PRÉSENTATION DU SERVICE D’ACCOMPAGNEMENT À LA RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE
Présentation du dispositif de financement du service d’accompagnement à la rénovation énergétique (SARE) des bâtiments à destination des particuliers ou des professionnels de moins de 10 salariés.
OBJECTIF N°1 : éliminer les passoires thermiques des logements d’ici 2025
OBJECTIF N°2 : rénover l’ensemble de l’immobilier au standard bâtiment basse consommation d’ici 2050
Mis en place dans le territoire ce service est financé par les collectivités territoriales et un programme CEE. L’ADEME porte et pilote ce programme qui se déploie sur toute la France et les DOM et s’appuie notamment sur les espaces conseil FAIRE.
Printemps des consommateurs, consommer responsable.
Bonjour à toutes et à tous,
Pendant cette période de confinement, nous vous proposons de découvrir chaque semaine un de nos 7 défis pour consommer responsable.
Et si on profitait du confinement pour changer nos habitudes ?
Prêt à relever le défi ?
On commence avec les circuits courts.
Défi n°1 : Vous sortez faire vos courses? Privilégiez les légumes et les fruits de saison, les AMAP et autres circuits courts près de chez vous.
Changer l’usage ou la destination d’un bâtiment
La transformation d’un local est soumise à autorisation préalable, selon son usage et sa destination.
L’usage est défini au code de la construction et de l’habitation (CCH – articles L631-7 à L631-9). Il correspond au statut juridique du bâtiment. Cet usage peut faire l’objet d’une protection particulière, comme le logement par exemple.
La destination est définie au code de l’urbanisme (CUrb – articles R151-27 et R151-28). Elle est soumise au régime des autorisations d’urbanisme. Elle précise dans quel but le bâtiment a été conçu ou transformé selon la dernière autorisation d’urbanisme délivrée.
La règlementation du changement de destination (CUrb)
Elle s’attache au bâti lui-même.
Le CUrb énumère les 5 destinations que peuvent avoir les constructions :
-exploitation agricole et forestière,
-habitation,
-commerce et activités de service,
-équipements d’intérêt collectif et services publics,
-autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.
Il précise les sous-destinations pouvant être règlementées par le plan local d’urbanisme (PLU).
La transformation d’un logement en local professionnel, d’un commerce en bureau ou d’un bureau en hôtel constitue un changement de destination soumis à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme préalable.
Le type de demande d’autorisation d’urbanisme dépend de la réalisation ou non de travaux nécessaires :
-soit le projet s’accompagne de travaux et crée plus de vingt mètres carrés (quarante mètres carrés en zone U du PLU) de surface de plancher (SP) ou modifie les structures porteuses du bâtiment ou modifie sa façade : une demande de permis de construire (PC) est obligatoire,
-soit le projet se fait sans travaux ou s’accompagne de travaux d’aménagement légers : une déclaration préalable de travaux (DP) est obligatoire.
La déclaration fiscale
Le changement de destination d’une propriété bâtie et le changement d’utilisation de locaux à usage professionnel ou commercial doivent être déclarés au fisc pour la mise à jour de la valeur locative cadastrale nécessaire au calcul de la taxe foncière.
Le propriétaire doit adresser au cadastre dont dépend le local ayant subi ce changement une déclaration modèle IL 6704 « Impôts Locaux – Changement de consistance ou d’affectation des propriétés bâties et des propriétés non bâties » (formulaire cerfa n°10517*02) dans les quatre-vingt-dix jours de la réalisation.
Le lot situé dans une copropriété régie par la loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
1) il est possible de changer l’usage d’un lot :
À condition de respecter à la fois :
-la destination de l’immeuble figurant dans le règlement conventionnel de copropriété,
-les droits des autres copropriétaires, notamment celui de jouir paisiblement de leurs biens.
Le changement d’usage ne doit pas changer la destination de l’immeuble fixée par le permis de construire (PC) et déterminée par le règlement conventionnel de copropriété (qui est un contrat liant tous les copropriétaires entre eux).
commentaire : c’est le cas quand un lot d’habitation est transformé en commerce.
Le changement d’usage ne doit pas :
-porter atteinte au bâti,
-présenter un danger pour les personnes et les biens,
-porter atteinte à la santé du voisinage
-nuire à la tranquillité des occupants (nuisance lumineuse, olfactive, salissante, sonore).
Le changement d’usage est possible sans l’accord préalable de l’AG s’il n’y a pas d’atteinte à la jouissance paisible ni à la destination de l’immeuble.
Dans le cas où il y aurait atteinte à la destination de l’immeuble, le changement d’usage doit préalablement être autorisé par l’assemblée générale (AG) par un vote à l’unanimité des copropriétaires (article 26).
commentaire : en pratique un vote unanime est impossible à obtenir car il nécessite qu’il n’y ait pas d’absent ni d’abstention et que tous les copropriétaires soient d’accord.
