation.

La double majorité qualifiée de l’article 26 (al.1)

-c’est la majorité de tous les membres du syndicat des copropriétaires (ayant voté par correspondance avant l’AG, présents physiquement, présents par visioconférence ou tout autre moyen électronique permettant de s’assurer de leur identité, représentés et absents) qui représente au moins les 2 tiers des voix.

-elle concerne aussi les 11 articles suivants :

11 (al.1), 16, 18-1 A (III), 21 (al.13), 22 (II), 26-3, 26-4 (al.2), 29 (al.4), 35 (al.1 et 2), 41-1 (al.3) et 41-5.

L’unanimité de l’article 26 (al.2 et 4)

-c′est l’accord de tous les copropriétaires, sans exception (ayant voté par correspondance avant l’AG, présents physiquement, présents par visioconférence ou tout autre moyen électronique permettant de s’assurer de leur identité, représentés et donc aucun absent).

-elle concerne aussi les 6 articles suivants :

1 (II), 11 (al.1), 14-2 (III), 22 (II), 26-3 et 26-4 (al.1).

Les majorités spéciales (chapitre IV ter – section 2 – articles 41-13 à 41-23)

Elles concernent les syndicats de copropriétaires dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires :

commentaire : 2 est le nombre de membres du syndicat des copropriétaires, ce n’est pas le nombre de lots dans la copropriété.

-le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix détient la majorité des voix exprimées et le pouvoir de nommer le syndic (article 41-16 1°),

-le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix détient la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 41-16 2°).

textes à consulter (version en vigueur au 1er juin 2020)

-ordonnance n°1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis.

-loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

juin 2020

L’AG : les passerelles de majorité

en vigueur depuis le 1er juin 2020

L’ordonnance n°1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis prend en compte certaines dispositions de la loi ÉLAN n°1021 du 23 novembre 2018 qui a modifié la loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ces dispositions sont entrées en vigueur le 1^er juin 2020, c’est-à-dire à temps pour quasiment toutes les AG ayant à statuer sur les comptes des copropriétés pour l’exercice se terminant le 31 décembre 2019 qui n’ont pas encore pu se tenir pour cause de confinement généralisé.

Il ne s’agit pas d’options du domaine du « possible » laissées à l’appréciation de tel ou tel (syndic, président du conseil syndical, conseiller syndical, président de séance élu, secrétaire de séance élu, copropriétaire), il s’agit bien de nouvelles obligations.

Attention à ne pas en faire un abus : si le second vote obligatoire ne donne pas le résultat escompté, il n’est pas possible.

1) la passerelle de l’article 25-1

L’article 25-1 a été créé pour faciliter l’adoption des résolutions et éviter le blocage du fonctionnement de la copropriété quand une résolution soumise à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires de l’article 25 (ou d’une autre disposition prise à la même majorité) n’est pas adoptée, mais qu’elle a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même AG procède immédiatement à un second vote à la majorité simple de l’article 24.

EXEMPLE :

*premier vote à la majorité absolue de l’article 25 :

total des voix=1.000/1.000 ; un tiers des voix=334/1.000 ; majorité absolue=(1.000/2)+1=501/1.000 ; absents=200/1.000 ; présents+représentés+votes par correspondance=800/1.000 ; exprimés=500/1.000 ; abstention=300/1.000 ; pour=500/1.000 ; contre=0/1.000.

-la résolution n’a pas obtenu la majorité requise (ici 501/1.000), elle est rejetée.

-elle a obtenu plus du tiers des voix de tous les copropriétaires (ici 500/1.000 pour 334/1.000 requis),

-la même AG se prononce immédiatement par un second vote à la majorité simple de l’article 24 (I),

-cette disposition n’est pas une possibilité mais une obligation.

*second vote à la majorité simple des voix exprimées de l’article 24 (I) :

total des voix=1.000/1.000 ; présents+représentés+votes par correspondance=800/1.000 ; absents=200/1.000 ; abstention=300/1.000 ; exprimés=500/1.000 ; majorité des voix exprimées=(500/2)+1=251/1.000 ; pour=500/1.000 ; contre=0/1.000.

