L’usage privatif d’une partie commune (mis à jour)

La loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis stipule

-article 1 : La présente loi régit tout immeuble bâti … dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots. Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

-article 2 : Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

-article 3 : Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux… »

Les parties communes (PC) appartiennent à tous les copropriétaires, elles sont de 3 sortes

-PC générales destinées à l’usage de tous les copropriétaires (article 4),

-PC spéciales destinées à l’usage de certains copropriétaires (article 6-2),

-PC à jouissance privative destinées à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire (article 6-3).

Les PC générales ont une utilité pour la collectivité, elles profitent à tout copropriétaire qui peut les utiliser ou y circuler librement. Par exemple : l’escalier d’accès aux étages, la pelouse, le décodeur des portes extérieures, les descentes d’eau de pluie… Elles génèrent des charges générales.

Les PC spéciales ne sont utiles qu’à certains copropriétaires : ils peuvent les utiliser librement. Par exemple : l’ascenseur, la barrière d’accès au parking, les rampes d’accès aux garages souterrains… Elles génèrent des charges spéciales.

Certaines PC sont utiles collectivement et profitent à tous, mais tout copropriétaire ne peut pas forcément les utiliser personnellement ou y circuler librement. Par exemple : la toiture-terrasse, les souches de cheminée, les murs porteurs… Elles peuvent cependant avoir un intérêt pour l’usage personnel, appelé jouissance exclusive, d’un copropriétaire ou d’un tiers. Cette PC convoitée est attenante ou très proche du logement du demandeur. Cela peut être un volume (comble, entrée, escalier, garage, hall…), une surface (balcon, couloir, cour, jardin, loggia, palier, parking, terrasse, toit…) ou un élément du bâti (façade, fenêtre, garde-corps, mur-pignon, souche de cheminée…).

Un droit d’usage privatif sur une telle PC peut donc être prévu par le règlement conventionnel de copropriété ou accordé par une décision spéciale de l’AG. Il peut générer des charges spécifiques.

1 – Droit prévu par le règlement de copropriété : il est attribué à un lot

Dans ce cas c’est un droit permanent qui se transmet avec ce lot, mais ce n’est pas pour autant un droit de propriété (cassation – 18 janvier 2018). Il s’exerce sur une partie commune désignée et son usage est réglementé. Il peut donner lieu au paiement de charges spécifiques, si cela est prévu dans le règlement conventionnel de copropriété.

2 – Droit accordé par l‘AG : il est attribué à une personne (copropriétaire ou tiers) à sa demande

Par exemple, est un usage privatif d’une PC : occuper une toiture-terrasse, agencer un jardin privatif, installer des bacs à fleurs, fixer une plaque professionnelle, poser un climatiseur à l’extérieur, installer une parabole, annexer un palier, peindre les murs de la loggia, fermer un balcon, changer (agrandir, transformer) une fenêtre (porte, porte-fenêtre, vasistas, fenêtre de toit), poser un store-banne (des volets, un pare-soleil, un brise-vent), fixer un panneau publicitaire ou une antenne-relais…

Si ce droit ne figure pas dans le règlement de copropriété, il peut être demandé à l’AG, qui est souveraine pour décider. Ce n’est pas le syndic qui dit ce qui peut être fait ou ce qui ne peut pas être fait. Il ne peut que rappeler les dispositions du règlement conventionnel de copropriété qui énumèrent ce qui est expressément interdit ou non-interdit, ce qui est autorisé ou non-autorisé ou constater qu’elles sont muettes.

Pour obtenir une telle autorisation, tout intéressé doit en demander l’inscription à l’ordre du jour de l’AG par LRAR envoyée au syndic. Au préalable il aura vérifié les dispositions du règlement de copropriété (prévu, interdit, silence), les possibilités techniques (accès, charge, vibration, alimentation électrique, maintenance…) et la faisabilité administrative dans le règlement du PLU qui s’applique à la zone où est situé l’immeuble.

