Les nouveaux moyens de mobilité urbaine

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Le point sur les engins de déplacement personnel motorisés (EDPM)

le déplacement est personnel,

les engins sont motorisés.

Le décret du 23 octobre 2019 paru au JORF le 25 octobre 2019 modifie le code de la route en :

• définissant les engins de déplacement personnel (motorisés et non-motorisés) comme de nouvelles catégories de véhicules soumis au code de la route,
• définissant les caractéristiques techniques de ces véhicules,
• définissant l’usage sur la voie publique de ces véhicules,
• précisant les équipements que doivent porter les conducteurs de ces véhicules,
• précisant les équipements que doivent comporter ces véhicules,
• prévoyant les espaces de circulation où doivent circuler en agglomération ces véhicules,
• prévoyant les espaces de circulation où doivent circuler hors agglomération ces véhicules,
• permettant à l’autorité détenant le pouvoir de police d’autoriser la circulation sur le trottoir et sur la route dont la vitesse maximale autorisée est inférieure ou égale à 80 km/h,
• précisant les sanctions en cas de non-respect de ces dispositions par les conducteurs de ces véhicules.

Le code de la route ainsi modifié définit quelles voies sont ouvertes à ces nouveaux véhicules :

• la bande cyclable :

c’est une voie exclusivement réservée aux cycles à 2 ou 3 roues et aux engins de déplacement personnel motorisés (EDPM) sur une chaussée à plusieurs voies,

• la piste cyclable :

c’est une chaussée exclusivement réservée aux cycles à 2 ou 3 roues et aux engins de déplacement personnel motorisés (EDPM),

• la voie verte :

c’est une route exclusivement réservée à la circulation des piétons, des cavaliers et des véhicules non motorisés, et aux engins de déplacement personnel motorisés (EDPM),

• la zone de rencontre :

c’est une section de voies en agglomération constituant une zone affectée à la circulation de tous les usagers,

les piétons sont autorisés à circuler sur la chaussée sans y stationner et bénéficient de la priorité sur les véhicules dont la vitesse est limitée à 20 km/h.,

toutes les chaussées sont à double sens pour les cyclistes et les conducteurs d’engins de déplacement personnel motorisés (EDPM), sauf dispositions différentes annoncées par une signalisation spécifique.

• la zone trente :

c’est une section de voies constituant une zone affectée à la circulation de tous les usagers où la vitesse des véhicules est limitée à 30 km/h,

les piétons ne sont pas autorisés à circuler sur la chaussée,

toutes les chaussées sont à double sens pour les cyclistes et les conducteurs d’engins de déplacement personnel motorisés (EDPM), sauf dispositions différentes annoncées par une signalisation spéciale.

Les engins de déplacement personnel (motorisés ou non motorisés) sont définis ainsi :

• un engin de déplacement personnel est un engin motorisé ou non,
• un engin de déplacement personnel non motorisé est un véhicule de petite dimension sans moteur,
• un engin de déplacement personnel motorisé (EDPM) est un véhicule sans place assise conçu et construit pour le déplacement d’une seule personne, sans aménagement destiné au transport de marchandises, équipé d’un moteur (ou d’une assistance) non thermique et dont la vitesse maximale par construction est supérieure à 6 km/h sans pouvoir dépasser 25 km/h. Il peut comporter des accessoires, comme un panier (ou une sacoche) de petite taille.

Les engins exclusivement destinés aux personnes à mobilité réduite (transporteur personnel ou fauteuil roulant ou déambulateur, motorisé ou non), la trottinette et le monocycle actionnés musculairement (dont les jouets) et tous ceux ne dépassant pas la vitesse de 6 km/h sont exclus de cette catégorie et doivent, pour se conformer au code de la route, circuler sur le trottoir à une vitesse au plus égale à 6 km/h.

Les vélos, tricycles et triporteurs traditionnels actionnés musculairement sont exclus de cette catégorie et doivent, pour se conformer au code de la route, circuler sur la chaussée, la piste cyclable ou la bande cyclable.

La définition réglementaire d’un EDPM s’applique donc à un objet motorisé non thermique ou à assistance non thermique comme :

air Wheel, gyropode, gyroroue, Hove trax, insolite board, mini-gyropode, mono Wheel, overboard, rocket skate, rollers, Sbyke, Segway, skateboard, skate drive, solo Wheel, transporteur personnel, tricycle à assistance électrique, tricycle électrique, triporteur à assistance électrique, triporteur électrique, trottinette à assistance électrique, trottinette électrique, Tuxboard, vélo à assistance électrique, vélo électrique.

La conduite d’un EDPM :

Circuler avec un EDPM dont la vitesse maximale par construction est supérieure à 25 km/h est puni d’une amende de cinquième classe (1.500 €, 3.000 € en récidive).

La confiscation, l’immobilisation ou la mise en fourrière peut être ordonnée.

L’utilisation d’un EDPM ayant subi une transformation lui permettant de dépasser les limites règlementaires (cylindrée, puissance, vitesse) est punie d’une contravention de quatrième classe (135 €, minorée 90 €, majorée 375 €, maximum 750 €).

Dans ce cas, l’EDPM pourra être mis en fourrière ou confisqué à titre de peine complémentaire.

Le conducteur d’un EDPM peut s’éloigner du bord droit de la chaussée si une trajectoire matérialisée pour les cycles le permet.

Sur les voies où la vitesse maximale autorisée n’excède pas 50 km/h, il peut s’écarter des véhicules en stationnement à droite de la chaussée, d’une distance nécessaire à sa sécurité.

Si la vitesse maximale autorisée est inférieure ou égale à 30 km/h, la chaussée est à double sens pour le conducteur d’EDPM, sauf signalisation contraire.

Une personne tenant un EDPM à la main est un piéton.

En agglomération, le conducteur d’EDPM doit circuler sur les bandes cyclables ou les pistes cyclables.

Si la chaussée est bordée de chaque côté par une piste cyclable, il doit emprunter celle ouverte à droite de sa route, dans le sens de sa progression.

En l’absence de bande cyclable ou de piste cyclable, le conducteur d’EDPM peut circuler sous peine d’une contravention de deuxième classe (35 €, minorée 22 €, majorée 75 €, maximum 150 €) en cas de non respect des limites ci-après :

• sur la route dont la vitesse maximale autorisée est inférieure ou égale à 50 km/h (mais il est interdit de circuler à plusieurs de front),
• sur les aires piétonnes dans les 2 sens à condition de progresser au pas (vitesse ne dépassant pas 6 km/h) et de ne pas gêner les piétons,
• sur les accotements équipés d’un revêtement routier.