2) la clause d’habitation bourgeoise figurant dans le règlement conventionnel de copropriété :
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble (article 8).
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et des parties communes dont il use et jouit librement à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble (article 9).
Elle suppose des interdictions et des exceptions qui ont été affinées par la jurisprudence selon qu’elle est qualifiée de simple ou d’exclusive.
1 – la clause d’habitation bourgeoise simple ou mixte :
*elle se réfère à une simple occupation (ou habitation) bourgeoise, sans plus de précision ou avec une possibilité d’exercice pour les professions libérales (toutes ou certaines), ce qui interdit ipso facto les activités artisanales ou commerciales,
*mais si la clause d’habitation bourgeoise simple prévoit l’autorisation d’exercice de certaines activités libérales, la liste n’est pas limitative pour autant, car il est possible d’assimiler des professions par analogie
-l’AG ne peut refuser un kinésithérapeute si la clause d’habitation limite la liste de professions libérales aux seuls médecins et avocats,
-l’AG ne peut interdire la location meublée de courte durée si celle-ci ne génère pas plus de troubles qu’une profession libérale.
*la jurisprudence du contentieux est fournie quant à l’interprétation des clauses d’habitation bourgeoise par le juge : il tranche en fonction de la nature de l’activité, de la situation de l’immeuble, du standing de la copropriété et du trouble généré.
commentaire : si le règlement conventionnel de copropriété fixe l’usage mixte professionnel-habitation à l’exclusion de toute activité commerciale compte tenu du caractère résidentiel, l’AG est fondée à refuser des occupations de longs séjours ou de courtes périodes dans des studios meublés avec prestations de services entraînant des rotations de personnes qui ne correspondent pas à la destination de l’immeuble (Cassation, 8 mars 2018).
2 – la clause d’habitation bourgeoise exclusive ou stricte :
*elle se réfère à un usage d’habitation bourgeoise de manière exclusive qui ne peut pas être détourné. Aucune activité professionnelle, libérale, commerciale ou artisanale ne peut donc être exercée. Une clause interdisant l’exercice des professions libérales est admise dans ce cas.
commentaire : y compris celle interdisant les locations saisonnières ou de très courte durée, genre airbnb.
3) le cas particulier du garage exclusivement destiné au stationnement des véhicules :
L’occupant d’un garage (ou box fermé) en copropriété, même s’il en a l’usage exclusif, ne peut en disposer comme bon lui semble.
En effet, le règlement conventionnel de copropriété, notamment pour les garages situés en sous-sol et les box fermés, reprend généralement les dispositions des textes réglementaires qui les régissent, notamment l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation.
Ces textes prévoient que les garages ne peuvent être affectés qu’au stationnement des véhicules et utiliser son garage pour y entreposer autre chose qu’un véhicule est interdit (dépôt d’essence ou de peinture, atelier de réparation de moto, stockage de bouteille de gaz, dépôt de cartons ou de meubles…).
Il n’est donc pas possible de modifier la destination des garages collectifs couverts ou des box fermés et de s’en servir comme cave, atelier, remise…, car entreposer des meubles, des peintures ou des cartons est un acte d’apparence anodine qui présente un risque de départ de feu accru.
commentaire : pour les bailleurs sociaux, l‘arrêté du 23 août 2019 portant expérimentation de l’autorisation de stockage dans les box situés dans les parcs de stationnement des bâtiments collectifs d’habitation et initialement réservés au seul remisage de véhicules permet, par dérogation, le stockage d’objets sous conditions et à titre expérimental jusqu’au 22 septembre 2022.
Bien sûr, si le règlement conventionnel de copropriété permet de modifier la destination d’un garage, le propriétaire pourra user de son box selon son besoin.
Mais, préalablement, il lui faudra à la fois interroger son assureur pour savoir avec précision ce qu’il est possible ou non d’y stocker et vérifier les règles de protection contre l’incendie édictées par le règlement conventionnel de copropriété ou par une décision de l’AG.
Les garages extérieurs désolidarisés de l’ensemble bâti et les emplacements en plein air ne sont pas concernés par ces règlementations, sauf dispositions contraires du règlement conventionnel de copropriété.
Le cas de la location
Tout ce qui précède est imposé au propriétaire. Par le contrat de bail, le propriétaire transfère ces obligations à son locataire. Le bail d’habitation fixe la destination du local loué et le locataire est tenu en premier lieu de demander l’accord de son bailleur pour en changer. Celui-ci n’est pas du tout obligé de le donner. S’il accepte, il faut annexer au bail un avenant signé et daté par les deux parties afin de constater cet accord et de le dater.