L’autorisation de l’AG est accordée par une décision spéciale prise à la double majorité qualifiée de l’article 26. Si la majorité requise n’est pas atteinte, mais que les conditions de l’article 26-1 sont remplies, un second vote a lieu immédiatement à la majorité absolue de l’article 25. Le recours aux dispositions de l’article 26-1 n’est pas une possibilité offerte à tel ou tel, mais bien une obligation. Si ce second vote n’approuve pas la résolution, l’article 25-1 ne s’applique pas et un 3ème vote ne peut pas avoir lieu.

Si l’usage demandé est prohibé par le règlement de copropriété, il ne peut pas être accordé par l’AG.

Mais une modification préalable du règlement conventionnel de copropriété peut cependant être effectuée à la double majorité qualifiée de l’article 26. Si la majorité requise n’est pas atteinte, mais que les conditions de l’article 26-1 sont remplies, un second vote a lieu immédiatement à la majorité absolue de l’article 25. Le recours aux dispositions de l’article 26-1 n’est pas une possibilité offerte à tel ou tel, mais bien une obligation. Si ce second vote n’approuve pas la résolution, l’article 25-1 ne s’applique pas et un 3ème vote ne peut pas avoir lieu.

Ce nouveau droit ainsi défini, est attribué à un copropriétaire ou à un tiers et non pas à un lot. Il est temporaire, personnel et non transmissible. Il peut donner lieu au paiement de charges spécifiques, si cela est prévu dans le règlement conventionnel de copropriété ou la décision de l’AG l’ayant accordé.

Bien sûr, l’autorisation accordée doit être conforme à la destination de l’immeuble.

3 – Droit obtenu par usucapion : il est attribué à un lot

La prescription immobilière ne pouvant se faire qu’après le délai de 30 ans, le droit d’usage privatif d’une partie commune peut s’acquérir de façon perpétuelle par prescription acquisitive trentenaire (cassation – 24 octobre 2007) appelée usucapion (code civil – articles 2272). Pour revendiquer le bénéfice de l’usucapion, la possession doit avoir eu lieu de façon continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. Il n’est pas possible de joindre une possession (celle du père) à une autre (celle du fils) pour obtenir les 30 ans d’usage.

Mais le droit d’usage, même acquis par prescription, ne devient pas un droit de propriété pour autant, il est accessoire à la propriété du lot qui en profite. Sans dispositions spéciales dans le règlement conventionnel de copropriété, l’entretien de cette partie commune est à la charge du syndicat des copropriétaires.

La loi ÉLAN considère que les PC doivent le demeurer et a donné jusqu’au 23 novembre 2021 (3 ans après sa promulgation au JORF le 24 novembre 2018) pour que les syndicats de copropriétaires mettent à jour leur règlement conventionnel de copropriété en y faisant apparaître le droit de jouissance privative de PC de façon expresse (article 6-4).

Dans ce cas, il appartient aux copropriétaires concernés de demander au syndic soit la tenue d’une AG extraordinaire à leurs frais, soit au cours d’une AG ordinaire, la modification du règlement conventionnel de copropriété faisant apparaître cette possibilité d’usage privatif d’une PC.

4 – Dans tous les cas

L’exercice du droit d’usage privatif d’une partie commune par son titulaire doit être conforme aux dispositions du règlement conventionnel de copropriété et ou de l’autorisation accordée.

Le titulaire peut y effectuer de petits aménagements sans autorisation spéciale comme jardiner, disposer pots et bacs à fleurs, installer du mobilier de jardin ou faire un barbecue, si cela n’est pas expressément interdit par le règlement conventionnel de copropriété ou une décision spécifique de l’AG et n’occasionne pas de désordres au bâti et ne nuit pas aux voisins.