Hors agglomération, la circulation des EDPM est interdite sauf sur les voies vertes et les pistes cyclables, le contrevenant risque une contravention de deuxième classe (35 €, minorée 22 €, majorée 75 €, maximum 150 €).

La personne majeure qui accompagne un conducteur d’EDPM mineur de plus de 12 ans, si elle exerce une autorité sur ce conducteur, doit s’assurer qu’il est coiffé d’un casque conforme et attaché, sous peine d’une contravention de quatrième classe (135 €, minorée 90 €, majorée 375 €, maximum 750 €).

En cas de circulation sur les routes dont la vitesse maximale autorisée est inférieure ou égale à 80 km/h, le fait de ne pas respecter les règles relatives au port du casque est puni par une contravention de quatrième classe (135 €, minorée 90 €, majorée 375 €, maximum 750 €).

Il est interdit au conducteur d’un EDPM de pousser ou tracter une charge, de tracter un véhicule ou de se faire remorquer par un véhicule sous peine d’une contravention de deuxième classe (35 €, minorée 22 €, majorée 75 €, maximum 150 €).

Le conducteur d’un EDPM doit être âgé d’au moins 12 ans.

Lorsqu’il circule la nuit (et le jour si la visibilité est insuffisante) le conducteur d’un EDPM doit porter un gilet de haute visibilité (ou un équipement rétroréfléchissant) conforme, sous peine d’une contravention de deuxième classe (35 €, minorée 22 €, majorée 75 €, maximum 150 €).

Le conducteur peut porter un dispositif d’éclairage complémentaire non éblouissant et non clignotant.

Un EDPM ne peut transporter qu’un seul conducteur, sous peine d’une contravention de deuxième classe (35 €, minorée 22 €, majorée 75 €, maximum 150 €).

Par dérogation à ce qui précède, l’autorité détenant le pouvoir de police, par décision motivée par des nécessités de la sécurité routière, de la circulation routière, de la fluidité et de la commodité de passage peut :

• interdire la circulation sur certaines routes dont la vitesse maximale autorisée est inférieure ou égale à 50 km/h, sur les aires piétonnes et sur l’accotement équipé d’un revêtement routier. Le contrevenant s’expose à une contravention de deuxième classe (35 €, minorée 22 €, majorée 75 €, maximum 150 €),
• autoriser la circulation sur le trottoir, à condition de progresser au pas (vitesse ne dépassant pas 6 km/h) et de ne pas gêner les piétons. Le contrevenant s’expose à une contravention de deuxième classe (35 €, minorée 22 €, majorée 75 €, maximum 150 €),
• autoriser la circulation sur les routes dont la vitesse maximale autorisée est inférieure ou égale à 80 km/h, si l’état, le profil de la chaussée et le trafic le permettent.

Quand il est fait application des dérogations ci-dessus tout conducteur doit, sous peine d’une contravention de quatrième classe (135 €, minorée 90 €, majorée 375 €, maximum 750 €) :

• être coiffé d’un casque conforme et attaché.

Quand il est fait application des dérogations ci-dessus tout conducteur doit, sous peine d’une contravention de deuxième classe (35 €, minorée 22 €, majorée 75 €, maximum 150 €) :

• porter un gilet de haute visibilité (ou équipement rétroréfléchissant) conforme,
• porter un dispositif d’éclairage complémentaire non éblouissant et non clignotant,
• circuler (de jour et de nuit) avec les feux de position allumés.

Sont entrées en vigueur depuis le 1^er juillet 2020 les dispositions suivantes :

-un EDPM a pour dimensions maximales :

• largeur 0,90 m,
• longueur 1,35 m.

-la nuit (et le jour lorsque la visibilité est insuffisante) tout EDPM doit être muni :

• d’un feu de position avant qui émet une lumière non éblouissante jaune ou blanche,
• d’un feu de position arrière nettement visible de l’arrière,
• d’un (ou plusieurs) catadioptre à l’arrière,
• de catadioptres orange visibles latéralement,
• d’un catadioptre blanc visible de l’avant.

-un EDPM doit être muni d’un appareil avertisseur constitué d’un timbre ou d’un grelot dont le son sera entendu à 50 m au moins, l’emploi de tout autre signal est interdit.

-un EDPM doit être équipé de roues munies de pneumatiques* ne comportant sur leurs flancs aucune déchirure profonde et aucune toile ne doit apparaître ni en surface ni en fond de sculpture.

-un EDPM doit être muni d’un dispositif de freinage efficace,

-selon l’infraction, le conducteur sera sanctionné par une contravention de première classe (11 à 33 €, majorée 38 €), ou de troisième classe (68 €, minorée 45 €, majorée 180 € ou 144 € en téléprocédure, maximum 450 €).

Les points non abordés par le décret :

• l’assurance : l’EDPM étant un véhicule terrestre à moteur (VTM), il doit être assuré.

Toute personne physique (ou morale) dont la responsabilité civile peut être engagée en raison de dommages subis par des tiers résultant d’atteintes aux personnes ou aux biens par un véhicule doit, pour faire circuler celui-ci, être couverte par une assurance.

Il faut donc, comme pour une moto ou une voiture être assuré pour sa trottinette, si elle appartient à la nouvelle catégorie des EDPM.

Les engins roulant à moins de six kilomètres par heure, les vélos et tricycles non motorisés demeurent assurés dans le cadre de l’assurance multirisque habitation (MRH).

• le stationnement : des emplacements dédiés sont réalisés par les communes, le stationnement anarchique sera de plus en plus sanctionné.

 

* un pneumatique est une enveloppe souple conçue pour être montée sur la jante d’une roue et qui, gonflée par un gaz (air ou azote) assure son contact avec le sol, ce n’est donc pas un bandage plein.

 

textes applicables (version en vigueur au 25 octobre 2019)

–règlement UE n°168/2013 du Parlement européen.

-décret n°1082 du 23 octobre 2019 relatif à la réglementation des engins de déplacement personnel.

-code de la route (articles R110-2, R311-1, R312-10, R312-11, R313-3 à R313-5, R313-18 à R313-20, R313-33, R314-1, R315-1, R315-6, R315-7, R316-4 à R316-6, R317-1, R317-5, R317-14-1, R317-16, R317-23-1, R321-4-2, R321-15, R322-1, R412-9, R412-19, R412-28-1, R412-34, R 412-43-1 à R412-43-3, R415-2 à R415-4, R412-15, R417-10 et R417-11).

-code des assurances (article L211-1).

 

 

octobre 2019 

Loi ELAN : le décret n° 650

Ce qui change avec la publication du décret n°650 du 27 juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l’accès des huissiers de justice aux parties communes.