Si le bien loué est situé dans un immeuble soumis à la loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le propriétaire-bailleur devra, préalablement à toute réponse, demander l’autorisation à l’AG. Si le cas présente une urgence, il devra demander la tenue d’une AGE à ses frais pour obtenir cette aurorisation.
La réglementation du changement d’usage (CCH)
Elle s’attache à l’emploi qui est fait du bâti : elle est destinée surtout à protéger le logement qui serait transformé pour un tout autre usage, souvent économique (bureau, commerce, location touristique en meublé, profession libérale…) dans les agglomérations où les logements sont susceptibles de manquer.
Elle n’est pas requise lorsque l’activité professionnelle ou commerciale sera exercée par l’occupant qui a sa résidence principale dans le logement concerné et si cela se fait sans réception de clientèle ou de marchandise. Si l’occupant est locataire, il devra préalablement obtenir l’autorisation écrite de son propriétaire pour y domicilier le siège social de son entreprise.
Elle ne concerne pas le local commercial (magasin, bureau, hôtel, cabinet…) qui serait transformé en logement.
L’autorisation est obligatoire si le projet concerne la transformation d’un logement et de ses annexes, y compris : logement-foyer, loge de gardien, chambre de service, logement de fonction, logement inclus dans un bail commercial et logement en meublé, situé dans une commune :
-soit de plus de deux cents mille habitants,
-soit d’un département de la « petite couronne » (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne).
Elle ne concerne pas le logement situé dans une zone franche urbaine (ZFU) de l’une de ces communes.
L’autorisation préalable au changement d’usage délivrée par le maire de la commune est accordée à l’occupant à titre personnel.
Cette disposition ne concerne donc aucune commune du département de Maine-et-Loire.
textes de référence (version vérifiée au 10 avril 2020)
-loi n°557 du 10 juillet 1965 (articles 8 et 26).
-code de la construction et de l’habitation (articles L631-7 à L631-9).
-code de l’urbanisme (articles L510-1 à L510-4, L520-1 à L520-3, R151-27, R151-28, R421-14, R421-16, R*421-17 et R*421-17-1).
-code général des impôts (article 1406).
-arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation.
-arrêté du 23 août 2019 portant expérimentation de l’autorisation de stockage dans les box situés dans les parcs de stationnement des bâtiments collectifs d’habitation et initialement réservés au seul remisage de véhicules.
R* ces articles sont d’ordre public, nul ne peut y déroger, pas même le juge.
avril 2020
Le voisin et les odeurs
La nuisance olfactive provoquée par les odeurs est considérée comme un trouble anormal de voisinage.
Elle peut être sanctionnée, qu’elle soit provoquée par un particulier (amoncellement d’ordures, animal de compagnie délaissé, barbecue, utilisation de fumier…), ou par une entreprise (élevage, restaurant, station d’épuration, usine, cabine de peinture, utilisation de solvants…) soumise ou non à déclaration ou à autorisation.
On parle de trouble anormal de voisinage si la nuisance invoquée excède l’inconvénient normal de voisinage.
La preuve du caractère anormal de la nuisance olfactive peut être apportée par tout moyen : constats d’huissier, demandes écrites de faire cesser les nuisances (LRAR), interventions du service communal d’hygiène, pétitions, témoignages…
Le juge apprécie le caractère anormal de la nuisance en fonction de son intensité, de sa fréquence, de sa durée, de l’environnement dans lequel elle se produit, du respect de la réglementation en vigueur.
Comment faire cesser le trouble
1 – Le recours amiable
En expliquant à l’auteur en quoi les odeurs émises depuis son domicile, son atelier, son hangar, son jardin ou ses animaux sont des nuisances et en lui demandant de les faire cesser.
-Si la nuisance provient d’un bâtiment en copropriété, il faut d’abord vérifier dans le règlement conventionnel de copropriété s’il interdit certaines pratiques comme l’utilisation d’un barbecue, l’élevage d’animaux de compagnie sur le balcon ou le commerce de pressing par exemple.
S’il existe une clause spécifique sur les nuisances olfactives, il faut informer le syndic de la copropriété pour faire constater le trouble de voisinage et lui demander de faire respecter le règlement conventionnel de copropriété.
–Si la nuisance provient des voisins (appartement ou maison, activité professionnelle ou élevage), on peut contacter le service communal d’hygiène pour faire constater la réalité et l’importance du trouble.
Si elle est avérée, l’auteur de la nuisance peut faire l’objet d’un rappel à l’ordre et/ou d’une mise en demeure.
-En cas d’échec on peut recourir à un conciliateur de justice, c’est gratuit.