-la résolution a obtenu la majorité des voix exprimées (ici 500/1.000 pour 251/1.000 requis), elle est adoptée.

Les décisions votées à la majorité absolue de l’article 25

a) déléguer au syndic (ou au conseil syndical ou à toute personne) le pouvoir de prendre un acte mentionné à l’article 24 en fixant un montant maximal,

b) autoriser certains copropriétaires à effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes (ou l’aspect extérieur de l’immeuble) et conformes à sa destination,

c) désigner ou révoquer le syndic et les membres du conseil syndical,

d) décider les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes résultant d’obligations légales ou réglementaires et la vente de droits de mitoyenneté,

e) modifier la répartition des charges après changement d’usage d’une partie privative,

f) décider les travaux (économies d’énergie, réduction des émissions de GES, compris des travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives),

g) ouvrir les portes d’accès en cas de fermeture totale de l’immeuble,

h) installer une station radioélectrique pour déployer un réseau public ou une antenne collective ou un réseau de communications électroniques interne sur les parties communes,

i) déléguer au président du conseil syndical le pouvoir d’action judiciaire contre le syndic,

j) installer les installations électriques pour alimenter des emplacements de stationnement privatifs et recharger les véhicules électriques avec comptage individuel,

k) installer des compteurs d’eau froide divisionnaires,

l) installer des compteurs d’énergie thermique ou des répartiteurs de frais de chauffage,

m) autoriser la transmission des images réalisées pour protéger les parties communes à la police (gendarmerie),

n) réaliser des travaux comportant transformation, addition ou amélioration,

o) individualiser les contrats de fourniture d’eau et réaliser les études et travaux nécessaires.

Les autres dispositions prises à la majorité absolue de l’article 25

Elles concernent les votes prévus aux 24 articles ci-après :

11 (al.1); 14-2 (II 2°); 16; 17-1 (al.3); 18 (I tirets 5 et 9, II tirets 2 et 3, IV): 18-1 AA – 18-1 A (III); 21 (al.2 et 13); 21-1 (al.1); 22 (II); 25-2 (al.3); 26-1; 26-4 (al.2); 26-6 (al.3); 27 (al.1); 28 (I a et b, II al.1 et IV al.3); 29 (al.4); 29-12; 30 (al.1, 2 et 3); 35 (al.3); 38: 41-4 (al.1); 41-5 et 41-6 (al.2).

2) la passerelle de l’article 26-1

L’article 26-1 a été créé pour faciliter l’adoption des résolutions et éviter le blocage du fonctionnement de la copropriété dans le cadre des décisions à prendre avec la double majorité qualifiée de l’article 26 (al.1).

Cette passerelle est utile quand une résolution n’est pas approuvée par la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, mais que la moitié des membres du syndicat présents, représentés ou ayant voté par correspondance représentant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires a approuvé cette résolution.

Dans ce cas, malgré toute disposition contraire, la même AG procède immédiatement à un second vote à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires de l’article 25.

EXEMPLE :

*premier vote à la double majorité qualifiée de l’article 26 (al.1)

syndicat composé de 12 copropriétaires (et non pas 12 lots) ; total des voix=1.000/1.000 ; majorité des membres du syndicat=(12/2)+1=7 ; deux tiers de toutes les voix=1.000×2/3=667/1.000 ; un tiers de toutes les voix=1.000/3=334/1.000 ; présents ou représentés ou ayant voté par correspondance=8 soit 750/1.000 ; absents=4 soit 250/1.000 ; moitié des présents, représentés, ayant voté par correspondance=8/2=4 ; abstention=1 soit 85/1.000 ; exprimés=7 soit 665/1.000 ; pour=665/1.000 ; contre=0/1.000.

-bien que votée par la majorité des copropriétaires (7), elle n’a pas obtenu au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires (667/1.000), la résolution est rejetée,

-mais elle a obtenu l’approbation d’au moins la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (ici 7 pour 4 requis) représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires (ici 665/1.000 pour 334/1.000 requis), appelée « double majorité allégée »,

-la même AG se prononce immédiatement par un second vote à la majorité absolue de l’article 25,

-cette disposition n’est pas une possibilité mais une obligation.