Depuis le 29 juin 2019 ce texte concerne : le copropriétaire, le conseiller syndical, le syndic, le locataire, l’huissier de justice, le clerc assermenté de l’huissier de justice.

I – Le syndic doit afficher la date de la prochaine AG et la possibilité pour le copropriétaire de demander l’inscription d’une question (ou plus) à l’ordre du jour de cette AG.

Cet affichage est réalisé dans un délai tel que le copropriétaire peut faire inscrire ces questions à cette AG. Cet affichage doit reproduire l’article 10 du décret n°223 du 17/03/67 :
« À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante. Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11.
Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du e du II de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux. Le syndic rappelle les dispositions du présent article sur les appels de fonds qu’il adresse aux copropriétaires. »
Sur tous les appels de fonds qu’il adresse aux copropriétaires, le syndic doit aussi reproduire les dispositions de cet article 10 du décret n°223 du 17/03/67.

II – Entre l’envoi de la convocation à l’AG et la tenue de cette AG, le syndic tient les pièces justificatives des charges à la disposition de tout copropriétaire.

Elles sont classées par catégories, en original ou en copie, pendant une durée appropriée à la copropriété, avec un minimum d’un jour ouvré :

• une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs,
• factures,
• contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants,
• quantité consommée et prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges.

III – Le syndic fixe les lieu, jours, heures de consultation des pièces justificatives des charges, et indique ces renseignements dans la convocation à l’AG.

Si le syndic est un professionnel, les jours et heures sont fixés aux jours et heures d’accueil physique déterminés dans le contrat de syndic. Tout copropriétaire peut avoir une copie des pièces justificatives à ses frais, et pour les consulter il peut :

• se faire assister par un membre du conseil syndical,
• se faire assister par son locataire,
• autoriser son locataire à consulter en ses lieu et place les pièces justificatives de charges récupérables.

IV – Le syndic qui reçoit un mandat de vote pour l’AG sans indication du nom du mandataire doit le remettre en début d’AG au président du conseil syndical.

Le président du conseil syndical désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote (loi du 10 juillet 1965 – article 22 I alinéa 3). Si le président du conseil syndical est absent (ou à défaut de conseil syndical) le syndic remet ce mandat au président de séance désigné par l’AG. Le PV précise que le mandat de vote a été distribué par le président du conseil syndical ou par le président de séance désigné par l’AG.

V – L’AG par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique.

L’AG décide, sur la base de devis présentés par le syndic ou le conseil syndical (article 17-1 A – loi 10/07/65) :

• des moyens et des supports techniques pour participer à l’AG par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique dont le coût est supporté par le syndicat des copropriétaires,
• des garanties permettant de s’assurer de l’identité de chaque participant.
  Pour garantir la participation concrète du copropriétaire (ou associé ou mandataire), ces supports doivent transmettre au moins la voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations. Le copropriétaire (ou associé ou mandataire) souhaitant participer à l’AG par visioconférence, audioconférence ou un autre moyen de communication électronique en informe par tout moyen le syndic 3 jours francs au plus tard avant l’AG. L’incident technique qui empêche le copropriétaire (ou associé ou mandataire) de faire connaître son vote par visioconférence, audioconférence ou un autre moyen de communication électronique est mentionné au PV.

VI – La feuille de présence à l’AG, en feuillets ou électronique :

• indique les nom et domicile de chaque copropriétaire (associé, mandataire) présent physiquement, dans ce cas, elle est obligatoirement émargée,
• précise si la participation du copropriétaire (associé, mandataire) est effectuée par visioconférence, audioconférence ou un autre moyen de communication électronique, dans ce cas, elle n’est pas émargée.
• est certifiée exacte par le président de séance désigné par l’AG,
• elle indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose après application des dispositions de la loi 10/07/65 :
  *article 22 I alinéas 2 et 3 (pour le vote des copropriétaires majoritaires),
  *article 24 III (pour le vote des charges spéciales).

VII – Pour accéder aux parties communes d’un immeuble d’habitation inaccessible librement depuis la voie publique, l’huissier de justice (clerc assermenté de l’huissier de justice) adresse par tout moyen une demande d’accès au propriétaire (syndic) en justifiant de son identité, de sa qualité professionnelle, de la mission de signification ou d’exécution qui lui a été confiée (code de la construction et de l’habitation – articles L111-6-6 et R111-17-1 à R111-17-3).

Le propriétaire (syndic) remet à l’huissier de justice (clerc assermenté de l’huissier de justice) un moyen matériel d’accès (ou lui adresse le code d’accès) pour l’accomplissement de sa mission. Cette remise (ou transmission) des moyens d’accès doit intervenir au plus tard dans les cinq jours ouvrables contre récépissé ou tout moyen de preuve daté. L’huissier de justice (clerc assermenté de l’huissier de justice) restitue le moyen matériel d’accès sans délai et contre récépissé ou tout moyen de preuve daté.

VIII – L’espace en ligne sécurisé sera accessible à compter du 1er juillet 2020 au copropriétaire et au membre du conseil syndical grâce à un code personnel sécurisé garantissant la fiabilité de l’identification des copropriétaires.

Les documents concernant la gestion de l’immeuble et des lots qui seront mis à disposition dans cet espace seront actualisés par le syndic au moins 1 fois par an, dans les 3 mois qui précédent l’AG. Ces documents seront téléchargeables et imprimables.

le décret n°502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne pris pour l’application de l’article 18 I (dernier alinéa) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit 3 trois espaces différents :
– un espace accessible à l’ensemble des copropriétaires,
– un espace accessible à chacun des copropriétaires,
– un espace accessible au conseil syndical.

IX – La notification et la mise en demeure par voie électronique des documents mentionnés au décret n°223 du 17/03/67 (article 11) pourra être une mise à disposition dans l’espace réservé au copropriétaire avec l’accord exprès de ce dernier.

Cet accord exprès ne peut porter que sur les modalités particulières de notification, il précise s’il porte sur la notification, la mise en demeure ou les deux. Cet accord exprès peut être adressé à tout moment au syndic par tout moyen donnant une date certaine ; s’il est formulé lors de l’AG, il est porté au PV.
Cet accord exprès peut aussi être retiré à tout moment par tout moyen donnant une date certaine ; si cette décision est formulée à l’AG, le PV en fait mention.