2 – Le recours judiciaire
En dernier recours, on peut soumettre le trouble au juge judiciaire. Si celui-ci considère que la nuisance constitue un trouble anormal de voisinage, il peut décider :
-le versement de dommages et intérêts,
-la résiliation du bail si ces nuisances sont imputables à un locataire,
-la réalisation de travaux destinés à réduire ou supprimer ces nuisances,
-la suspension, l’arrêt pour la durée des travaux, voire l’interdiction totale de l’activité concernée.
Le cas particulier du barbecue
L’utilisation occasionnelle d’un barbecue n’est pas en soi un trouble anormal de voisinage malgré les odeurs dégagées, mais cette pratique peut cependant être réglementée ou interdite par un arrêté municipal ou le règlement conventionnel de copropriété.
Utiliser fréquemment un barbecue sur de longues durées peut être analysé comme une nuisance et qualifié de trouble anormal de voisinage par le juge.
De plus, un barbecue peut causer certains dommages aux propriétés voisines comme le noircissement des murs ou du linge séchant à l’air libre, la projection de cendres ou les retombées issues des fumées. Le voisin qui subit le dommage peut engager une démarche amiable auprès d’un conciliateur de justice ou demander des dommages et intérêts au tribunal judiciaire.
Enfin, dans certaines communes soumise aux risques d’incendie de feux de forêts, cette pratique peut être interdite ou réglementée.
Le cas particulier du brûlage de végétaux
Les déchets biodégradables du jardin se décomposant au fil du temps sont appelés déchets verts : l’herbe de la tonte des pelouses, les feuilles mortes et les résidus (élagage, taille de haies ou arbustes, débroussaillage, épluchures des fruits et légumes).
Il faut déposer les déchets verts conformément aux règles fixées par la commune (en général déchetterie) ou les utiliser en paillage ou en compostage individuel.
Il est interdit de brûler quoi que ce soit à l’air libre, y compris les déchets verts, les déchets ménagers et les déchets issus des chantiers de construction.
Toutefois, des dérogations peuvent exister dans la commune s’il y a :
une obligation de débroussaillement,
un plan de prévention des risques d’incendie de forêt (PPRIF).
En cas de non-respect de l’interdiction de brûlage à l’air libre par un voisin, il est possible d’alerter les services d’hygiène (commune ou communauté urbaine) ou le service chargé de la police de l’environnement (en ville : polices municipale ou nationale ; en zone rurale : gendarmerie nationale ou office français de la biodiversité).
La personne qui brûle des déchets à l’air libre peut être punie d’une amende maximale de 450 €. Si ses voisins sont incommodés par les odeurs, ils peuvent par ailleurs engager sa responsabilité pour trouble anormal du voisinage sous forme de nuisance olfactive.
textes de référence (version en vigueur vérifiée au 25 février 2020)
-circulaire du 18 novembre 2011 relative à l’interdiction du brûlage à l’air libre des déchers verts.
-circulaire du 9 août 1978 relative à la révision du règlement sanitaire départemental type (article 84).
-réponse ministérielle du 12 septembre 2013 sur l’interdiction générale et permanente de brûlage des déchets végétaux (Sénat).
-décret n°462 du 21 mai 2003 relatif aux dispositions règlementaires du code de la santé publique (article 7).
-code de la santé publique (articles L1422 et L1422-2).
–code rural et de la pêche maritime (articles D615-47 et D681-5).
-code général des collectivités territoriales (article L2212-2).
Février 2020
Sol argileux, sécheresse et construction
Le risque de mouvement différentiel de terrain consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols
(Document du ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales)
Les sols argileux, en cas de sécheresse ou d′apport massif d′eau, peuvent se tasser ou gonfler et ainsi fragiliser progressivement les constructions.
Le bureau de recherches géologiques et minières (BRGM) met à disposition du public une cartographie des sites présentant un risque.
Le principe
Lors des périodes de sécheresse, le manque d′eau entraîne un tassement irrégulier du sol en surface : on parle de retrait ou de tassement différentiel. À l′inverse, un nouvel apport d′eau dans ces terrains produit un phénomène de gonflement.
Pour un pays tempéré comme la France, les argiles sont souvent saturées d′eau, ce qui limite le gonflement d′un terrain et les mouvements les plus importants sont observés en période sèche.
Si ces phénomènes naturels sont sans danger pour les populations, le tassement différentiel peut avoir des conséquences importantes sur les bâtiments à fondations superficielles, notamment les maisons individuelles.
Ceci se traduit par des fissurations en façade et les éléments jointifs à la construction (garage, terrasse, perron…) peuvent se détacher.
Ces tassements différentiels peuvent également entraîner une distorsion des portes et fenêtres, une dislocation des dallages et cloisons, parfois la rupture de canalisations encastrées ou enterrées.
