UFC-Que Choisir de Maine et Loire

Propriétaire-Locataire

Construire sur la propriété d’autrui ?

Construire, qu’est-ce que c’est ?
– C’est édifier une construction nouvelle :

  • tridimensionnelle : bâtiment, abri de jardin, pergola, maison, tombeau, cabane dans un arbre…
  • bidimensionnelle : clôture, mur en longueur, portail, mur d’escalade, échafaudage…
  • unidimensionnelle : pylône, antenne, mât, éolienne…

– C’est aussi toucher à l’existant :

rénover, agrandir, améliorer, réhabiliter, reconstruire, surélever, exhausser, adjoindre un appentis, aménager des combles, accoler une véranda, transformer un garage en chambre, changer la destination de bureaux en logements, monter un abri de jardin ou un chapiteau, supprimer un étage, démanteler, démolir, déconstruire, démonter, dépolluer une friche industrielle, changer l’aspect des façades ou des toitures, changer les menuiseries extérieures, ajouter des fenêtres de toit, poser une antenne, installer une éolienne, poser un chauffe-eau solaire, poser des panneaux photovoltaïques, ravaler une façade, isoler par l ‘extérieur, installer un escalier de secours à l’extérieur…

Construire chez autrui ? OUI
Après avoir obtenu de la personne publique compétente (généralement le maire) une autorisation d ‘urbanisme (qui est : non-opposition à une déclaration préalable, permis de construire, permis d’aménager, permis temporaire, permis modificatif, permis de stationner, permis de démolir, permis de voirie…)
Cette autorité n’est pas compétente pour vérifier si le demandeur est propriétaire ou détient des droits à construire, elle ne sanctionne pas le droit privé, sa compétence s’exerce en 2 temps :

  • dans un 1er temps : vérifier si le projet présenté respecte ou non le règlement d ‘urbanisme applicable à la zone où se situe l’immeuble sur lequel aura lieu la construction,
    *elle délivre ou refuse une autorisation administrative.
  • dans un 2nd temps : vérifier que la réalisation terminée est bien conforme au projet autorisé,
    *elle délivre ou refuse le certificat de conformité suite à la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) faite par le titulaire de l’autorisation (pétitionnaire).
    *Sur la demande d’autorisation d’urbanisme, le demandeur (pétitionnaire) s’engage et atteste avoir qualité pour demander l’autorisation. L’autorité administrative ne peut pas vérifier cette attestation, elle ne peut que constater l’engagement. En droit français, le propriétaire du sol est réputé être le propriétaire de la construction qui y est édifiée. La propriété privée étant inaliénable (sauf pour cause d’utilité publique), in fine, la construction réalisée bénéficiera bien au propriétaire du sol à qui elle reviendra.
    Le formulaire cerfa n°51190#05 (notice d’information) prévoit 4 situations qui s’excluent les unes des autres :
    * ou être le propriétaire (ou son mandataire),
    * ou avoir l’autorisation du propriétaire légitime,
    * ou être un des coindivisaires dans l’indivision propriétaire (ou son mandataire),
    * ou avoir qualité pour bénéficier d’une expropriation pour cause d’utilité publique (ou son mandataire).

Construire chez autrui ? Cela se fait tous les jours : OUI

1) avec l’autorisation expresse du propriétaire, comme dans :
– le bail à construire (l’édification d’une construction neuve est obligatoire),
à l’issue du bail, la construction intègre le patrimoine du propriétaire du sol donné à bail,
– le bail à réhabilitation (la réhabilitation du bâti existant est obligatoire),
à l’issue du bail, la construction réhabilitée réintègre le patrimoine du propriétaire,
– le bail à louer (une construction neuve peut y être prévue),
à l’issue du bail, la construction est intégrée au patrimoine du propriétaire ou démontée et le terrain remis en l’état,
– le bail emphytéotique (une construction neuve peut y être prévue),
à l’issue du bail, la construction est intégrée au patrimoine du propriétaire ou démontée et le terrain remis en l’état,
– l’autorisation d’occupation temporaire (AOT) d’un immeuble appartenant au domaine public (ou privé) de l’État (d’une collectivité territoriale, d’un établissement public, d’une commune),
à la fin de l’autorisation précaire, la construction est démontée et le terrain remis en l’état,
– la concession (cimetière, autoroute, plage, marché, place, domaine public fluvial ou maritime…),
à la fin de la concession, le terrain doit être remis en l’état (en général).

2) avec l’autorisation tacite ou expresse du propriétaire (privé ou public), comme pour :
– le stand du commerçant ambulant du marché communal hebdomadaire ou du marché de Noël.

3) sans autorisation, par ignorance, erreur ou de bonne foi, comme :
– lorsqu’on édifie en limite de terrain et que l’édifice empiète sur le terrain voisin,

– lorsque le copropriétaire ferme le balcon (ou la loggia) de son appartement sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale (AG) des copropriétaires,

le droit de construire appartient au seul syndicat des copropriétaires.

4) sans autorisation, volontairement comme ;
– par l’occupant sans droit ni titre (squatter, Notre-Dame-des-landes, camp de migrants sous l’autoroute…).
Même avec une autorisation d ‘urbanisme obtenue régulièrement et avec l’accord du propriétaire du sol, la construction peut être détruite sur décision du tribunal (TGI) ? OUI
En effet, l’autorisation administrative de construire (expresse ou tacite) peut être soumise à la sanction du juge de la propriété privée.
Un voisin peut la contester pour trouble excessif ou anormal de voisinage, car l ‘autorisation d’urbanisme est toujours délivrée « sous réserve des droits des tiers« .
D’où l’obligation d’afficher sur le terrain cette autorisation, ce qui est une protection pour chacun (voisin, pétitionnaire, propriétaire, locataire, tout intéressé…) : passé un certain délai dit de prescription, cette décision devient inattaquable. Il est donc intelligent de l’afficher au plus tôt pour purger ce délai au plus vite et éviter un éventuel recours.

janvier 2019 – Yves QUARTIER DIT MAIRE – Conseiller litiges

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