Textes à consulter (version en vigueur au 3 août 2019) :
-loi du 10 juillet 1965 – articles 17-1 A, 22 I (alinéas 2 et 3) et 24 III.
-code de la construction et de l’habitation – articles L111-6-6 et R111-17-1 à R111-17-3.
-décret n°223 du 17 mars 1967 – articles 9, 9-1, 10, 11, 13, 13-1, 13-2, 14, 15-1, 17, 33-1-1, 64-1, 64-2, 64-5.
-décret n°502 du 23 mai 2019.
-décret n°650 du 27 juin 2019.
août 2019 

Construire sur la propriété d’autrui ?

Construire, c‘est édifier une construction nouvelle :

– tridimensionnelle : bâtiment, abri de jardin, pergola, maison, tombeau, cabane…

– bidimensionnelle : clôture, mur, portail, mur d’escalade, échafaudage…

– unidimensionnelle : pylône, antenne, mât, éolienne…

Construire, c‘est  aussi toucher à l‘existant :

rénover, agrandir, améliorer, réhabiliter, reconstruire, surélever, exhausser, adjoindre un appentis, aménager des combles, accoler une véranda, transformer un garage en chambre, changer la destination de bureaux en logements, monter un abri de jardin ou un chapiteau, supprimer un étage, démanteler, démolir, déconstruire, démonter, dépolluer une friche industrielle, changer l’aspect des façades ou des toitures, changer les menuiseries extérieures, ajouter des fenêtres de toit, poser une antenne, installer une éolienne, poser un chauffe-eau solaire, poser des panneaux photovoltaïques, ravaler une façade, isoler par l’extérieur, installer un escalier de secours à l’extérieur…

Construire chez autrui ?           OUI

Après avoir obtenu de la personne publique compétente (généralement le maire) une autorisation d’urbanisme (qui est : non-opposition à une déclaration préalable de travaux, permis de construire, permis d’aménager, permis temporaire, permis modificatif, permis de stationner, permis de démolir, permis de voirie…)

Cette autorité n’est pas compétente pour vérifier si le demandeur est propriétaire ou détient des droits à construire, elle ne sanctionne pas le droit privé, sa compétence s’exerce en 2 temps :

– dans un 1er temps :

*vérifier si le projet présenté respecte ou non les règles applicables à la zone où se situe l’immeuble sur lequel aura lieu la construction,

*elle délivre alors, ou refuse, une autorisation administrative,

– dans un 2nd temps :

*vérifier que la réalisation terminée est bien conforme au projet autorisé, et non pas au seul projet déclaré, car l’autorisation accordée a pu être assortie d’obligations ou d’interdictions,

*elle délivre alors, ou refuse, le certificat de conformité, suite à la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) faite par le pétitionnaire ou titulaire de l’autorisation (la conformité n’est pas délivrée automatiquement, il faut la demander).

Sur la demande d’autorisation d’urbanisme, le demandeur (pétitionnaire) s’engage et atteste avoir qualité pour demander l’autorisation. L’autorité administrative ne peut pas vérifier cette attestation, elle ne peut que constater l’engagement. En droit français, le propriétaire du sol est réputé être le propriétaire de la construction qui y est édifiée. La propriété privée étant inaliénable (sauf pour cause d‘utilité publique – Constitution de 1958 – Préambule – Déclaration unviverselle des droits de l’homme et du citoyen de 1789 – article 17), en fin de compte, la construction réalisée bénéficiera bien au propriétaire du sol à qui elle reviendra.

Le formulaire cerfa n°51190#05 (notice d’information pour les demandes de permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir et déclaration préalable) prévoit 4 situations qui s’excluent les unes des autres :

* ou être le propriétaire (ou son mandataire),

* ou avoir l’autorisation du propriétaire légitime,

* ou être un des co-indivisaires dans l’indivision propriétaire (ou son mandataire),

* ou avoir qualité pour bénéficier d’une expropriation pour cause d’utilité publique (ou son mandataire).

Construire chez autrui ? Cela se fait tous les jours :

1) avec l’autorisation expresse du propriétaire, comme dans :

–le bail à construction : l’édification d’une construction neuve est obligatoire, et à l’issue du bail la construction intègre le patrimoine du propriétaire du sol donné à bail,

–le bail à réhabilitation : la réhabilitation du bâti existant est obligatoire et à l’issue du bail, la construction réhabilitée réintègre le patrimoine du propriétaire,

–le bail à location : une construction neuve peut y être prévue et à l’issue du bail, la construction est intégrée au patrimoine du propriétaire ou démontée et le terrain remis en l’état,

–le bail emphytéotique : une construction neuve peut y être prévue et à l’issue du bail, la construction est intégrée au patrimoine du propriétaire ou démontée et le terrain remis en l’état,

–l‘autorisation précaire : ou autorisation d’occupation temporaire (AOT) d’un immeuble appartenant au domaine public ou privé de l’État, d’une collectivité territoriale, d’une commune ou de l’un de leurs établissements publics et à la fin de l’autorisation précaire, la construction est démontée et le terrain remis en l’état,

–la concession : cimetière, autoroute, plage, marché, place, domaine public fluvial ou maritime et à la fin de la concession, le terrain doit être remis en l’état.

2) avec l’autorisation tacite ou expresse du propriétaire (privé ou public), comme pour la terrasse du café, le stand du commerçant ambulant (marché communal ou marché de Noël ou fête des écoles…), l’édification d’un échafaudage, le tour d’échelle.

3) sans autorisation, par ignorance, erreur ou de bonne foi, comme :

-lorsqu’on édifie en limite de terrain et que l’édifice empiète sur le terrain voisin,

-lorsque le copropriétaire ferme le balcon ou la loggia de son appartement sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale (AG) des copropriétaires, car le droit de construire n’appartient qu’au seul syndicat des copropriétaires,

4) sans autorisation, volontairement comme par l’occupant sans droit ni titre (squatter, Notre-Dame-des-landes, camp de migrants sous l’autoroute).

Même avec une autorisation d‘urbanisme obtenue régulièrement et même avec l‘accord du propriétaire du sol, la construction peut être détruite sur décision du tribunal judiciaire ?             OUI

En effet, l’autorisation administrative (expresse ou tacite) peut être soumise à la sanction du juge de la propriété privée (TJ).

Un voisin peut la contester pour trouble excessif ou anormal de voisinage, car l’autorisation d’urbanisme est toujours délivrée « sous réserve des droits des tiers« .

D’où l’obligation d’afficher sur l’immeuble (le terrain) cette autorisation, ce qui est une protection pour chacun (voisin, pétitionnaire, propriétaire, locataire, tout intéressé) : passé un certain délai (prescription) cette décision devient inattaquable.

Il est donc intelligent et pertinent de l’afficher au plus tôt pour purger cette prescription au plus vite et éviter un  éventuel recours tardif.