*second vote à la majorité absolue de l’article 25

syndicat composé de 12 copropriétaires (et non pas 12 lots) ; total des voix=1.000/1.000 ; majorité des voix de tous les copropriétaires=(1.000/2)+1=501/1.000 ; absents=4 soit 250/1.000 ; présents ou représentés ou ayant voté par correspondance=8 soit 750/1.000 ; abstention=1 soit 85/1.000 ; exprimés=7 soit 665/1.000 ; contre=0/1.000 ; pour=665/1.000.

-la résolution a obtenu la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (ici 665/1.000 pour 501/1.000 requis), elle est adoptée.

Les décisions votées à la double majorité qualifiée de l’article 26 (al.1)

a) acquisition immobilière et actes de disposition autres que ceux de l’article 25 d,

b) modification ou établissement du règlement de copropriété s’il concerne l’administration, la jouissance ou l’usage des parties communes,

c) suppression du poste de concierge ou de gardien et aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat (les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même AG).

Les autres décisions prises à la double majorité qualifiée de l’article 26 (al.1)

Elles concernent les votes prévus aux 11 articles suivants :

11 (al.1); 16; 18-1 A (III); 21 (al.13); 22 (II); 26-3; 26-4 (al.2); 29 (al.4); 35 (al.1 et 2); 41-1 (al.3) et 41-5.

Attention : en abuser est interdit :

• si le second vote à la majorité de l’article 25 ne donne pas le résultat escompté, il n’est pas possible de recourir immédiatement à un troisième vote en utilisant la passerelle de l’article 25-1.

textes à consulter (version en vigueur au 18 avril 2020)

-loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

-loi n°1021 du 23 novembre 2018 ÉLAN.

-ordonnance n°1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis.

mai 2020

Dire non à l’assouplissement des règles d’utilisation des pesticides près des habitations !

Jusqu’au 13 juin 2020, les citoyens des Pays de la Loire sont invités à donner leur avis sur des projets de chartes visant à réduire les distances d’utilisation des pesticides par l’agriculture à proximité des habitations. FNE Pays de la Loire, la LPO Pays de la Loire, Bretagne Vivante et l’UFC Que-Choisir Pays de la Loire appellent les citoyens à se prononcer contre ces chartes qui n’ont d’autre ambition que de faire perdurer l’utilisation massive de ces molécules chimiques nocives.

Réduire des distances d’utilisation déjà beaucoup trop faibles

Si les chartes actuellement en concertation sur le site de la chambre d’agriculture*  ont officiellement pour objet de favoriser le dialogue entre agriculteurs et riverains, c’est un tout autre objectif que les tenants de l’agriculture intensive ont en tête : réduire les distances minimales d’application à respecter vis-à-vis des propriétés voisines, fixées en principe à 10 mètres pour les cultures hautes et 5 mètres pour les autres.
« Alors que les distances prévues par la règlementation nationale sont déjà largement
insuffisantes pour protéger efficacement les riverains des parcelles traitées, les chartes proposées par la chambre d’agriculture visent à les réduire de moitié et même à les supprimer purement et simplement si l’habitation est occupée de façon discontinue ! » s’indigne Jean-Christophe Gavallet, président de FNE Pays de la Loire. « Cette diminution du niveau de protection de la santé humaine est inacceptable ».

Une charte à sens unique en faveur des utilisateurs de pesticides

Contrairement à ce qu’impose pourtant la règlementation nationale, les chartes ne
proposent aucune contrepartie à ces assouplissements. C’était pourtant l’occasion pour les exploitants agricoles de s’engager à réduire la quantité de produits utilisés, à planter des haies aux abords des propriétés ou encore à implanter des manches à air permettant de s’assurer de la force du vent lors de l’application. Encore plus grave, ces chartes censées favoriser le dialogue entre agriculteurs et riverains ne prévoient aucune modalité d’information de ces derniers, qu’il s’agisse de la nature des produits utilisés ou de l’imminence d’un traitement. Des moyens techniques existent pourtant en ce sens. « Bien qu’elles proclament le « bien vivre ensemble », ces chartes ne prévoient aucun engagement concret en ce sens : elles sont vides » constate Pierre Guillaume, administrateur référent Environnement-Agriculture de l’UFC Que-Choisir Pays de la Loire. « Les riverains se voient imposer une exposition plus directe aux pesticides sans la moindre contrepartie ».

