UFC-Que Choisir de Maine et Loire

Propriétaire-Locataire

copropriété : l’usage privatif d’une partie commune

La loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit :

-article 1 « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots. Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. »

-article 2 « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »

-article 3 « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux… »

Les parties communes appartiennent à tous les copropriétaires, elles sont de 3 sortes :

-partie commune générale destinée à l’usage de tous les copropriétaires (article 4),

-partie commune spéciale destinée à l’usage de certains copropriétaires (article 6-2),

-partie commune à jouissance privative destinée à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire (article 6-3).

Les parties communes générales ont une utilité et un usage pour la collectivité, elles profitent à tout copropriétaire qui peut les utiliser ou y circuler librement (exemple : l’escalier d’accès aux étages, la pelouse). Elles génèrent des charges générales.

Les parties communes spéciales n’ont d’utilité et d’usage que pour certains copropriétaires : ils peuvent les utiliser librement (exemple : l’ascenseur, le garage). Elles génèrent des charges spéciales.

Certaines parties communes n’ont d’utilité que collective, elles profitent à tous mais tout copropriétaire ne peut pas les utiliser ou y circuler librement (exemple : la toiture-terrasse, les souches de cheminée). Elles peuvent cependant avoir un intérêt pour l’usage personnel (ou jouissance exclusive) d’un copropriétaire ou d’un tiers. Un droit d’usage privatif sur une telle partie commune peut donc être prévu ou accordé. Il peut générer des charges spécifiques.

Cette partie commune convoitée est souvent attenante ou très proche. Elle peut être un volume comme un comble, une entrée, un escalier, un garage ou un hall. Elle peut être une surface comme un balcon, un couloir, une cour, un jardin, une loggia, un palier, un parking, une terrasse ou un toit. Elle peut aussi être un élément du bâti (ou son accessoire) comme une antenne, une colonne montante(*), un conduit de cheminée, une façade, une fenêtre, un garde-corps, un mur-pignon ou une souche de cheminée…

1 – Droit prévu par le règlement de copropriété : il est attribué à un lot :
Dans ce cas c’est un droit permanent qui se transmet avec ce lot, mais ce n’est pas pour autant un droit de propriété (cassation – 18 janvier 2018).

Il s’exerce sur une partie commune désignée et son usage est réglementé.

2 – Droit accordé par l’AG : il est attribué à un copropriétaire (ou un tiers) à sa demande
Faire un usage privatif d’une partie commune, c’est par exemple : occuper une toiture-terrasse, agencer un jardin privatif, installer des bacs à fleurs, fixer une plaque, poser un climatiseur ou une parabole, annexer un palier, peindre les murs de la loggia ou la fermer, changer une fenêtre ou l’agrandir ou la transformer en porte-fenêtre, poser un store-banne ou des volets, installer un panneau publicitaire ou une antenne-relai…

Ce droit ne figurant pas dans le règlement de copropriété, il peut être demandé à l’AG, qui est souveraine pour décider. Ce n’est pas le syndic qui dit ce qui peut être fait ou ce qui ne peut pas être fait.

Pour obtenir une telle autorisation, tout intéressé doit en demander l’inscription à l’ordre du jour de l’AG par LRAR envoyée au syndic, après avoir au préalable :
-vérifié la possibilité dans le règlement de copropriété (prévu, interdit, silence),
-vérifié la faisabilité technique (accès, charge, vibration, maintenance, alimentation électrique…),
-vérifié la faisabilité administrative dans le PLU qui s’applique à la zone où est situé l’immeuble.

L’autorisation de l’AG est accordée par une décision spéciale prise à la double majorité de l’article 26 a). Si l’usage demandé est prohibé par le règlement de copropriété, il ne peut être accordé par l’AG qu’après modification préalable de ce règlement de copropriété à la double majorité de l’article 26 b).
*article 26  – « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d).
b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes… »

Ce droit ainsi défini est attribué à un copropriétaire ou un tiers (et non pas à un lot) de façon temporaire, il est personnel et ne peut pas être transmis. L’autorisation doit être conforme à la destination de l’immeuble.