En cas de non affichage sur l’immeuble, tout intéressé, à tout moment, y compris jusqu’à 6 mois après l’achèvement, peut demander au juge (TJ) la démolition de l’édifice qui bafoue l’un de ses droits.

textes à consulter (version en vigueur au 30 décembre 2019)

-constitution de 1958 (Préambule – déclaration universelle des droits de l’homme et du citoyen de 1789)

-formulaire cerfa n°51190#05

mise à jour décembre 2020

Les bruits de chantier

En matière de construction, la notion de chantier couvre une large gamme de possibles : percement d’un mur, pignon ou construction d’un bâtiment de 20 étages, réalisation d’une pergola ou mise en peinture de la façade, changement de la couverture ou réalisation d’une terrasse, pose d’une clôture ou creusement du sol, démolition d’une dalle ou désouchage, changement d’une fenêtre ou pose d’un conduit de cheminée… Un chantier est considéré comme bruyant par nature, il n’est pas nécessaire qu’un seuil soit dépassé pour qu’il y ait infraction.
Il peut y avoir sanction dès lors que les conditions de réalisation des travaux (jour, heure, tonnage des véhicules, bruit de moteur, bruit d’outil, itinéraire emprunté…) ou d’utilisation des équipements (bruit d’activité, poussière, fumée, choc…) prévues dans l’autorisation administrative (non opposition à déclaration préalable, permis de construire, permis de démolir, permis d’aménager…) ne sont pas respectées.
L’information du public (responsabilité du maître d’ouvrage) se fait par un affichage visible sur place indiquant les coordonnées du responsable, les horaires, les jours et la durée des travaux.

Rappel :

L’affichage sur le terrain de l’autorisation d’urbanisme est obligatoire, il doit être visible et lisible depuis la voie publique. La sanction du non affichage est tout simplement le non démarrage de délai de prescription. Autrement dit, tant qu’il n’y a pas eu affichage, l’autorisation peut être contestée, y compris longtemps après le démarrage des travaux.
Le maître d’ouvrage sera un voisin plus ou moins apprécié ou supporté par le voisinage s’il a pris soin d’informer les riverains des phases les plus bruyantes du chantier et des raisons pour lesquelles elles le sont. En plus de l’utilisation d’engins de chantiers conformes, le maître d’ouvrage et ses entrepreneurs doivent respecter un certain nombre de prescriptions :

*pour les engins et camions choisir des itinéraires appropriés évitant les rues calmes,

*assurer le nettoyage journalier des voies publiques,

*respecter les horaires des jours ouvrables 8 h 00 à 20 h 00 (ou 7 h 30 à 19 h 30).

Des dérogations (arrêté préfectoral ou municipal) peuvent être accordées pour les horaires des travaux et les plages horaires d’utilisation de certains engins particulièrement bruyants (centrale à béton, marteau perforateur, compacteur, scies électriques ou thermiques…).
Le maître de l’ouvrage (seul responsable) a l’obligation d’imposer aux entreprises qu’il a choisies :

*la protection de la santé des travailleurs présents sur le chantier,

*des précautions pour limiter les nuisances au voisinage.

Les entreprises ont intérêt à adopter des méthodes de gestion sonore du chantier et le maître d’ouvrage doit imposer des prescriptions spécifiques en matière de respect de l’environnement pour réduire les nuisances sonores à la source.
Le maire peut prendre à tout moment un arrêté limitant ou interdisant l’activité sur le chantier pour cause de plainte des riverains, ce qui se répercutera sur l’organisation du travail, les délais d’exécution et… le coût :

• à performances équivalentes, utiliser des engins insonorisés ou électriques,
• choisir les techniques de construction les moins bruyantes,
• privilégier les préfabrications en atelier,
• prévoir des réservations en nombre suffisant pour éviter les percements intempestifs sur le chantier,
• limiter les découpes de matériaux sur le chantier,
• mettre en place un plan d’utilisation des engins bruyants,
• éviter les comportements individuels inutilement et sottement bruyants,
• réduire la propagation et la réverbération du bruit,
• positionner judicieusement les postes fixes bruyants en utilisant des écrans absorbeurs de bruit,
• utiliser baraquements et zones de stockage en guise d’écran acoustique en les couvrant de matière absorbante,
• informer les riverains durant toute la durée du chantier,
• annoncer les phases de travaux les plus bruyantes,
• adapter les rythmes du chantier aux caractéristiques du quartier (zone résidentielle, école, hôpital…).

Ce qui précède s’applique évidemment à la copropriété : le syndic, le copropriétaire, le locataire… à l’origine des travaux doit informer les autres occupants et les voisins des travaux projetés en fournissant les coordonnées du responsable, les horaires, les jours et la durée des travaux.

Textes de référence (rédaction en vigueur au 26 août 2019) :
code de la santé publique (articles R1334-36, R1336-10 et R1337-6)

août 2019

La surface habitable d’un logement

La surface habitable d’un logement (issue de la loi Boutin) est utilisée pour les baux d’habitation.

La surface privative (issue de la loi Carrez) est utilisée pour la vente en copropriété.

La surface habitable d’un logement figure à l′article R111-2 du code de la construction et de l’habitation :

« La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 m2 et de 33 m3 au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les 4 premiers habitants et de 10 m2 et 23 m3 au moins par habitant supplémentaire au-delà du 4ème.

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur sous plafond inférieure à 1 m 80. »

Les volumes vitrés sont prévus à l’article R111-10 du code de la construction et de l’habitation :

« Les pièces principales doivent être pourvues d’un ouvrant et de surfaces transparentes donnant sur l’extérieur.

Toutefois cet ouvrant et ces surfaces transparentes peuvent donner sur des volumes vitrés installés soit pour permettre l’utilisation des apports de chaleur dus au rayonnement solaire, soit pour accroitre l’isolement acoustique des logements par rapport aux bruits de l’extérieur.

Ces volumes doivent, en ce cas :

a) comporter eux-mêmes au moins un ouvrant donnant sur l’extérieur,

b) être conçus de telle sorte qu’ils permettent la ventilation des logements dans les conditions prévues à l’article R111-9,

c) être dépourvus d’équipements propres de chauffage,

d) comporter des parois vitrées en contact avec l’extérieur à raison, non compris le plancher, d’au moins 60 % dans le cas des habitations collectives et d’au moins 80 % dans le cas des habitations individuelles,

e) ne pas constituer une cour couverte. »

La ventilation est prévue à l’article R111-9 du code de la construction et de l’habitation :

« Les logements doivent bénéficier d’un renouvellement de l’air et d’une évacuation des émanations tels que les taux de pollution de l’air intérieur du local ne constituent aucun danger pour la santé et que puissent être évitées les condensations, sauf de façon passagère.