Des travaux plus importants sont envisageables, ils sont soumis à l’autorisation préalable de l’AG sous réserve d’en avoir préalablement vérifié la possibilité dans le règlement de copropriété (prévu, exclu, silence), la faisabilité technique (charge supportée par les structures, accessibilité, traficabilité, bruit émis, étanchéité, vibration engendrée, nature des matériaux choisis, ancrage, palette des couleurs, pollutions lumineuses, alimentation électrique…) et avoir obtenu l’autorisation administrative le plus souvent obligatoire (DP ou PC). Suivant la nature des travaux envisagés, l’AG devra voter soit à la majorité absolue de l’article 25 (autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci), soit à la double majorité de l’article 26 si les travaux modifiant les PC sont des actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25.

Le règlement de copropriété ou l’autorisation donnée par l’AG peut mettre à la charge du titulaire des frais spécifiques d’entretien, les dépenses relatives au gros-œuvre du bâtiment restant à la charge de la copropriété.

Les litiges potentiels avec les voisins (copropriétaires ou non) ont trait à la non conformité de l’usage avec la destination de la copropriété ou les dispositions du règlement conventionnel de copropriété ou de l’autorisation accordée par l’AG ou de l’autorisation administrative délivrée. Le TJ déterminera les conditions d’exercice au cas par cas.

La remise en cause de ce droit est impossible sans l’accord du bénéficiaire.

5 – Avant d‘autoriser l‘usage individuel d‘une PC

ou des travaux affectant les PC ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, l’AG doit veiller à bien fixer et correctement libeller les conditions dans lesquelles s’exercera ce droit en précisant notamment ce qui est autorisé, ce qui est interdit, la durée, la nature des obligations réciproques, par exemple : les heures et jours d’utilisation, le poids, le délai pour lequel est accordée l’autorisation, les constructions, l’ancrage, le nuancier des couleurs, l’utilisation de certains matériaux, la semelle résiliente ou anti-vibratile, l’alimentation en électricité, les lumières émises, le seuil de bruit, l’alimentation en eau, l’arrosage, la protection, l’évacuation des eaux de pluie, le démontage en cas de travaux votés en AG, les indemnités dues au syndicat en contrepartie de l’usage et leurs modalités de versement, les indemnités dues au bénéficiaire en cas d’impossibilité d’usage, l’assurance des dégâts provoqués ou subis, la remise des lieux en état en fin de droit, l’intervention de l’architecte de la copropriété, l’imputation des frais induits ou des recettes…

texte à consulter (version au 6 novembre 2020) :

-loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Novembre 2020

Bruit émis et bruit subi

Le bruit émis par l’homme

-Quand le locataire subit des nuisances sonores, le bailleur doit lui assurer une jouissance paisible (loi du 6 juillet 1989 – article 6).

Le bailleur peut mettre le syndic en cause pour n’avoir pas fait respecter le règlement de copropriété.

Le syndic, le gardien ou le préposé peut appeler la force publique (code de la construction et de l’habitation – articles L126-2 et L127-1).

-Si le locataire est à l’origine de nuisances sonores, il risque la résiliation de son bail pour troubles du voisinage (loi du 6 juillet 1989 – article 4).

En effet, le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués à l’origine de troubles de voisinage constatés par une décision de justice, permet la résiliation de plein droit du contrat de bail.

De plus, l »article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au propriétaire-bailleur de réagir.

Après mise en demeure motivée, le propriétaire de locaux à usage d’habitation doit utiliser les droits dont il dispose afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ses locaux.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

De plus, l’article 1729 du code civil fait obligation d’un usage paisible du logement par son occupant.

Si le preneur n’use pas de la chose louée en bon père de famille, selon la formule consacrée, ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle est destinée, le bailleur peut faire résilier le bail.

Le bruit émis par une installation classée

-L’installation agricole, artisanale, commerciale ou industrielle qui émet du bruit est une Installation Classée pour la Protection de l’Environnement (ICPE) et la règle applicable dépend de sa situation administrative et de son ancienneté.