La prévention des risques
Les mouvements de sol induits par le retrait gonflement des argiles (RGA) constituent un risque majeur en raison de l′ampleur des dégâts matériels qu′ils provoquent, notamment parce qu′ils touchent la structure même des bâtiments.
Ce phénomène qui s′amplifie avec le changement climatique représente 38 % du coût d′indemnisation des catastrophes naturelles (dispositif Cat Nat) après les inondations.
Les épisodes de sécheresse des années 1990-1991 et 2003-2004 ont coûté en cumul près de 10 milliards €, mais une part importante des sinistres aurait pu être évitée par la mise en place d′une politique de prévention effective.
À noter que 2018 a été l’année la plus chaude depuis 1900, avec une température annuelle moyenne supérieure de 1,4 °C par rapport à la normale, et comme en 2017, la France a connu un phénomène important de RGA. La sécheresse de 2018 n’a débuté qu’à l’été, mais elle coûtera entre 750 et 880 millions €, un montant très supérieur aux moyennes des dernières années.
C′est également le premier poste d′indemnisation au titre de l′assurance dommage-ouvrage (ADO), pour les sinistres touchant les maisons individuelles.
Ce phénomène touche particulièrement les maisons individuelles, puisqu′elles disposent le plus souvent de fondations moins profondes que celles des bâtiments collectifs et parce que les maîtres d′ouvrages sont essentiellement des particuliers et non des professionnels de la construction.
Il est donc essentiel de réduire le nombre de sinistres liés à ce phénomène, d′autant que l′application de règles de l′art simples et bien connues permet d′éviter tout sinistre.
De plus, réaliser des fondations adaptées au moment de la conception du bâtiment est également moins coûteux qu’une reprise en sous-œuvre une fois le bâtiment construit.
Afin de prévenir ces désordres, il est important de délimiter les zones du territoire a priori sensibles.
À la demande du ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, le BRGM dresse pour l′ensemble du territoire métropolitain une carte qui délimite toutes les zones sujettes au phénomène de RGA et les hiérarchise selon l′importance de l′aléa : faible, moyen ou fort.
La carte nationale est disponible sur le site Géorisques.
Commentaire : en cliquant sur le site ci-dessus vous recherchez votre commune et vous aurez accès à tous les risques qui y sont répertoriés.
La loi ÉLAN encadre le risque
L’article 68 de la loi n°1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ÉLAN) fait évoluer la prévention des risques de mouvement de terrain liés au RGA lors de la construction d’un ou de plusieurs bâtiments à usage d’habitation (ou à usage professionnel et d’habitation) ne comportant pas plus de deux logements.
Les zones qui sont considérées comme exposées au phénomène sont celles dont l’exposition est identifiée comme moyenne ou forte.
Dans les zones identifiées moyenne ou forte (ce qui est le cas des deux tiers du département de Maine-et-Loire), le dispositif impose depuis le 1er janvier 2020 :
1) au vendeur, qui doit :
.informer l′acquéreur du terrain non bâti de l′existence d′un risque RGA,
.réaliser une étude géotechnique préalable (G1) valable 30 ans dont le coût est estimé à 500 €.
2) au maître d′ouvrage qui, dans le cadre du contrat qui a pour objet les travaux de construction conclu avec un constructeur ou un maître d’œuvre, a le choix entre :
.soit respecter des techniques particulières de construction définies par les règlements,
.soit fournir une étude géotechnique de conception (G2) qui :
-prescrit des dispositions de construction qui ne sont valables que pour ce projet,
-prend en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment projeté,
-a un coût estimé à environ 1 000 €.
3) au constructeur, qui est tenu :
.soit de suivre les recommandations de l′étude géotechnique de conception,
.soit de respecter des techniques particulières de construction définies par les règlements.
Les contrats de construction doivent préciser que les constructeurs et les maîtres d’oeuvre ont reçu un exemplaire de l’étude géotechnique fournie par le maître d’ouvrage et que les travaux qu’ils s’engagent à réaliser ou pour lesquels ils s’engagent à assurer la maîtrise d’œuvre intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
Cette alternative permet de laisser le choix au maitre d′ouvrage en minimisant son investissement financier.
Afin d’assurer la traçabilité, les études réalisées doivent être jointes à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente ou au titre de propriété, elles suivront ainsi la construction tout au long de sa vie.
Des décrets et des arrêtés précisent les dispositions correspondantes, ainsi que la carte de susceptibilité des formations argileuses permettant de définir les zones concernées soumises à l′étude géotechnique préalable.
L’institut français des sciences et technologies des transports, de l’aménagement et des réseaux (IFSTTAR) met 3 guides à la disposition du public :
-guide 1 techniques et méthodes – RGA : caractériser un site pour la construction,
-guide 2 techniques et méthodes – RGA : protéger sa maison de la sécheresse, conseil aux constructeurs de maisons neuves,
-guide 3 techniques et méthodes – RGA : analyse et traitement des désordres créés par la sécheresse.
textes à consulter (version en vigueur au 8 février 2020) :
-décret n°1223 du 25 novembre 2019 relatif aux techniques particulières de construction dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.