Un arrêté conjoint du ministre chargé de la construction et de l’habitation, du ministre chargé de la santé et du ministre chargé de l’industrie précise les modalités d’application du présent article. »

textes à consulter (version en vigueur au 20 novembre 2019)

-code de la construction et de l’habitation (articles R111-2, R111-9 et R111-10)

-décret 873 du 21 août 2019

novembre 2019

La mitoyenneté

La mitoyenneté figure aux articles 649 à 670 du code civil. C’est un droit réel immobilier assimilé à une servitude, car elle peut s’imposer à autrui.

Ce droit est en fait une copropriété (ou indivision) forcée, où le nombre de copropriétaires (ou indivisaires) est réduit à 2.

Chacun des 2 propriétaires détient la moitié du tout, du côté de sa propriété. Cette mitoyenneté peut résulter des lieux ou être imposée par les textes.

Elle concerne en ville un mur séparant 2 bâtiments ou 2 cours, ou une clôture séparant 2 jardins. Elle peut concerner une haie, un fossé, une borne, un arbre, un grillage ou un mur commun à 2 propriétés contigües dans les zones pavillonnaires ou à la campagne.

Elle ne peut pas concerner 2 parcelles appartenant à un même propriétaire, ni 2 parcelles non contigües séparées par un chemin ou éloignées et n’ayant aucun point commun.

Cette forme de copropriété forcée est perpétuelle entre 2 propriétés et non pas entre 2 propriétaires. Un des copropriétaires peut pourtant y mettre fin à tout moment en acquérant ou en abandonnant la pleine propriété de l’objet mitoyen (mur, clôture, haie, fossé…) à l’autre copropriétaire. Si les deux propriétés sont réunies par un seul propriétaire, elle disparaît immédiatement.

Attention à ne pas confondre mitoyenneté et « time share » (temps partagé) qui n’est pas un droit de propriété mais un droit d’usage ou de jouissance pendant une durée déterminée.

Attention à l’abus de langage consistant à dire de 2 maisons qu’elles sont mitoyennes. C’est un non-sens. En effet, elles ne sont que contigües, avec chacune son mur ou avec un mur commun, qui est dans ce cas mitoyen, mais lui seul.

La mitoyenneté peut s’appliquer au domaine privé des personnes publiques (État, région, département, collectivité d’outre-mer, collectivité à statut particulier, commune) et de leurs établissements (communauté urbaine, communauté d’agglomération, communauté de communes, ÉPCI, SIVU, SIVOM…).

La mitoyenneté ne peut pas s’appliquer au domaine public des personnes publiques.

La mitoyenneté peut être acquise par prescription. Par exemple, un bâtiment appuyé contre le mur du voisin, sans protestation de sa part pendant 30 ans, permet à celui qui s’est appuyé de revendiquer la mitoyenneté de la partie du mur utilisée pour l’appui.

La mitoyenneté est prouvée par un acte notarié qui précise si le mur (clôture, fossé, haie…) est privatif ou mitoyen.

La mitoyenneté peut être présumée ou écartée par des signes extérieurs.

Sauf titre contraire ou prescription, la mitoyenneté est présumée par des marques extérieures si

– le sommet du mur est couvert par un chaperon à 2 versants,

– le sommet du mur comporte un filet d’eau de chaque côté,

– des corbeaux existent des 2 côtés du mur,

– le fossé comporte une levée de terre (ou rejet) de chaque côté,

– le mur sert de séparation entre 2 bâtiments jusqu’à l’héberge,

– le mur sert de séparation entre 2 cours ou 2 jardins ou une cour et un jardin,

– le mur sert de séparation entre 2 enclos dans les champs,

– la clôture sépare 2 terrains,

Sauf titre contraire ou prescription, la non-mitoyenneté est présumée par des marques extérieures si

– le sommet du mur est droit à l’aplomb de son parement d’un côté, le mur appartient à celui du côté duquel il n’y a pas d’aplomb,

– le sommet du mur est couvert par un chaperon incliné d’un seul côté, le mur appartient à celui vers lequel s’incline le chaperon,

– le sommet du mur comporte un filet d’eau d’un seul côté, le mur appartient à celui du côté duquel se situe ce filet d’eau,

– des corbeaux existent d’un seul côté, le mur appartient à celui du côté duquel se trouvent les corbeaux,

– le fossé comporte une levée de terre (ou rejet) d’un seul côté, le fossé appartient à celui du côté duquel se trouve ce rejet.

Les droits et devoirs des mitoyens

– on peut acquérir amiablement ou judiciairement la mitoyenneté d’un mur existant en limite de propriété par un transfert de propriété. Il nécessite un document d’arpentage et un acte authentique : la limite de propriété est déplacée pour diviser le mur en deux dans l’épaisseur sur toute sa hauteur et sur toute sa longueur et inclure ainsi le terrain sur lequel est bâtie cette moitié de mur. Le demandeur doit donc acheter la moitié de ce mur et la moitié du terrain sur lequel il est bâti. La dépense s’estime au moment de la revendication en fonction de l’état du mur. En plus du prix de l’ouvrage et du terrain qui le supporte, le demandeur assume les frais induits.

– on ne peut acquérir la mitoyenneté d’un fossé ou d’une haie qu’amiablement.

– si deux propriétaires dont les fonds sont contigus construisent à frais communs une clôture (un mur) sur la limite séparati­ve de leurs terrains respectifs, cette clôture (ce mur) est automatiquement mitoyenne car elle résulte d’un accord amiable. Dans ce cas il s’agit d’une copropriété (ou indivision) consentie et non plus imposée.

– un copropriétaire peut détruire la haie mitoyenne jusqu’à la limite de sa propriété, à condition qu’il construise un mur sur cette limite.

-un copropriétaire peur combler un fossé mitoyen qui ne sert qu’à la clôture à condition qu’il construise un mur sur la limite de propriété.

– la mitoyenneté peut s’abandonner, mais l’abandon ne peut pas être réalisé par le copropriétaire d’un mur mitoyen soutenant un bâtiment lui appartenant ou soutenant ses terres ou soutenant les terres de l’autre copropriétaire, ni par le copropriétaire d’un fossé qui sert habituellement à l’écoulement des eaux.

– l’entretien, la réparation ou la reconstruction d’un mur mitoyen est une charge commune aux copropriétaires. Cette règle ne s’applique pas si les travaux sont nécessaires du fait d’un seul des copropriétaires. Par exemple, le copropriétaire qui démolit son bâtiment attenant au mur mitoyen doit effectuer les travaux d’imperméabilisation du côté du mur mitoyen laissé sans protection aux intempéries.

