UFC-Que Choisir de Maine et Loire

Propriétaire-Locataire

Loi ELAN : le décret n° 650

Ce qui change avec la publication du décret n°650 du 27 juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l’accès des huissiers de justice aux parties communes.

Depuis le 29 juin 2019 ce texte concerne : le copropriétaire, le conseiller syndical, le syndic, le locataire, l’huissier de justice, le clerc assermenté de l’huissier de justice.

I – Le syndic doit afficher la date de la prochaine AG et la possibilité pour le copropriétaire de demander l’inscription d’une question (ou plus) à l’ordre du jour de cette AG.

Cet affichage est réalisé dans un délai tel que le copropriétaire peut faire inscrire ces questions à cette AG. Cet affichage doit reproduire l’article 10 du décret n°223 du 17/03/67 :
« À tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante. Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11.
Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du e du II de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux. Le syndic rappelle les dispositions du présent article sur les appels de fonds qu’il adresse aux copropriétaires. »
Sur tous les appels de fonds qu’il adresse aux copropriétaires, le syndic doit aussi reproduire les dispositions de cet article 10 du décret n°223 du 17/03/67.

II – Entre l’envoi de la convocation à l’AG et la tenue de cette AG, le syndic tient les pièces justificatives des charges à la disposition de tout copropriétaire. Elles sont classées par catégories, en original ou en copie, pendant une durée appropriée à la copropriété, avec un minimum d’un jour ouvré :

  • une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs,
  • factures,
  • contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants,
  • quantité consommée et prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges.

III – Le syndic fixe les lieu, jours, heures de consultation des pièces justificatives des charges, et indique ces renseignements dans la convocation à l’AG. Si le syndic est un professionnel, les jours et heures sont fixés aux jours et heures d’accueil physique déterminés dans le contrat de syndic. Tout copropriétaire peut avoir une copie des pièces justificatives à ses frais, et pour les consulter il peut :

  • se faire assister par un membre du conseil syndical,
  • se faire assister par son locataire,
  • autoriser son locataire à consulter en ses lieu et place les pièces justificatives de charges récupérables.

IV – Le syndic qui reçoit un mandat de vote pour l’AG sans indication du nom du mandataire doit le remettre en début d’AG au président du conseil syndical. Le président du conseil syndical désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote (loi du 10 juillet 1965 – article 22 I alinéa 3). Si le président du conseil syndical est absent (ou à défaut de conseil syndical) le syndic remet ce mandat au président de séance désigné par l’AG. Le PV précise que le mandat de vote a été distribué par le président du conseil syndical ou par le président de séance désigné par l’AG.

V – L’AG par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique.

L’AG décide, sur la base de devis présentés par le syndic ou le conseil syndical (article 17-1 A – loi 10/07/65) :

  • des moyens et des supports techniques pour participer à l’AG par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique dont le coût est supporté par le syndicat des copropriétaires,
  • des garanties permettant de s’assurer de l’identité de chaque participant.
    Pour garantir la participation concrète du copropriétaire (ou associé ou mandataire), ces supports doivent transmettre au moins la voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations. Le copropriétaire (ou associé ou mandataire) souhaitant participer à l’AG par visioconférence, audioconférence ou un autre moyen de communication électronique en informe par tout moyen le syndic 3 jours francs au plus tard avant l’AG. L’incident technique qui empêche le copropriétaire (ou associé ou mandataire) de faire connaître son vote par visioconférence, audioconférence ou un autre moyen de communication électronique est mentionné au PV.

VI – La feuille de présence à l’AG, en feuillets ou électronique :

  • indique les nom et domicile de chaque copropriétaire (associé, mandataire) présent physiquement,
    *dans ce cas, elle est obligatoirement émargée,
  • précise si la participation du copropriétaire (associé, mandataire) est effectuée par visioconférence, audioconférence ou un autre moyen de communication électronique,
    *dans ce cas, elle n’est pas émargée.
  • est certifiée exacte par le président de séance désigné par l’AG,
  • elle indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose après application des dispositions de la loi 10/07/65 :
    *article 22 I alinéas 2 et 3 (pour le vote des copropriétaires majoritaires),
    *article 24 III (pour le vote des charges spéciales).

VII – Pour accéder aux parties communes d’un immeuble d’habitation inaccessible librement depuis la voie publique, l’huissier de justice (clerc assermenté de l’huissier de justice) adresse par tout moyen une demande d’accès au propriétaire (syndic) en justifiant de son identité, de sa qualité professionnelle, de la mission de signification ou d’exécution qui lui a été confiée (code de la construction et de l’habitation – articles L111-6-6 et R111-17-1 à R111-17-3). Le propriétaire (syndic) remet à l’huissier de justice (clerc assermenté de l’huissier de justice) un moyen matériel d’accès (ou lui adresse le code d’accès) pour l’accomplissement de sa mission. Cette remise (ou transmission) des moyens d’accès doit intervenir au plus tard dans les cinq jours ouvrables contre récépissé ou tout moyen de preuve daté. L’huissier de justice (clerc assermenté de l’huissier de justice) restitue le moyen matériel d’accès sans délai et contre récépissé ou tout moyen de preuve daté.

VIII – L’espace en ligne sécurisé sera accessible à compter du 1er juillet 2020 au copropriétaire et au membre du conseil syndical grâce à un code personnel sécurisé garantissant la fiabilité de l’identification des copropriétaires. Les documents concernant la gestion de l’immeuble et des lots qui seront mis à disposition dans cet espace seront actualisés par le syndic au moins 1 fois par an, dans les 3 mois qui précédent l’AG. Ces documents seront téléchargeables et imprimables.

le décret n°502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne pris pour l’application de l’article 18 I (dernier alinéa) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit 3 trois espaces différents :
– un espace accessible à l’ensemble des copropriétaires,
– un espace accessible à chacun des copropriétaires,
– un espace accessible au conseil syndical.

IX – La notification et la mise en demeure par voie électronique des documents mentionnés au décret n°223 du 17/03/67 (article 11) pourra être une mise à disposition dans l’espace réservé au copropriétaire avec l’accord exprès de ce dernier. Cet accord exprès ne peut porter que sur les modalités particulières de notification, il précise s’il porte sur la notification, la mise en demeure ou les deux. Cet accord exprès peut être adressé à tout moment au syndic par tout moyen donnant une date certaine ; s’il est formulé lors de l’AG, il est porté au PV.
Cet accord exprès peut aussi être retiré à tout moment par tout moyen donnant une date certaine ; si cette décision est formulée à l’AG, le PV en fait mention.
Textes à consulter (version en vigueur au 3 août 2019) :
loi du 10 juillet 1965 – articles 17-1 A, 22 I (alinéas 2 et 3) et 24 III.
code de la construction et de l’habitation – articles L111-6-6 et R111-17-1 à R111-17-3.
décret n°223 du 17 mars 1967 – articles 9, 9-1, 10, 11, 13, 13-1, 13-2, 14, 15-1, 17, 33-1-1, 64-1, 64-2, 64-5.
décret n°502 du 23 mai 2019.
décret n°650 du 27 juin 2019.
août 2019 –Yves QUARTIER DIT MAIRE – bénévole

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