UFC-Que Choisir de Maine et Loire

Propriétaire-Locataire

Construire sur la propriété d’autrui ?

Construire, cest édifier une construction nouvelle :

– tridimensionnelle : bâtiment, abri de jardin, pergola, maison, tombeau, cabane dans un arbre…

– bidimensionnelle : clôture, mur en longueur, portail, mur d’escalade, échafaudage…

– unidimensionnelle : pylône, antenne, mât, éolienne…

Construire, cest  aussi toucher à lexistant :

rénover, agrandir, améliorer, réhabiliter, reconstruire, surélever, exhausser, adjoindre un appentis, aménager des combles, accoler une véranda, transformer un garage en chambre, changer la destination de bureaux en logements, monter un abri de jardin ou un chapiteau, supprimer un étage, démanteler, démolir, déconstruire, démonter, dépolluer une friche industrielle, changer l’aspect des façades ou des toitures, changer les menuiseries extérieures, ajouter des fenêtres de toit, poser une antenne, installer une éolienne, poser un chauffe-eau solaire, poser des panneaux photovoltaïques, ravaler une façade, isoler par l’extérieur, installer un escalier de secours à l’extérieur…

Construire chez autrui ?           OUI

Après avoir obtenu de la personne publique compétente (généralement le maire) une autorisation d’urbanisme (qui est : non-opposition à une déclaration préalable de travaux, permis de construire, permis d’aménager, permis temporaire, permis modificatif, permis de stationner, permis de démolir, permis de voirie…)

Cette autorité n’est pas compétente pour vérifier si le demandeur est propriétaire ou détient des droits à construire, elle ne sanctionne pas le droit privé, sa compétence s’exerce en 2 temps :

– dans un 1er temps :

*vérifier si le projet présenté respecte ou non les règles applicables à la zone où se situe l’immeuble sur lequel aura lieu la construction,

*elle délivre alors, ou refuse, une autorisation administrative,

– dans un 2nd temps :

*vérifier que la réalisation terminée est bien conforme au projet autorisé (et non pas au seul projet déclaré, car l’autorisation accordée a pu être assortie d’obligations ou d’interdictions),

*elle délivre alors, ou refuse, le certificat de conformité, suite à la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) faite par le pétitionnaire, ou titulaire de l’autorisation (la conformité n’est pas délivrée automatiquement, il faut la demander).

Sur la demande d’autorisation d’urbanisme, le demandeur (pétitionnaire) s’engage et atteste avoir qualité pour demander l’autorisation. L’autorité administrative ne peut pas vérifier cette attestation, elle ne peut que constater l’engagement. En droit français, le propriétaire du sol est réputé être le propriétaire de la construction qui y est édifiée. La propriété privée étant inaliénable (sauf pour cause dutilité publique – Constitution de 1958 – Préambule – Déclaration unviverselle des droits de l’homme et du citoyen de 1789 – article 17), en fin de compte, la construction réalisée bénéficiera bien au propriétaire du sol à qui elle reviendra.

Le formulaire cerfa n°51190#05 (notice d’information pour les demandes de permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir et déclaration préalable) prévoit 4 situations qui s’excluent les unes des autres :

* ou être le propriétaire (ou son mandataire),

* ou avoir l’autorisation du propriétaire légitime,

* ou être un des co-indivisaires dans l’indivision propriétaire (ou son mandataire),

* ou avoir qualité pour bénéficier d’une expropriation pour cause d’utilité publique (ou son mandataire).

Construire chez autrui ? Cela se fait tous les jours :

1) avec l’autorisation expresse du propriétaire, comme dans :

le bail à construire : l’édification d’une construction neuve est obligatoire, et à l’issue du bail la construction intègre le patrimoine du propriétaire du sol donné à bail,

le bail à réhabilitation : la réhabilitation du bâti existant est obligatoire et à l’issue du bail, la construction réhabilitée réintègre le patrimoine du propriétaire,

le bail à louer : une construction neuve peut y être prévue et à l’issue du bail, la construction est intégrée au patrimoine du propriétaire ou démontée et le terrain remis en l’état,

le bail emphytéotique : une construction neuve peut y être prévue et à l’issue du bail, la construction est intégrée au patrimoine du propriétaire ou démontée et le terrain remis en l’état,

lautorisation précaire : autorisation d’occupation temporaire (AOT) d’un immeuble appartenant au domaine public ou privé de l’État, d’une collectivité territoriale, d’une commune ou de l’un de leurs établissements publics et à la fin de l’autorisation précaire, la construction est démontée et le terrain remis en l’état,

la concession : cimetière, autoroute, plage, marché, place, domaine public fluvial ou maritime et à la fin de la concession, le terrain doit être remis en l’état.

2) avec l’autorisation tacite ou expresse du propriétaire (privé ou public), comme pour la terrasse du café, le stand du commerçant ambulant (marché communal ou marché de Noël ou fête des écoles…), l’édification d’un échafaudage, le tour d’échelle.

3) sans autorisation, par ignorance, erreur ou de bonne foi, comme :

-lorsqu’on édifie en limite de terrain et que l’édifice empiète sur le terrain voisin,

-lorsque le copropriétaire ferme le balcon ou la loggia de son appartement sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale (AG) des copropriétaires, car le droit de construire n’appartient qu’au seul syndicat des copropriétaires,

4) sans autorisation, volontairement comme par l’occupant sans droit ni titre (squatter, Notre-Dame-des-landes, camp de migrants sous l’autoroute).

Même avec une autorisation durbanisme obtenue régulièrement et même avec laccord du propriétaire du sol, la construction peut être détruite sur décision du tribunal ?             OUI

En effet, l’autorisation administrative (expresse ou tacite) peut être soumise à la sanction du juge (TGI) de la propriété privée.

Un voisin peut la contester pour trouble excessif ou anormal de voisinage, car l’autorisation d’urbanisme est toujours délivrée « sous réserve des droits des tiers« .

D’où l’obligation d’afficher sur l’immeuble (le terrain) cette autorisation, ce qui est une protection pour chacun (voisin, pétitionnaire, propriétaire, locataire, tout intéressé) : passé un certain délai (prescription) cette décision devient inattaquable.

Il est donc intelligent et pertinent de l’afficher au plus tôt pour purger cette prescription au plus vite et éviter un  éventuel recours tardif.

En cas de non affichage sur l’immeuble, tout intéressé, à tout moment, y compris même après achèvement de la réalisation, peut demander au juge la démolition de l’édifice qui bafoue l’un de ses droits.

textes à consulter (version en vigueur au 30 décembre 2019)

-constitution de 1958 (Préambule – déclaration universelle des droits de l’homme et du citoyen de 1789)

-formulaire cerfa n°51190#05

mise à jour décembre 2019

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