Un seul horizon souhaitable : la sortie des pesticides chimiques

C’est bien vers une sortie des pesticides qu’il faut se diriger pour le salut de la biodiversité, de la santé humaine et, première concernée, de l’agriculture elle-même. « Les projets de charte actuellement en concertation ne constituent qu’un moyen de faire perdurer un modèle agricole intensif à bout de souffle, tout en donnant l’illusion que les représentants agricoles agissent pour modifier ce modèle » estime François Halligon, président de la LPO Pays de la Loire. « Il est temps de sortir de l’affichage, dont ces chartes ne sont qu’un énième avatar, et d’agir réellement pour faire évoluer l’agriculture vers un modèle durable ». Nous invitons ainsi les citoyens à se mobiliser massivement avant le 13 juin 2020 en se rendant sur le site internet de la chambre régionale d’agriculture pour critiquer ces projets de chartes qui constituent un obstacle à une évolution nécessaire de l’agriculture. Les contributions de nos associations sont disponibles sur les sites internet de celles-ci et détaillent les critiques que nous émettons contre ces chartes.

Et vous : Avez-vous été informés de la consultation publique organisée par la chambre d’agriculture sur les chartes départementales concernant les Zones de Non-Traitement de pesticides aux abords des habitations ?

• Si oui, par quel moyen ?
• Par la presse
• Affichage en mairie
• Voisins agriculteurs
• Associations
• Bouche à oreille
• Autre (l’indiquer) :

Réponse par e-mail à : president@maineetloire.ufcquechoisir.fr

* https://pays-de-la-loire.chambres-agriculture.fr/agriculture-pays-de-la-loire/reglementation/reglementation-phytosanitaire/mise-en-concertation-des-chartes-dengagement-des-utilisateurs-de-produits-phytos/

Les nouvelles dispositions modifiant profondément la loi du 10 juillet 1965 (mise à jour mai 2021)

La loi n°1021 du 23 novembre 2018 (ÉLAN) a prévu que des modifications, améliorations, redéfinitions, simplifications et précisions devaient être apportées à la loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et qu’un « code de la copropriété » serait créé.

L’ordonnance n°1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, qui serait le futur « code de la copropriété », arrête une grande part des dispositions attendues.

Parmi ces mesures, on peut noter :

1-la simplification des prises de décision de l’AG par la création de deux articles dits « passerelle » permettant de débloquer les votes :

*l’article 25-1 pour débloquer le verrou la majorité absolue de l’article 25,

*l’article 26-1 pour débloquer le verrou de la double majorité de l’article 26 (al.1),

2-la possibilité facilitée pour tout copropriétaire :

*d’effectuer (à ses frais) des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite (PMR) dans les parties communes,

*de solliciter (à ses frais) la tenue d’une AG pour délibérer de questions le concernant,

3-l’obligation pour le syndic professionnel d’offrir un accès en ligne à tous les copropriétaires,

4-la disparition du syndic bénévole remplacé par le syndic non professionnel,

5-la précision des procédures pour les très petites copropriétés,

6-la précision des procédures pour les copropriétés qui sont en difficulté.

Par ailleurs, le montant maximal que le syndic peut réclamer pour l’établissement d’un état daté est fixé à 380 € TTC (décret n°153 du 23 février 2020).

Deux articles sont en vigueur depuis le 1^er janvier 2020 :

*l’article 29-1 A : concernant les copropriétés en difficulté,

*l’article 41-1 : concernant les résidences-services avec fourniture de services.