– il peut être opportun, ou, a contrario, inopportun, de réclamer la mitoyenneté. Cela doit s’apprécier au cas par cas.

– si le copropriétaire d’un mur mitoyen fait exécuter des travaux sur ce mur sans l’accord préalable (que nous conseillons constaté par écrit) de l’autre copropriétaire, en dehors de l’urgence constatée, les frais restent à sa charge.

– chacun des copropriétaires peut appuyer des constructions contre le mur et y enfoncer des poutres ou solives, à 54 mm près, sans le consentement de l’autre copropriétaire. Mais ce dernier pourra faire réduire à l’ébauchoir la poutre ou la solive jusqu’à la moitié du mur dans le cas où il voudrait lui-même asseoir une poutre à cet endroit ou y adosser une cheminée.

– chaque copropriétaire peut appuyer des plantations en espalier contre un mur mitoyen, mais les végétaux ne doivent pas dépasser le sommet de ce mur.

– chaque copropriétaire peut louer à des fins publicitaires la face du mur qui se trouve de son côté sans en référer à l’autre copropriétaire et sans avoir à partager la redevance perçue.

– aucune ouverture (porte, fenêtre, regard, jour, fente) ne peut être pratiquée dans un mur mitoyen sans l’accord préalable (que nous conseillons constaté par écrit) de l’autre copropriétaire.

– tout copropriétaire peut surélever le mur mitoyen ou augmenter son épaisseur. Il en supporte alors seul les frais car la partie exhaussée ou augmentée est sa propriété propre. Si le mur n’est pas en mesure de supporter la surélévation, celui qui veut l’exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais, et le surplus d’épaisseur nécessaire sera pris sur son terrain. Le copropriétaire qui n’a pas participé à l’exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté. Dans ce cas, le transfert de propriété nécessite un document d’arpentage et un acte authentique car il faudra acheter la moitié du mur et la moitié du terrain rendu nécessaire pour l’excédent d’épaisseur. La dépense est estimée au moment de la revendication en fonction de l’état du mur. En plus du prix d’achat, le demandeur supporte les frais induits.

– un copropriétaire ne peut pas pratiquer un enfoncement dans le mur mitoyen ni appuyer un ouvrage sur ce mur sans l’accord préalable (que nous conseillons constaté par écrit) de l’autre copropriétaire ou, en cas de refus, sans avoir fait vérifier préalablement par un expert que le projet ne nuit pas à la bonne tenue de l’ouvrage existant.

– chaque copropriétaire peut, en ville, contraindre l’autre copropriétaire à contribuer aux construction et réparation du mur séparant maisons, cours et jardins. La hauteur est fixée par des règlements particuliers ou par des usages constants. À défaut de règlements particuliers ou d’usages constants, le mur aura une hauteur supérieure ou égale à 3,2 m dans les villes de 50 000 habitants ou plus, il aura une hauteur supérieure ou égale à 2,60 m dans les autres villes.

– tant que dure la mitoyenneté d’une haie, les produits (fruits, fleurs , bois) se partagent par moitié entre les 2 copropriétaires, car les arbres de la haie, comme ceux plantés sur la limite séparative des 2 propriétés, sont mitoyens. Les fruits, fleurs ou bois sont recueillis à frais communs et partagés par moitié, qu’ils soient tombés naturellement, que la chute soit provoquée ou qu’ils soient cueillis.

– chaque copropriétaire a le droit d’exiger que les arbres mitoyens soient arrachés.

 

textes à consulter (version en vigueur au 24 septembre 2019)

code civil (articles 653 à 670)

 

septembre 2019 –

 

Loi ELAN : les décrets n°502 et n°503

Le décret n°503 fixe depuis le 24 mai 2019 le montant minimal des pénalités applicables au syndic en cas d’absence de communication des pièces au conseil syndical.

Ce montant minimal est fixé à 15 euros par jour de retard. Ces pénalités seront imputables sur les honoraires de base 1 mois après la demande restée sans suite. S’agissant d’un montant minimal il est donc possible de fixer un montant supérieur.

Des points importants n’ont pas été fixés et feront couler beaucoup d’encre :
-le texte mentionnant le « conseil syndical », comment sera-t-il appliqué quand la demande émanera d’un membre du conseil syndical connu pour n’être pas forcément d’accord avec le syndic ?
-à quelle date démarre le délai de 1 mois ?
-la demande doit-elle être adressée par LRAR ?
-la demande pourra-t-elle être adressée par LR électronique ?
-comment rendre opposables ces pénalités ?
-comment les récupérer si le syndic « oublie » de les enlever des ses honoraires ? …

Le décret n°502 fixe la liste minimale des documents dématérialisés qui seront accessibles sur un espace sécurisé en ligne tenu par le syndic à compter du 1er juillet 2020.

I – Liste minimale des documents concernant la gestion de la copropriété mis à la disposition de tous les copropriétaires :

-règlement de copropriété et actes les modifiant s’ils ont été publiés,
-état descriptif de division et actes les modifiant s’ils ont été publiés,
-dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic,
-carnet d’entretien de l’immeuble tenu à jour par le syndic,
-diagnostics techniques relatifs aux parties communes,
-contrats d’assurance en cours signés par le syndic,
-ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic (contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs, sauf les contrats de travail des préposés du syndicat),
-procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales,
-devis de travaux approuvés par les 3 dernières assemblées générales,
-contrat de syndic en cours.

II – Liste minimale des documents concernant les lots d’un copropriétaire mis à sa seule disposition :

Compte individuel du copropriétaire après approbation des comptes par l’assemblée générale,

-pour les 2 derniers exercices comptables clos, le montant payé par le copropriétaire :

*des charges courantes du budget prévisionnel,

*des charges hors budget prévisionnel,

-si le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux :

*le montant concernant les lots du copropriétaire, après approbation des comptes par l’assemblée générale,

-avis d’appel de fonds adressés au copropriétaire les 3 dernières années.

III – Liste minimale des documents concernant la gestion de la copropriété mis à la disposition des seuls membres du conseil syndical :

-balances générales des comptes pour l’exercice échu,
-relevé général des charges et produits pour l’exercice échu,
-relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom de la copropriété,
-assignation en justice délivrée au nom de la copropriété pour les procédures en cours,
-décision de justice dont les délais de recours ne sont pas expirés,
-liste de tous les copropriétaires,
-carte professionnelle du syndic,
-attestation (en cours de validité) de l’assurance de responsabilité civile professionnelle (RCP) du syndic,
-attestation (en cours de validité) de la garantie financière du syndic.

textes à consulter (version en vigueur au 3 août 2019) :

-loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant la copropriété des immeubles bâtis : articles 18 I (dernier alinéa) et 21 (6éme alinéa) :
-décret n°502 du 23 mai 2019.
-décret n°503 du 23 mai 2019.

août 2019 –

Loi ELAN : le décret n°496

Ce qui change avec la publication du décret n°496 du 22 mai 2019 concernant la détermination individuelle de la quantité consommée de chaleur, de froid, d’eau chaude sanitaire et la répartition des frais de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire.