-La situation administrative d’une ICPE est la déclaration, la déclaration avec contrôle périodoque, l’enregistrement, l’autorisation ou l’autorisation avec création de servitudes d’utilité publique (SUP).

La pré-existence ou ancienneté fait que certains textes ne sont pas applicables rétroactivement, ou applicables seulement sous certaines conditions.

-Dans le cas de ces ICPE, la gêne au voisinage causée par le bruit émis est appréciée par les deux critères que sont le niveau maximal d’émergence et le niveau limite admissible.

L’émergence est la modification du niveau de bruit ambiant par l’apparition d’un bruit isolé.

Elle ne doit pas être supérieure à certaines valeurs dans les zones à émergence réglementée que sont les zones constructibles définies par les documents d’urbanisme publiés à la date de l’autorisation, en général le plan local d’urbanisme (PLU).

De même à l’intérieur des bâtiments habités ou occupés existants à la date de l’autorisation et leurs parties extérieures les plus proches (cour, jardin ou terrasse) et àl’intérieur des bâtiments habités ou occupés implantés après la date de l’autorisation (sauf les bâtiments implantés dans une zone d’activité artisanale ou dans une zone d’activité industrielle).

Le niveau admissible de bruit en limite de propriété est de soixante-dix décibels entre sept heures et vingt-deux heures (sauf les dimanches et jours fériés) et de soixante décibels entre vingt-deux heures et sept heures (et les dimanches et jours fériés).

-Les prescriptions générales imposées pour lutter contre les nuisances sont définies par le récépissé de déclaration ou l’arrêté préfectoral d’enregistrement ou d’autorisation.

-Il y a présomption de nuisance si l’émergence par rapport au niveau sonore initial est supérieure à trois décibels, car le niveau de bruit admissible pour la zone considérée est dépassé.

Si l’installation est située dans un bâtiment habité ou occupé, le niveau de bruit à l’intérieur des locaux voisins habités ou occupés ne doit pas dépasser trente-cinq décibels le jour et trente décibels la nuit dans un logement, un lieu de soins, un lieu de repos ou un local d’enseignement.

Dans un local d’activité du tertiaire, il ne doit pas dépasser quarante-cinq décibels de jour comme de nuit.

Dans un local industriel peu bruyant, il ne doit pas dépasser cinquante-cinq décibels de jour comme de nuit.

Si l’installation est située à l’extérieur d’un bâtiment habité ou occupé, le niveau limite de bruit est déterminé en fonction de la nature de l’urbanisation, à partir de la valeur de base de quarante-cinq décibels, corrigée pour tenir compte de la zone considérée, selon que c’est un hôpital, une zone résidentielle ou une zone non urbaine, selon le jour et l’heure du jour.

-Les ICPE soumises à déclaration sont régies par un arrêté-type ou par un arrêté spécifique. C’est le cas, par exemple, des élevages de bovins, de volailles, de gibiers à plumes ou de porc ou encore les verreries, les papeteries, les cimenteries ou les incinérateurs de résidus urbain.

Ces arrêtés limitent les bruits émis dans l’environnement, organisent les prélèvements, la consommation d’eau et les émissions de toutes natures des ICPE soumises à autorisation, compris les exploitations de carrières et les installations de premier traitement des matériaux de carrière.

Le bruit émis par une installation non classée

-Si l’installation agricole, artisanale, commerciale ou industrielle qui émet le bruit n’est pas une ICPE, alors elle est soumise aux articles R1334-30 à R1334-37 du code de la santé publique qui s’appliquent à tous les bruits de voisinage à l’exception de ceux qui proviennent des infrastructures de transport, des véhicules qui y circulent, des aéronefs, des activités et installations de la défense nationale, des installations nucléaires, des ICPE, des ouvrages des réseaux publics et privés de transport et de distribution de l’énergie électrique soumis à la réglementation sur les distributions d’énergie.