Sur plus de 150 articles que compte la loi de 1965, plus de 65 (une petite moitié) ont été abrogés, créés ou modifiés, dont certains en profondeur.

Sont entrés en vigueur le 1^er juin 2020 :

-article 1 : la loi concerne toutes les copropriétés à usage total ou partiel d’habitation (ensembles immobiliers, groupes d’immeubles, terrains, volumes, aménagements, services communs), création d’un nouveau cas de vote à l’unanimité, précision du lot transitoire.

-article 4 : les parties communes sont indivises entre copropriétaires, elles sont générales ou spéciales.

-article 5 : la quote-part des parties communes.

-article 6-1 A : aucune servitude ne peut être établie sur une partie commune au profit d’un lot.

-article 6-2 : parties communes spéciales et charges spéciales.

-articles 6-3 : précision de la jouissance privative.

-article 8 : le règlement conventionnel de copropriété.

-article 8-2 : la fiche synthétique de la copropriété et les pénalités imputables au syndic pour non présentation.

-article 9 : l’usage des parties privatives et les travaux d’intérêt collectif pouvant y être réalisés.

-article 10 : la participation aux charges générales et spéciales, la participation au fonds de travaux, les modalités de vote de ces participations.

-article 10-1 : les charges imputables à certains copropriétaires seulement.

-article 14 : le rôle et la personnalité civile du syndicat des copropriétaires qui peut être coopératif, les responsabilités du syndicat des copropriétaires dans les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.

-article 14-3 : les comptes du syndicat.

-article 15 : l’action en justice du syndicat et le pouvoir spécial du président du conseil syndical.

-article 16-1 : les sommes revenant aux membres du syndicat après cession de parties communes.

-article 17-1 AA : tout copropriétaire peut demander la tenue d’une AG.

-article 17-1 A : les différents modes de participation à l’AG.

-article 17-2 : le syndic non professionnel.

-article 18 : le syndic.

-article 18-1 A : la rémunération du syndic.

-article 18-2 : le changement de syndic.

-article 19 : les créances du syndicat.

-article 19-1 : le privilège immobilier spécial.

-article 21 : le conseil syndical.

-article 21-1 : la délégation de pouvoir au conseil syndical seul.

-article 21-2 : les sommes nécessaires à la délégation de pouvoir au conseil syndical seul.

-article 21-3 : la durée de la délégation de pouvoir au conseil syndical seul.

-article 21-4 : la responsabilité civile des membres du conseil syndical.

-article 21-5 : les décisions du conseil syndical.

-article 22 : le vote, la délégation, le mandat de vote d’un copropriétaire.

-article 23 : les sociétés propriétaires et les démembrements.

-article 24 : la majorité simple.

-article 24-1 : le réseau de communications électroniques interne.

-article 25 : la majorité absolue.

-article 25-1 : passerelle de l’article 25.

-article 25-2 : les travaux d’accessibilité des logements aux personnes handicapées et à mobilité réduite (PMR).

-article 25-3 : l’emprunt pour les travaux d’accessibilité des logements aux personnes handicapées et à mobilité réduite.

-article 26 : la double majorité et l’unanimité.

-article 26-1 : passerelle de l’article 26.

-article 26-4 : l’unanimité et les dérogations.

-article 27 : le syndicat secondaire.

-article 28 : le syndicat séparé.

-article 29-1 A : les créances du syndicat atteignant 25 % des sommes exigibles pour les dépenses courantes et les travaux ne figurant pas au budget prévisionnel.

-article 25 : la surélévation.

-article 41-8 : les petites copropriétés de 5 au plus ou au budget inférieur à 15.000 € sur 3 exercices.

-article 41-9 : conseil syndical non obligatoire.

-article 41-10 : comptabilité en partie double non obligatoire.

-article 41-11 : syndic élu par les copropriétaires.

-article 41-12 : une consultation écrite remplace une AG.

-articles 41-13 à 41-23 : copropriété répartie entre 2 copropriétaires, délégation de la mission du syndic non professionnel, conflits d’intérêts, application des articles 17, 18 I (al. 3), 22 I (al. 2), 24 II a, 25 a, décision sans AG, dérogations aux articles 17 et 42.

