La loi n°1021 du 23 novembre 2018 (ÉLAN) a prévu que des modifications, améliorations, redéfinitions, simplifications et précisions devaient être apportées à la loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et qu’un « code de la copropriété » serait créé.

L’ordonnance n°1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, qui serait le futur « code de la copropriété », arrête une grande part des dispositions attendues.

Parmi ces mesures, on peut noter :

1-la simplification des prises de décision de l’AG par la création de deux articles dits « passerelle » permettant de débloquer les votes :

*l’article 25-1 pour débloquer le verrou la majorité absolue de l’article 25,

*l’article 26-1 pour débloquer le verrou de la double majorité de l’article 26 (al.1),

2-la possibilité facilitée pour tout copropriétaire :

*d’effectuer (à ses frais) des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite (PMR) dans les parties communes,

*de solliciter (à ses frais) la tenue d’une AG pour délibérer de questions le concernant,

3-l’obligation pour le syndic professionnel d’offrir un accès en ligne à tous les copropriétaires,

4-la disparition du syndic bénévole remplacé par le syndic non professionnel,

5-la précision des procédures pour les très petites copropriétés,

6-la précision des procédures pour les copropriétés qui sont en difficulté.

Par ailleurs, le montant maximal que le syndic peut réclamer pour l’établissement d’un état daté est fixé à 380 € TTC (décret n°153 du 23 février 2020).

Deux articles sont en vigueur depuis le 1^er janvier 2020 :

*l’article 29-1 A : concernant les copropriétés en difficulté,

*l’article 41-1 : concernant les résidences-services avec fourniture de services.

Sur plus de 150 articles que compte la loi de 1965, plus de 65 (une petite moitié) ont été abrogés, créés ou modifiés, dont certains en profondeur.

Sont entrés en vigueur le 1^er juin 2020 :

-article 1 : la loi concerne toutes les copropriétés à usage total ou partiel d’habitation (ensembles immobiliers, groupes d’immeubles, terrains, volumes, aménagements, services communs), création d’un nouveau cas de vote à l’unanimité, précision du lot transitoire.

-article 4 : les parties communes sont indivises entre copropriétaires, elles sont générales ou spéciales.

-article 5 : la quote-part des parties communes.

-article 6-1 A : aucune servitude ne peut être établie sur une partie commune au profit d’un lot.

-article 6-2 : parties communes spéciales et charges spéciales.

-articles 6-3 : précision de la jouissance privative.

-article 8 : le règlement conventionnel de copropriété.

-article 8-2 : la fiche synthétique de la copropriété et les pénalités imputables au syndic pour non présentation.

-article 9 : l’usage des parties privatives et les travaux d’intérêt collectif pouvant y être réalisés.

-article 10 : la participation aux charges générales et spéciales, la participation au fonds de travaux, les modalités de vote de ces participations.

-article 10-1 : les charges imputables à certains copropriétaires seulement.

-article 14 : le rôle et la personnalité civile du syndicat des copropriétaires qui peut être coopératif, les responsabilités du syndicat des copropriétaires dans les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.

-article 14-3 : les comptes du syndicat.

-article 15 : l’action en justice du syndicat et le pouvoir spécial du président du conseil syndical.

-article 16-1 : les sommes revenant aux membres du syndicat après cession de parties communes.

-article 17-1 AA : tout copropriétaire peut demander la tenue d’une AG.

-article 17-1 A : les différents modes de participation à l’AG.

-article 17-2 : le syndic non professionnel.

-article 18 : le syndic.

-article 18-1 A : la rémunération du syndic.

-article 18-2 : le changement de syndic.

-article 19 : les créances du syndicat.

-article 19-1 : le privilège immobilier spécial.

-article 21 : le conseil syndical.

-article 21-1 : la délégation de pouvoir au conseil syndical seul.

-article 21-2 : les sommes nécessaires à la délégation de pouvoir au conseil syndical seul.

-article 21-3 : la durée de la délégation de pouvoir au conseil syndical seul.

-article 21-4 : la responsabilité civile des membres du conseil syndical.

-article 21-5 : les décisions du conseil syndical.

-article 22 : le vote, la délégation, le mandat de vote d’un copropriétaire.

-article 23 : les sociétés propriétaires et les démembrements.

-article 24 : la majorité simple.

-article 24-1 : le réseau de communications électroniques interne.

-article 25 : la majorité absolue.

-article 25-1 : passerelle de l’article 25.

-article 25-2 : les travaux d’accessibilité des logements aux personnes handicapées et à mobilité réduite (PMR).

-article 25-3 : l’emprunt pour les travaux d’accessibilité des logements aux personnes handicapées et à mobilité réduite.

-article 26 : la double majorité et l’unanimité.

-article 26-1 : passerelle de l’article 26.

-article 26-4 : l’unanimité et les dérogations.

-article 27 : le syndicat secondaire.

-article 28 : le syndicat séparé.

-article 29-1 A : les créances du syndicat atteignant 25 % des sommes exigibles pour les dépenses courantes et les travaux ne figurant pas au budget prévisionnel.

-article 25 : la surélévation.

-article 41-8 : les petites copropriétés de 5 au plus ou au budget inférieur à 15.000 € sur 3 exercices.

-article 41-9 : conseil syndical non obligatoire.

-article 41-10 : comptabilité en partie double non obligatoire.

-article 41-11 : syndic élu par les copropriétaires.

-article 41-12 : une consultation écrite remplace une AG.

-articles 41-13 à 41-23 : copropriété répartie entre 2 copropriétaires, délégation de la mission du syndic non professionnel, conflits d’intérêts, application des articles 17, 18 I (al. 3), 22 I (al. 2), 24 II a, 25 a, décision sans AG, dérogations aux articles 17 et 42.

-article 42 : actions en justice.

-article 43 : clauses réputées non écrites.

-article 46-1 : dissolution du syndicat.

textes à consulter (version en vigueur avril 2020)

-loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

-loi n°1021 du 23 novembre 2018 ÉLAN.

-ordonnance n°1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis.

mai 2020