-Le code de la santé publique prévoit que les infractions réalisées dans le cadre d’une activité professionnelle sont punies d’une peine d’amende jusqu’à mille cinq cents euros, voire trois mille euros en cas de récidive. Il prévoit des peines en cas de complicité, d’infraction commise par une personne morale ou de récidive. Il prévoit même que la chose qui a servi à commettre l’infraction (ou qui est destinée à la commettre) peut être confisquée ainsi que la chose qui a été réalisée ou produite.

-Indépendamment des poursuites pénales encourues, l’autorité administrative compétente peut mettre en demeure l’exploitant de l’activité de satisfaire aux dispositions réglementaires ou l’obliger à consigner entre les mains d’un comptable public le montant des travaux à réaliser ou faire procéder d’office à l’exécution des mesures prescrites aux frais de l’exploitant responsable ou suspendre l’activité jusqu’à exécution des mesures prescrites.

L’infraction doit être constatée par un Officier de Police Judiciaire (OPJ) ou un Agent de Police Judiciaire (APJ) de la police et de la gendarmerie nationales, un inspecteur de salubrité assermenté ou un agent communal assermenté (policier municipal, garde-champêtre ou agent de surveillance de la voie publique).

Le délit de tapage diurne ou nocturne

-Le tapage diurne ou nocturne est prévu et réprimé à l’article R623-2 du code pénal.

Il s’applique au bruit troublant la tranquillité entre le coucher et le lever du soleil, de vingt-deux à sept heures.

L’horaire peut varier selon l’époque de l’année et la région.

Un tapage est tout bruit émis, de nuit ou de jour, perçu d’une habitation à l’autre ou en provenance de la voie publique, même s’il n’a troublé la tranquillité que d’une seule personne.

Il suffit que le bruit soit audible d’un appartement à l’autre et non pas seulement depuis la voie publique.

-L’article R1334-31 du code de la santé publique précise clairement qu’aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité.

-Un seul critère (la durée, la répétition ou l’intensité) suffit à constituer un trouble de voisinage quelles que soient les circonstances, même si l’immeuble est mal isolé, même s’il n’y a pas de faute avérée et quelle que soit l’heure du jour ou de la nuit.

Le constat de l’infraction se fait sans mesure acoustique, une constatation auditive suffit.

Pour déterminer s’il y a trouble de voisinage ou non, l’agent assermenté base son appréciation sur la notion d’inconvénient anormal de voisinage.

Est habilité à constater le tapage nocturne et diurne l’OPJ et l’APJ de la police et de la gendarmerie nationales, l’inspecteur de salubrité assermenté ou l’agent communal assermenté (policier municipal, garde-champêtre ou agent de surveillance de la voie publique).

-La responsabilité d’une personne, physique ou morale, est engagée si elle n’a pris aucune disposition pour faire cesser la nuisance sonore et/ou si elle a facilité, aidé, assisté, s’est abstenue de faire lors de la commission de l’infraction et/ou si elle est complice dans le cas d’une participation active.

-La sanction est une amende maximale de quatre cent cinquante euros pour réprimer les bruits ou tapages injurieux, diurnes ou nocturnes, troublant la tranquillité d’autrui. L’auteur de tapage peut être condamné à verser des dommages et intérêts. La confiscation de la chose qui a servi, ou qui est destinée à commettre le délit, est possible.

Le bruit de comportement

Est un bruit absurde, agressif, aléatoire, crétin, déplacé, désinvolte, frivole, futile, imbécile, impertinent, inapproprié, incongru, inconvenant, incorrect, indésirable, inélégant, inepte, inintelligent, inopportun, insensé, intempestif, inutile, irrationnel, lancinant, nigaud, parasite, répétitif, sans objet, soudain, stérile, strident, superflu ou vain.

