UFC-Que Choisir de Maine et Loire

Propriétaire-Locataire

Changer l’usage ou la destination d’un bâtiment

La transformation d’un local est soumise à autorisation préalable, selon son usage et sa destination.

L’usage est défini au code de la construction et de l’habitation (CCH) aux articles L631-7 à L631-9. Il correspond au statut juridique du bâtiment. Cet usage peut faire l’objet d’une protection particulière, comme le logement par exemple.

La destination est définie au code de l’urbanisme (CUrb) aux articles R151-27 et R151-28. Elle est soumise au régime des autorisations d’urbanisme. Dans quel but le bâtiment a été conçu (ou transformé) selon la dernière autorisation d’urbanisme délivrée ?

La réglementation du changement d’usage (CCH)

Elle s’attache à l’emploi qui est fait du bâti : elle est destinée à protéger le logement qui serait transformé pour tout autre usage, souvent économique (bureau, commerce, location touristique en meublé, profession libérale…). Elle n’est pas requise lorsque l’activité professionnelle ou commerciale sera exercée par l’occupant qui a sa résidence principale dans le logement concerné et si cela se fait sans réception de clientèle ou de marchandise.

Elle ne concerne pas le local commercial (magasin, bureau, hôtel, cabinet…) qui serait transformé en logement.

L’autorisation est obligatoire si le projet concerne la transformation d’un logement et de ses annexes, y compris : logement-foyer, loge de gardien, chambre de service, logement de fonction, logement inclus dans un bail commercial et logement en meublé, situé dans une commune :

-soit de plus de deux cents mille habitants,

-soit d’un département de la « petite couronne » (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne).

Elle ne concerne pas le logement situé dans une zone franche urbaine (ZFU) de l’une de ces communes.

L’autorisation préalable au changement d’usage délivrée par le maire de la commune est accordée à l’occupant à titre personnel.

Cette disposition ne concerne donc aucune commune du département de Maine-et-Loire.

La règlementation du changement de destination (CUrb)

Elle s’attache au bâti lui-même. Le code de l’urbanisme énumère les cinq destinations que peuvent avoir les constructions (exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire) et précise les sous-destinations pouvant être règlementées par le plan local d’urbanisme (PLU).

La transformation d’un logement en local professionnel, d’un commerce en bureau ou d’un bureau en hôtel constitue un changement de destination soumis à autorisation d’urbanisme préalable.

La demande d’autorisation d’urbanisme dépend de la réalisation ou non de travaux nécessaires :

– soit le projet s’accompagne de travaux et crée plus de vingt mètres carrés (quarante mètres carrés en zone U du PLU) de surface de plancher (SP) ou modifie les structures porteuses du bâtiment ou modifie sa façade, une demande de permis de construire (PC) est obligatoire,

– soit le projet se fait sans travaux ou s’accompagne de travaux d’aménagement légers, une déclaration préalable de travaux (DP) est obligatoire.

La déclaration fiscale

Le changement de destination d’une propriété bâtie et le changement d’utilisation de locaux à usage professionnel ou commercial doivent être déclarés au fisc pour la mise à jour de la valeur locative cadastrale nécessaire au calcul de la taxe foncière.

Le propriétaire doit adresser au cadastre dont dépend le local ayant subi ce changement une déclaration modèle IL 6704 « Impôts Locaux – Changement de consistance ou d’affectation des propriétés bâties et des propriétés non bâties » (formulaire cerfa n°10517*02) dans les quatre-vingt-dix jours de la réalisation.

Le lot situé dans une copropriété régie par la loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

1) il est possible de changer l’usage d’un lot :

À condition de respecter à la fois la destination de l’immeuble figurant dans le règlement conventionnel de copropriété et les droits des autres copropriétaires, notamment celui de jouir paisiblement de leurs biens.

Le changement d’usage ne doit pas changer la destination de l’immeuble fixée par le permis de construire (PC) et déterminée par le règlement conventionnel de copropriété (contrat liant tous les copropriétaires entre eux).

.ce serait le cas si un lot d’habitation était transformé en commerce, par exemple.

Le changement d’usage ne doit pas :

-porter atteinte au bâti,

-présenter un danger pour les personnes et les biens,

-porter atteinte à la santé du voisinage,

-nuire à la tranquillité des occupants (nuisance lumineuse, olfactive, sonore, salissante).

Dans le cas où il n’y a pas d’atteinte à la jouissance paisible ni à la destination de l’immeuble, le changement d’usage est possible sans l’accord de l’assemblée générale (AG).

Dans le cas où il y aurait atteinte à la destination de l’immeuble, le changement d’usage doit préalablement être autorisé par l’assemblée générale (AG) par un vote à l’unanimité des copropriétaires (article 26).

.un vote unanime est impossible à obtenir (pas d’absent, pas d’abstention, tous les copropriétaires d’accord).

2) la clause d’habitation bourgeoise figurant dans le règlement conventionnel de copropriété :

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble (article 8).

Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et des parties communes dont il use et jouit librement à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble (article 9).

Elle suppose des interdictions et des exceptions qui ont été affinées par la jurisprudence selon qu’elle est qualifiée de simple ou d’exclusive.

-la clause d’habitation bourgeoise simple ou mixte :

*elle se réfère à une simple occupation (ou habitation) bourgeoise, sans plus de précision ou avec une possibilité d’exercice pour les professions libérales (toutes ou certaines), ce qui interdit ipso facto les activités artisanales ou commerciales,

*mais si la clause d’habitation bourgeoise simple prévoit l’autorisation d’exercice de certaines activités libérales, la liste n’est pas limitative pour autant, car il est possible d’assimiler des professions par analogie :

.l’AG ne peut refuser un kinésithérapeute si la clause d’habitation limite la liste de professions libérales aux seuls médecins et avocats, ni interdire la location meublée de courte durée si celle-ci ne génère pas plus de troubles qu’une profession libérale.

*la jurisprudence du contentieux est fournie quant à l’interprétation des clauses d’habitation bourgeoise par les juges : ils tranchent en fonction de la nature de l’activité, de la situation de l’immeuble, du standing de la copropriété et du trouble généré.

.si le règlement de copropriété fixe l’usage mixte professionnel-habitation à l’exclusion de toute activité commerciale compte tenu du caractère résidentiel, l’AG est fondée à refuser des occupations de longs séjours ou de courtes périodes dans des studios meublés avec prestations de services entraînant des rotations de personnes qui ne correspondent pas à la destination de l’immeuble (Cassation, 8 mars 2018).

-la clause d’habitation bourgeoise exclusive ou stricte :

*elle se réfère à un usage d’habitation bourgeoise de manière exclusive qui ne peut pas être détourné. Aucune activité professionnelle, libérale, commerciale ou artisanale ne peut donc être exercée et une clause interdisant l’exercice des professions libérales est admise dans ce cas.

.y compris les locations saisonnières ou de très courte durée, genre airbnb.

3) le cas particulier du garage exclusivement destiné au stationnement des véhicules :

L’occupant d’un garage (ou box fermé) en copropriété, même s’il en a l’usage exclusif, ne peut en disposer comme bon lui semble.

En effet, le règlement de copropriété, notamment pour les garages situés en sous-sol et les box fermés, reprend généralement les dispositions des textes réglementaires qui les régissent, notamment l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation.

Ces textes prévoient que les garages ne peuvent être affectés qu’au stationnement des véhicules et utiliser son garage pour y entreposer autre chose qu’un véhicule n’est pas autorisé.

Il n’est donc pas possible de modifier la destination des garages collectifs couverts ou des box fermés et de s’en servir comme cave, atelier, remise…, car entreposer des meubles, des peintures ou des cartons est un acte anodin qui présente un risque de départ de feu accru.

.pour les bailleurs sociaux : l‘arrêté du 23 août 2019 portant expérimentation de l’autorisation de stockage dans les box situés dans les parcs de stationnement des bâtiments collectifs d’habitation et initialement réservés au seul remisage de véhicules permet, par dérogation, le stockage d’objets sous conditions et à titre expérimental jusqu’au 22 septembre 2022.

Bien sûr, si le règlement de copropriété permet de modifier la destination d’un garage, le propriétaire pourra user de son box selon son besoin. Mais, préalablement, il lui faudra à la fois interroger son assureur pour savoir avec exactitude ce qu’il est possible ou non d’y stocker et vérifier les règles de protection contre l’incendie édictées par le règlement de copropriété ou par une décision de l’AG.

Les garages extérieurs désolidarisés de l’ensemble bâti et les emplacements en plein air ne sont pas concernés par ces règlementations, sauf dispositions contraires du règlement de copropriété.

Le cas de la location

Tout ce qui précède est évidemment transposable au locataire. Le bail d’habitation fixe la destination du local loué et le locataire est tenu en premier lieu de demander l’accord de son bailleur pour en changer. Celui-ci n’est pas du tout obligé de le donner. S’il accepte, il faut annexer au bail un avenant signé et daté par les deux parties afin de constater cet accord.

textes de référence (version vérifiée au 10 avril 2020)

-loi n°557 du 10 juillet 1965 (articles 8 et 26).

-code de la construction et de l’habitation (articles L631-7 à L631-9).

-code de l’urbanisme (articles L510-1 à L510-4, L520-1 à L520-3, R151-27, R151-28, R421-14, R421-16, R*421-17 et R*421-17-1).

-code général des impôts (article 1406).

-arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation.

-arrêté du 23 août 2019 portant expérimentation de l’autorisation de stockage dans les box situés dans les parcs de stationnement des bâtiments collectifs d’habitation et initialement réservés au seul remisage de véhicules.

R* ces articles sont d’ordre public, nul ne peut y déroger, pas même le juge.

avril 2020