-code de la construction et de l′habitation (articles L112-21 à L112-25).
février 2020
L′affichage sur le terrain des autorisations d′urbanisme
Le bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme accordée (ou acquise tacitement) doit obligatoirement informer les tiers :
-non-opposition à une déclaration préalable de travaux,
-permis de construire,
-permis modificatif,
-permis de lotir,
-permis d′aménager,
-autorisation temporaire d′occupation…
Les principales caractéristiques du projet doivent être affichées sur un panneau qui sera visible de la voie publique.
Les mentions obligatoires seront rédigées de manière à être lisibles depuis la voie publique.
La dimension de chacun des côtés du panneau rectangulaire d′affichage est d′au moins quatre-vingt centimètres.
Ce type de panneau se vend dans les magasins de bricolage.
À partir du premier jour de l′affichage, et pendant deux mois, tout tiers peut exercer un recours contre l’autorisation d’urbanisme qui est toujours délivrée ″sous réserve des droits des tiers″.
La puissance publique n′est pas compétente pour ce qui concerne le droit privé, elle ne fait que vérifier si le projet présenté respecte les dispositions du plan local d′urbanisme (PLU) relevant du code de l′urbanisme (CUrb) et les règles de construction relevant du code de la construction et de l′habitation (CCH).
Le panneau mentionne les informations suivantes :
-nom ou raison sociale ou dénomination sociale du bénéficiaire,
-nom de l’architecte auteur du projet architectural,
-numéro de l′autorisation et date de sa délivrance,
-nature du projet,
-superficie du terrain,
-adresse de la mairie où le dossier peut être consulté,
-si le projet prévoit la réalisation de bâtiments :
*la surface de plancher (SP) envisagée en mètres carrés,
*la hauteur de la construction envisagée en mètres par rapport au sol naturel.
-si le projet porte sur un lotissement :
*le nombre de lots prévus.
-si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs (PRL) :
*le nombre total d’emplacements,
*le nombre d’emplacements réservés aux habitations légères de loisirs (HLL).
-si le projet prévoit des démolitions :
*la surface en mètres carrés des bâtiments à démolir.
–dans tous les cas les mentions concernant les voies de recours :
*le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain du présent panneau (code de l’urbanisme – article R600-2),
*tout recours administratif ou contentieux doit (à peine d’irrecevabilité) être notifié à l’auteur et au bénéficiaire de la décision,
*les notifications du recours doivent être faites par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) dans un délai de quinze jours à compter du dépôt du recours (code de l’urbanisme – article R600-1).
Le panneau doit être affiché sans interruption pendant deux mois, même si les travaux sont d’une durée plus courte.
L’affichage doit être maintenu pendant toute la durée des travaux s′ils ont une durée supérieure à deux mois.
Un extrait de l’autorisation d’urbanisme est également affiché en mairie dans les huit jours de sa délivrance.
Ainsi informé, tout tiers peut :
*consulter le dossier du projet en mairie, car c’est un document public,
*contester l’autorisation pendant les deux premiers mois de l’affichage sur le terrain.
En cas de contestation, il appartient au bénéficiaire d’apporter la preuve qu′il a bien rempli les formalités d’affichage par tout moyen : témoignage, constat d’huissier…
Le défaut d’affichage sur le terrain ne rend pas l’autorisation illégale, mais il permet un recours contentieux pendant toute la durée des travaux et jusqu’à six mois après leur achèvement.
à savoir : une demande d′autorisation d′urbanisme (dont un exemplaire doit demeurer en mairie) est un document public et, à ce titre, est consultable par tout intéressé à tout moment (aux heures et jours d′ouverture bien sûr).
textes à consulter (version en vigueur au 9 février 2020)
-code de l′urbanisme (articles R424-15, R600-1, R600-2 et A424-15 à A424-18).
-code du patrimoine (article L650-3)
février 2020
L’AG : le procès-verbal
Au cours de chaque assemblée générale (AG), qu’elle soit ordinaire (AGO) ou extraordinaire (AGE), un compte-rendu des décisions appelé procès-verbal (PV) est rédigé par le secrétaire de séance. Quand la séance est levée, il doit être signé par le président, le secrétaire et le (les) scrutateur élus en début d’AG.