3 – Droit obtenu par usucapion : il est attribué à un lot
Le droit d’usage privatif d’une partie commune peut s’acquérir de façon perpétuelle par prescription acquisitive trentenaire ou décennale (cassation – 24 octobre 2007) appelée usucapion.
*l’usucapion est le mode d’acquisition d’un droit réel immobilier dont les conditions sont prévues aux articles 2272 et suivants du code civil : la possession doit être continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

4 – Dans tous les cas
L’exercice du droit d’usage privatif d’une partie commune par son titulaire doit être conforme aux dispositions du règlement de copropriété et/ou de l’autorisation accordée.

Le titulaire peut effectuer de petits aménagements sans autorisation spéciale comme jardiner, disposer pots et bacs à fleurs, installer du mobilier de jardin ou faire un barbecue, si cela n’est pas expressément interdit par le règlement de copropriété et n’occasionne pas de désordres au bâti et ne nuit pas aux voisins.

Des travaux plus importants sont envisageables, ils sont soumis à l’autorisation préalable de l’AG sous réserve d’en avoir :
-vérifié la possibilité dans le règlement de copropriété (prévu, exclu, silence),
-vérifié la faisabilité technique (charge supportée par les structures, accessibilité, traficabilité, bruit émis, étanchéité, vibration engendrée, nature des matériaux choisis, ancrage, palette des couleurs, pollutions lumineuses, alimentation électrique…),
-obtenu l’autorisation administrative le plus souvent obligatoire (DP ou PC).

Suivant la nature des travaux envisagés, l’AG devra voter :
1 – soit à la majorité absolue de l’article 25 b :
« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : …
b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».
2 – soit à la double majorité de l’article 26 a si les travaux modifient en profondeur les parties communes :
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ».

Le règlement de copropriété ou l’autorisation donnée par l’AG peut mettre à la charge du titulaire des frais spécifiques d’entretien, les dépenses relatives au gros-œuvre du bâtiment restant à la charge de la copropriété.

Les litiges potentiels avec les voisins (copropriétaires ou non) ont trait à la non conformité de l’usage avec la destination de la copropriété ou les dispositions du règlement de copropriété ou de l’autorisation accordée par l’AG ou de l’autorisation administrative délivrée. Le juge déterminera les conditions d’exercice au cas par cas.

La remise en cause de ce droit est impossible sans l’accord du bénéficiaire.

5 – Avant d’autoriser l’usage individuel d’une partie commune ou des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, l’AG doit veiller à bien fixer et correctement libeller les conditions dans lesquelles s’exercera ce droit en précisant notamment ce qui est autorisé, ce qui est interdit, la durée, la nature des obligations réciproques, par exemple :
heures, jours, poids, délai, construction, ancrage, nuancier de couleurs, utilisation de certains matériaux, semelle résiliente ou anti-vibratile, alimentation en électricité, lumières émises, seuil de bruit, alimentation en eau, arrosage, protection, évacuation des eaux de pluie, démontage en cas de travaux votés en AG, indemnités dues au syndicat des copropriétaires en contrepartie de l’usage et leurs modalités de versement, indemnités dues au bénéficiaire en cas d’impossibilité d’usage, assurance des dégâts provoqués ou subis, remise des lieux en état en fin de droit, intervention de l’architecte de la copropriété, imputation des frais induits ou des recettes…

texte applicable :
-loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (articles 3, 4, 6-2, 6-3, 6-4, 7, 25b et 26)

(*) la colonne montante d’électricité :
Définie par le code de l’énergie (article L346-1), elle a changé de statut, ce n’est plus une partie commune :
– à compter du 24 novembre 2020 les colonnes montantes électriques appartenant aux syndicats des copropriétaires appartiendront au gestionnaire du réseau public de distribution d’électricité qui en supportera l’entretien, la responsabilité en cas de sinistre et la mise aux normes. Ce transfert se fera automatiquement et gratuitement à cette date sans démarche particulière de la part du syndicat des copropriétaires.
– le transfert peut avoir lieu plus tôt si l’AG le décide (code de l’énergie – article L346-2 alinéa 2 1°),
– elle appartient immédiatement au gestionnaire du réseau public de distribution d’électricité si elle a été réalisée depuis le 24 novembre 2018.

octobre 2019 – Yves QUARTIER DIT MAIRE – bénévole

Même catégorie