-Le bruit de comportement émane d’animaux, d’appareil de diffusion du son, d’outil de bricolage ou de jardinage, de jeux bruyants pratiqués dans des lieux inadaptés, de pétards et pièces d’artifice, d’activité occasionnelle, de fête familiale, de travaux de réparation, d’alarme intempestive, de l’utilisation de locaux ayant subi des aménagements qui ont dégradé son isolement acoustique, de certains équipements fixes comme ventilateur, climatiseur ou pompe à chaleur non liés à une activité, d’instrument de musique utilisé dans un local non ou mal insonorisé.

-Le bruit de comportement ne nécessite pas de mesure acoustique, il est apprécié en prenant en compte sa répétition, son intensité, sa durée ou la violation d’un arrêté municipal ou préfectoral.

Il est constaté par un OPJ ou un APJ de la police et de la gendarmerie nationales, un inspecteur de salubrité assermenté ou un agent communal assermenté (policier municipal, garde-champêtre ou agent de surveillance de la voie publique.

-De plus, l’article 222-16 du code pénal stipule que les appels téléphoniques malveillants réitérés ou les agressions sonores en vue de troubler la tranquillité d’autrui sont punis d’un an d’emprisonnement et de quinze mille euros d’amende. Cet article peut être utilisé, par exemple, contre le propriétaire qui ne prendrait aucune mesure contre les aboiements de son chien à chaque passage de personnes.

Le maire est en charge de la tranquillité publique

-Il dispose de moyens de prévention et de répression des nuisances sonores.

Il peut réglementer les activités et les comportements bruyants s’ils sont de nature à compromettre la tranquillité publique.

Un arrêté municipal peut avoir une portée générale qui concernerait les horaires à respecter pour le bricolage et le jardinage, ou il peut concerner un individu à qui il est fait obligation de faire dresser son chien ou de le garder dans un lieu clos et éloigné du voisinage, par exemple.

Il ne peut pas entraîner la disparition d’une liberté publique, ni être moins strict que les exigences nationales, sauf exception.

Il peut compléter les arrêtés préfectoraux en matière de bruit en renforçant les prescriptions selon des circonstances locales particulières.

-Le code de l’urbanisme donne au maire des moyens pour lutter contre les bruits de voisinage dans le PLU en réglementant l’occupation d’espaces spécifiques où seront implantées des sources de nuisances sonores, ou au contraire, où elles seront interdites. Le permis de construire (PC) peut être refusé ou accordé avec des prescriptions spéciales, si les constructions sont susceptibles, du fait de leur localisation, d’être exposées à des nuisances graves dues notamment au bruit.

-Le PLU délimite des zones industrielle, artisanale ou spéciale, dans lesquelles certaines constructions sont interdites ou soumises à des conditions techniques. Il contient des SUP qui peuvent restreindre l’usage du sol, imposer des ouvrages ou dispositifs de protection ou d’isolement acoustique comme les plans d’exposition au bruit à l’approche des aéroports (PEB), le retrait par rapport à l’axe des autoroutes, des voies express, des routes classées à grande circulation et des voies ferrées, voire interdire son utilisation. La jurisprudence du PC est fournie en refus pour cause de nuisances sonores.

-En cas de carence du maire, après mise en demeure restée sans effet, le préfet pourra user de son pouvoir de substitution et prendre les dispositions à même de garantir la tranquillité publique.

textes à consulter (version en vigueur au 10 mai 2019)

-loi n°462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (articles 4, 6, 6-1, 7)

-code civil (article 1729)

-code de la construction et de l‘habitation (articles L126-2 et L127-1).

-code de la santé publique (articles R1334-30 à R1334-37, R1336-1 à R1336-16 et R1337-6 à R1337-10-2)

code de l‘environnement (articles L571-1 à L572-11)

-code de l‘urbanisme (articles L111-1-4, L112-3 à L112-17, R111-2, R*111-3 et R151-30 à R151-34)

-code des communes (article L131-2-1)

-code général des collectivités territoriales (articles L2212-1 à L2212-5 et L2213-4)

-code pénal (articles 222-16 et R623-2)

 

septembre 2019 –