-article 42 : actions en justice.

-article 43 : clauses réputées non écrites.

-article 46-1 : dissolution du syndicat.

textes à consulter (version en vigueur avril 2020)

-loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

-loi n°1021 du 23 novembre 2018 ÉLAN.

-ordonnance n°1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis.

mai 2020

L’AG : la double majorité allégée

en vigueur le 1^er juin 2020

L’ordonnance n°1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis ajoute un nouvel article 26-1 à la loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, créant ainsi une nouvelle majorité déjà baptisée « double majorité allégée » par les professionnels.

Ce nouvel article 26-1 est qualifié de « passerelle » et doit permettre d’éviter le blocage des décisions de l’AG, notamment concernant les travaux, malgré toute disposition contraire, au cas où un vote soumis à l’AG n’a pas reçu la double majorité « qualifiée » de l’article 26 (al.1).

Il s’applique également aux 11 articles suivants :

11 (al.1), 16, 18-1 A (III), 21 (al.13), 22 (II), 26-3, 26-4 (al.2), 29 (al.4), 35 (al.1 et 2), 41-1 (al.3) et 41-5.

Il y a double majorité « allégée » à l’occasion d’un vote à la double majorité « qualifiée » de l’article 26 (al.1), quand la résolution n’a pas obtenu la double majorité requise (majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires), mais que la moitié des membres du syndicat présents, représentés et ayant voté par correspondance, qui représente au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, a voté cette résolution.

Dans ce cas, la même AG procède immédiatement à un second vote à la majorité absolue de tous les copropriétaires de l’article 25. Les dispositions de l’article 26-1 ne représentent pas une possibilité, mais une obligation.

Exemple :

*premier vote à la double majorité qualifiée de l’article 26 (al.1) :

syndicat composé de 38 copropriétaires (et non pas 38 lots),

total des voix = 1.000/1.000,

majorité des membres du syndicat (38/2) + 1 = 20,

deux tiers des voix 1.000 x 2 / 3 = 667/1.000,

un tiers des voix 1.000 / 3 = 334/1.000,

membres du syndicat présents, représentés et ayant voté par correspondance = 32 représentant 750/1.000,

membres du syndicat absents = 6 représentant 250/1.000,

moitié des copropriétaires présents, représentés et ayant voté par correspondance 32/2 = 16,

abstention = 12 copropriétaires représentant 100/1.000,

exprimés = 20 copropriétaires représentant 650/1.000,

contre = 0/1.000,

pour = 650/1.000.

*la résolution est rejetée par le vote à la double majorité qualifiée car :

• votée par la majorité de tous les copropriétaires absents, présents, représentés et ayant voté par correspondance (20), elle n’a pas obtenu la majorité requise des deux tiers des voix (667/1.000),

• mais cette décision a obtenu la double majorité « allégée » : la moitié des copropriétaires présents, représentés et ayant voté par correspondance (20 pour 16) représente plus de un tiers des voix de tous les copropriétaires (650/1.000 pour 334/1.000),
• un second vote immédiat à la majorité absolue de tous les copropriétaires de l’article 25 doit être organisé.

*second vote à la majorité absolue de l’article 25 :

syndicat composé de 38 copropriétaires (et non pas 38 lots),

total des voix = 1.000/1.000,

majorité des voix de tous les copropriétaires (1.000/2) + 1 = 501/1.000,

membres du syndicat présents, représentés et ayant voté par correspondance = 32 représentant 750/1.000,

membres du syndicat absents = 6 représentant 250/1.000,

abstention = 12 copropriétaires représentant 100/1.000,

exprimés = 20 copropriétaires représentant 650/1.000,

contre = 0/1.000,

pour = 650/1.000.

*la résolution est adoptée au second vote à la majorité absolue car :

elle a obtenu la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (650/1.000 pour 501/1.000).

textes à consulter (version en vigueur au 1er juin 2020)

-loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

-ordonnance n°1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis.

juin 2020

Entrée en vigueur du forfait mobilités durables