Le PV doit obligatoirement mentionner
-toutes les questions inscrites à l’ordre du jour, dans l’ordre où elles figurent dans la convocation,
-pour chaque question les mentions éventuelles de report si la réponse a été repoussée à un autre moment de l’AG ou à une autre AG,
-pour chaque vote, le résultat sous l’intitulé de chaque question, avec le nom des copropriétaires qui se sont abstenus ou opposés avec le nombre de voix correspondant, et le résultat du vote précisant si la résolution est adoptée ou rejetée avec le nombre de voix correspondant,
-les réserves formulées sur la régularité des décisions par les copropriétaires opposants,
-les incidents techniques qui ont empêché un copropriétaire ayant eu recours à la visioconférence ou à l’audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote,
-en cas de mandats de vote donnés sans indication du nom du mandataire, l’indication de la distribution de ces mandats de vote par le président du conseil syndical ou par le président de séance élu,
-l’impossibilité de nommer un conseil syndical (CS) par manque de candidat ou si la majorité requise n’est pas atteinte,
-les rapports, déclarations, discussions et questions avec la mention qu’ils n’ont pas donné lieu à un vote.
En annexe du PV doit figurer la feuille de présence de l’AG signée par le président, le secrétaire et le (les) scrutateur élus au début de l’AG.
Chaque PV est inscrit à la suite des précédents dans un registre spécial ouvert et tenu à cette fin par le syndic. Il peut être tenu sous forme électronique, dans ce cas, la feuille de présence et le PV peuvent être réalisés et signés dans les mêmes conditions.
La notification du PV est à la charge du syndic
Elle n’est pas obligatoire et il peut la réaliser par simple envoi d’une copie.
Cependant, dans deux cas précis, le syndic doit obligatoirement le notifier dans le mois qui suit la tenue de l’AG par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR) ou par lettre recommandée électronique (LRÉ), pour les copropriétaires lui ayant préalablement donné leur autorisation de procéder ainsi :
1) au copropriétaire défaillant (ni présent, ni représenté, n’ayant pas voté par correspondance) ou qui s’est abstenu, qui dispose alors d’un délai de deux mois pendant lequel il peut contester une décision ou toute l’AG devant le tribunal judiciaire (TJ), ce délai pourra aller jusqu’à dix ans si la notification ne reproduit pas l’article 42 (al.2).
2) à tous les copropriétaires, en cas d’impossibilité de nommer un CS faute de candidat ou de majorité requise.
Dans ce second cas, à l’issue d’un délai d’un mois soit :
-une nouvelle AG décide de ne pas instituer de CS à la double majorité de l’article 26 (al.1),
-tout copropriétaire ou le syndic intervient auprès du TJ pour obtenir soit la désignation des membres du CS, soit le constat de l’impossibilité de les nommer.
La notification des PV fait partie du forfait du contrat du syndic. Ce dernier engagerait sa responsabilité civile professionnelle (RCP) pour faute grave envers son employeur (le syndicat des copropriétaires) en ne le faisant pas ou en le faisant mal.
Par ailleurs, le syndic doit délivrer une copie ou un extrait à tout copropriétaire qui en fait la demande. Le contrat de syndic en cours peut prévoir des frais pour la fourniture de ces documents.
De plus, tous les occupants doivent être informés (y compris les locataires donc) des décisions de l’AG ayant une influence sur les conditions d’occupation, comme celles concernant l’entretien de l’immeuble, les travaux de toute nature, la présence du personnel du syndicat des copropriétaires ou de prestataires extérieurs (ménage, entretien de l’ascenseur, travaux…).
Si ces décisions comprennent des informations à caractère personnel, il est préalablement procédé à l’anonymisation du contenu.
Une décision de licenciement d’un membre du personnel du syndicat des propriétaires (concierge, gardien ou autre employé) ne peut pas être affichée avant que la personne concernée ne soit elle-même informée par le syndic dans les conditions prévues au code du travail.
Ces informations doivent être affichées visiblement et lisiblement dans les parties communes.
L’affichage est à la charge du syndic sans surcoût car il fait partie du forfait de son contrat.
textes de référence (version en vigueur au 14 juin 2020) :
-loi n°557 du 10 juillet 1965 (articles 21 et 42).
-décret n°223 du 17 mars 1967 (articles 14, 15-1, 17, 18 et 33).
vérifié juin 2020
Copropriété : l’espace en ligne sécurisé (mise à jour mars 2021)
La loi n°1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ÉLAN) a modifié la loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Depuis le 1er juillet 2020
Le décret n°502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne mis à disposition par le syndic professionnel s’applique.
La mise à jour minimale est d’une fois par an au plus tard dans les 3 mois qui précèdent l’AG.
Nous estimons que la loi ÉLAN a été ainsi vidée de son intérêt pour l’information des membres du conseil syndical (CS).
Mais rien n’empêche tout copropriétaire, donc d’un membre du CS, de demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour de la prochaine AG qui serait ainsi tournée :
« Question : Liste des documents à mettre dans l’espace sécurisé en ligne à l’usage du conseil syndical avec la fréquence d’actualisation.