I – L’immeuble collectif à usage d’habitation (ou professionnel et habitation) pourvu d’installation centrale de chauffage (ou alimenté par un réseau de chaleur) est muni de compteurs individuels d’énergie thermique pour déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et individualiser les frais (code de l’énergie – article R241-7).

Ceci ne s’applique pas à un :

-logement foyer,

-immeuble où il est techniquement impossible de :

*soit installer des compteurs individuels pour mesurer la chaleur consommée par chaque local séparément,
*soit poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif, un arrêté précisant les motifs et les cas d’impossibilité est attendu à la date de la rédaction.

-immeuble dont la valeur de consommation en chauffage est inférieure à un seuil, un arrêté précisant les seuils est attendu à la date de la rédaction.

-immeuble où le propriétaire (ou syndic) justifie que :
*soit l’individualisation des frais de chauffage par l’installation de compteur individuel est techniquement impossible,
*soit cela entraîne un coût excessif au regard des économies d’énergie réalisables. dans ce cas, le propriétaire (syndic) établit une note justifiant l’impossibilité technique (coût excessif) qui est jointe au carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien des logements (CNISEL).

II – Si l’installation de compteurs individuels d’énergie thermique n’est pas techniquement possible (ou le coût excessif au regard des économies d’énergie attendues), des répartiteurs de frais de chauffage sont installés pour mesurer la consommation de chaleur à chaque radiateur et individualiser les frais (code de l’énergie – article R241-7).

Ceci ne s’applique pas à un :

-immeuble où il est techniquement impossible de :

*soit installer des répartiteurs de frais de chauffage pour mesurer la chaleur consommée par chaque local
séparément,
*soit poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif, un arrêté précisant les motifs et les cas d’impossibilité est attendu à la date de la rédaction.

-immeuble dont la valeur de consommation en chauffage est inférieure à un seuil, un arrêté précisant les seuils est attendu à la date de la rédaction.

-immeuble où le propriétaire (ou syndic) justifie que l’individualisation des frais de chauffage par l’installation de répartiteurs de frais de chauffage :

*soit est techniquement impossible,
*soit entraîne un coût excessif au regard des économies d’énergie réalisables. Dans ce cas le propriétaire (ou syndic) établit une note justifiant cette impossibilité technique (ou coût excessif) exposant la méthode employée pour évaluer la quantité de chaleur consommée dans chaque logement et jointe au carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien des logements (CNISEL). Un arrêté précisant les méthodes employables et le contenu de la note est attendu à la date de la rédaction.

III – L’immeuble collectif à usage d’habitation (ou professionnel et habitation) pourvu d’une installation centrale de froid (ou alimenté par un réseau de froid) est muni d’appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de froid fournie à chaque local occupé à titre privatif et individualiser les frais de refroidissement collectif (code de l’énergie – article R241-8).

Ceci ne s’applique pas à un :

-logement foyer,

-immeuble collectif où il est techniquement impossible de :

*soit mesurer le froid consommé par chaque local pris séparément,
*soit poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de réguler le refroidissement fourni par lacentrale de froid (ou réseau de froid collectif),

-immeuble dont la valeur de consommation en froid < seuil, un arrêté précisant les seuils est attendu à la date de la rédaction.

-immeuble où le propriétaire (ou syndic) justifie que l’installation d’appareil de mesure permettant d’individualiser les frais de refroidissement collectif :

*soit est techniquement impossible,
*soit entraîne un coût excessif au regard des économies d’énergie réalisables. Dans ce cas, le propriétaire (ou syndic) établit une note justifiant l’impossibilité technique (ou le coût excessif) qui est jointe au carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien des logements (CNISEL). Un arrêté précisant les cas d’impossibilité et le contenu de la note est attendu à la date de la rédaction.

IV – La mise en service des appareils de mesure devra avoir lieu au plus tard le 25 octobre 2020 dans les immeubles (code de l’énergie – article R241-10) :

-où la valeur de consommation en chauffage ≥ 120 kWh/m2.an, sont équipés (sont sensés être) de compteurs individuels d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage,

-où la valeur de consommation en chauffage > un seuil défini par arrêté, la mise en service des compteurs individuels d’énergie thermique ou des répartiteurs de frais de chauffage devra avoir lieu au plus tard le 25 octobre 2020,

-où une installation centrale de froid est installée.

V – Tous les appareils de mesure (code de l’énergie – article R241-11) :

-doivent être conformes à la réglementation sur le contrôle des instruments de mesure,

-doivent permettre le relevé sans pénétrer dans les locaux privatifs,

-installés à partir du 25 octobre 2020 seront relevables par télé-relève,

-doivent être relevables par télé-relève à compter du 1 er janvier 2027.

VI – Dans les immeubles collectifs équipés d’appareils de refroidissement, les frais de refroidissement concernant l’installation commune sont divisés en frais de combustible (ou énergie) et en autres frais de refroidissement : frais de conduite et d’entretien de l’installation, frais d’utilisation de l’énergie électrique (ou autre forme d’énergie) pour le fonctionnement des appareils (code de l’énergie – article R241-12-1).

VII – Hors les dérogations prévues (code de l’énergie – articles R241-18 et R241-19), dans les immeubles collectifs où la production d’eau chaude sanitaire est commune à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif, les frais de combustible ou d’énergie pour la fourniture d’eau chaude sanitaire sont répartis entre ces locaux proportionnellement à la mesure des compteurs individuels d’eau chaude.

Si la fourniture d’eau chaude sanitaire ne permet pas de connaître le montant des frais de combustible ou d’énergie entrant dans le prix de cette fourniture, ce montant fait l’objet d’une estimation forfaitaire égale 2/3 au moins du prix total de l’eau chaude fournie par l’installation commune.

Les disposition, convention et usage en vigueur pour la répartition des frais fixes (ou non) et des frais de fourniture d’eau chaude (autres que les frais de combustible ou d’énergie) demeurent valables (code de l’énergie – article R241-16).

textes à consulter (version en vigueur au 3 août 2019) :
-code de l’énergie (articles R241-7 à R241-19)
-décret n°496 du 22 mai 2019

août 2019 –