« Résolution : le décret du 23 mai 2019 a précisé la liste minimale des documents à mettre dans l’espace en ligne sécurisé à l’usage du conseil syndical. Cette liste ne prévoit pas d »y mettre des pièces stratégiques, ce qui ne permet pas au conseil syndical d’assurer pleinement sa mission de contrôle. Pour y remédier, l’assemblée générale des copropriétaires demande au syndic de mettre dans l’espace sécurisé en ligne du conseil syndical les documents suivants :
– le grand livre de l’exercice,
– les factures,
– les devis,
– les contrats en cours d’exécution.
Ces documents devront être mis à jour en fin de chaque trimestre. » (modèle de l’ARC)
Voici les 3 listes des documents que doit mettre en ligne votre syndic professionnel :
I – Liste minimale des documents relatifs à la gestion de la copropriété mis à la disposition de tous les copropriétaires
1 – le règlement conventionnel de copropriété,
2 – les actes modifiant le règlement de copropriété publiés*,
3 – l’état descriptif de division,
4 – les actes modifiant l’état descriptif de division publiés*,
5 – la dernière fiche synthétique réalisée par le syndic,
6 – le carnet d’entretien tenu à jour,
7 – tous les diagnostics techniques des parties communes en cours de validité,
8 – tous les contrats d’assurance en cours de validité signés par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires,
9 – tous les contrats en cours de validité signés par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires, y compris ceux concernant l’entretien et la maintenance des équipements communs, sauf les contrats de travail des employés du syndicat des copropriétaires,
10 – tous les marchés en cours de validité signés par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires,
11 – les procès-verbaux des 3 dernières AG annuelles,
12 – les devis de travaux approuvés lors des 3 dernières AG annuelles,
13 – le contrat de syndic en cours.
* commentaire : un acte non publié n’est pas opposable.
II – Liste minimale des documents relatifs au lot d’un seul copropriétaire mis à sa seule disposition
1 – le compte individuel de ce copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par la dernière AG annuelle,
2 – le montant des charges courantes du budget prévisionnel des 2 derniers exercices comptables clos payé par ce copropriétaire,
3 – le montant des charges hors budget prévisionnel des 2 derniers exercices comptables clos payé par ce copropriétaire,
4 – si le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot du copropriétaire, arrêté après approbation des comptes du syndicat par la dernière AG annuelle,
5 – les avis d’appel de fonds adressés à ce copropriétaire les 3 dernières années.
III – La liste minimale des documents relatifs à la gestion de la copropriété mis à la disposition des seuls membres du conseil syndical :
1 – les balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires,
2 – le relevé général des charges et produits de l’exercice échu,
3 – les relevés périodiques des 2 comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires,
4 – les assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures en cours,
5 – les décisions de justice dont les délais de recours n’ont pas expiré,
6 – la liste de tous les copropriétaires établie et tenue à jour par le syndic,
7 – la carte professionnelle du syndic, en cours de validité,
8 – l’attestation d’assurance de responsabilité civile professionnelle (RCP) du syndic, en cours de validité,
9 – l’attestation de garantie financière du syndic professionnel, en cours de validité.
Avril 2020
Vos droits et démarches en cas d’annulation
!! Facebook Live – Mercredi 15/04 à 11h
Raphaël Bartlomé Directeur Adjoint de l’Action politique de l’UFC-Que Choisir a tenu un point d’information concernant vos droits en matière de :
🔹Vacances annulées
🔸 Manifestations sportives ou culturelles impactées par le confinement
🔹Les différents abonnement (sport, ciné .. ) suspendus
🔸La vie de tous les jours : paiement du loyer, déménager, crédit a payer, découvert bancaire
🔹Vente à distance : délais de livraison, les garanties sont-elles prolongées , les arnaques
🔸Phising, faux SMS ..
Rénovation énergétique : 15 sociétés principales sources de litiges
Palmarès des sociétés qui causent le plus de litiges en matière de rénovation énergétique au niveau national :
1. TECHNITOIT
2. GROUP SOLAR
3. OBJECTIF ECONOMIE
4. AVENIR ENERGIE ( MEDIA SYSTEME)
5. SIBEL ENERGIE (NJCE)
6. ENVIR (HD ENERGIE PRODUCTION)
7. FRANCE PAC ENVIRONNEMENT
8. BT CONCEPT-ECO
9. AGENCE FRANÇAISE POUR LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE (AFTE)
10. SOLUTION ECO ENERGIE (SOLECO)
11. SVH ÉNERGIE
12. SWEETCOM
13. CAP SOLEIL ÉNERGIE
14. CONSEIL EUROPE ENVIRONNEMENT
15. ECO GROUPAGE