L’état des risques et pollutions (ÉRP)

L’état des risques et pollutions, aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués (ÉRP) fait partie des documents à remettre lors de la vente d’un immeuble ou de la location d’un logement.

L‘obligation de fournir un ÉRP

S’impose à tout bien immobilier, toute construction, toute parcelle (ou ensemble de parcelles contiguës), tout terrain appartenant à un même propriétaire (personne physique ou personne morale) situé dans :

• le périmètre d’exposition aux risques (PER) délimité par un plan de prévention des risques technologiques approuvé ou prescrit (PPRT),
• la zone exposée aux risques (ZER) délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé ou prescrit (PPRNP),
• la zone exposée aux risques (ZER) délimitée par un plan de prévention des risques miniers résiduels approuvé (PPRMR),
• les zones de sismicité (ZS) de niveau 2, 3, 4 ou 5 (5 est le plus élevé),
• les zones à potentiel radon (ZPR) de niveau 3 (3 est le plus élevé), le radon est un gaz naturellement radioactif.

La liste des communes concernées est arrêtée par le préfet.

L’arrêté préfectoral comporte la liste des documents auxquels le vendeur (ou le bailleur) peut se référer pour remplir son ÉRP.

Cet arrêté peut être consulté en mairie (ou en préfecture) du lieu où est situé le bien mis en vente (ou en location).

L’ÉRP doit avoir été établi 6 mois au plus avant la signature de la promesse de vente (ou de l’acte de vente) ou du bail.

La vente d’un bien immobilier

Le vendeur a l’obligation d’informer l’acquéreur des risques et pollutions, aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués, auxquels ce bien est exposé.

Un ÉRP basé sur des informations transmises par le préfet doit être annexé à l’acte de vente.

Rempli directement par le vendeur sur un formulaire en fonction des informations contenues dans l’arrêté préfectoral ou avec l’aide du professionnel qui intervient dans le cadre de la vente (notaire, agent immobilier…).

Il est annexé à la promesse de vente (ou à l’acte de vente) après avoir été daté et signé par l’acquéreur.

Le vendeur doit en conserver une copie (signée et datée par l’acquéreur) pour être en mesure de prouver qu’il le lui a bien remis.

Le vendeur doit mentionner dans l’acte de vente si le bien a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité pour catastrophe naturelle ou technologique.

Si l’ÉRP manque et que l’acquéreur découvre que le logement est situé dans une zone à risques, il peut saisir le tribunal judiciaire (TJ) pour demander l’annulation de la vente ou la diminution du prix de vente.

La location d’un bien immobilier

Le bailleur a l’obligation d’informer le locataire des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, pollutions) auxquels ce bien est exposé.

Un ÉRP basé sur les informations transmises par le préfet doit être annexé au bail.

L’ÉRP est rempli directement par le bailleur sur un formulaire en fonction des informations contenues dans l’arrêté préfectoral ou avec l’aide du professionnel qui intervient dans le cadre de la location (notaire, agent immobilier…).

Il est annexé au bail après avoir été daté et signé par le locataire.

Le bailleur doit en conserver une copie (signée et datée par le locataire) pour être en mesure de prouver qu’il le lui a bien remis.

Le bailleur doit mentionner dans le bail si le versement d’une indemnité pour catastrophe naturelle ou technologique est survenu pendant la période où il a été propriétaire du logement ou dont il a été lui-même informé.

Si l’ÉRP manque et que le locataire apprend que le logement est situé dans une zone à risques, il peut saisir le tribunal judiciaire (TJ) pour demander des dommages et intérêts.

Les données publiques du ministère de l‘écologie sont consultables sur les sites

-GÉORISQUES,

-BASIAS (inventaire historique des sites industriels et activités en service),

-BASOL (pollution des sols),

-ICPE (inspection des installations classées pour la protection de l’environnement).

Les données publiques de la préfecture de la Région des Pays-de-la-Loire sont consultables sur le site

-DREAL (direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement) des Pays-de-la-Loire

Les données publiques de la préfecture de Maine-et-Loire sont consultables sur le site

-Préfecture de Maine-et-Loire

• dossier départemental des risques majeurs (DDRM),
• informations acquéreurs et locataires (IAL).

 

textes à consulter (version en vigueur au 1^er septembre 2019)

-code de la construction et de l‘habitation (articles L.271-4 à L.271-6).

-code de l‘environnement (articles L125-5 à L125-7, R125-23 à R125-27, R563-4 et D563-8-1).

-arrêté du 27 juin 2018 portant délimitation des zones à potentiel radon du territoire français.

 

mise à jour septembre 2019 – 

L’état daté

Dans l’ambiance générale actuelle focalisée sur la covid-19, un décret du 21 février 2020 est passé quasiment inaperçu. Il concerne le montant maximal qu’un syndic peut réclamer pour la fourniture d’un état daté à l’occasion de la vente d’un lot soumis à la législation de la copropriété des immeubles bâtis. Les dispositions de ce décret s’appliquent depuis le 1er juin 2020.

De quoi s’agit-il ?

À la signature de l’avant-contrat de vente (ou promesse unilatérale de vente ou pré-contrat de vente ou compromis de vente), la loi ALUR oblige le vendeur à communiquer à l’acquéreur un certain nombre de documents aux fins de l’informer complètement et loyalement sur ce en quoi consiste le bien immobilier et notamment la situation comptable du copropriétaire vendeur dans les livres du syndicat des copropriétaires.

Le document appelé « état daté »

Prévu à l’article 10-1 b de la loi, c’est un document spécifique exigible lors de la vente d’un lot de copropriété. Fourni au moment de la signature de l’acte définitif de vente, il peut donner lieu à facturation. Son montant figure dans le devis des honoraires présenté par le syndic préalablement à son élection par l’AG. Contrairement à ce qui s’écrit ici ou là, son montant n’est plus libre. Son coût variait de 400 à 700 € et, devant les dérives observées, le décret n°153 du 21 février 2020 fixe son montant maximal facturable à 380 € TTC depuis le 1er juin 2020.

commentaire : on note ici un anachronisme : l’AG a voté le prix de cette prestation mais elle ne s’appliquera qu’au seul copropriétaire qui vendra.

Le document appelé « pré-état daté » n’existe pas

Car il ne figure pas dans la liste limitative des documents pouvant donner lieu à facturation (contrat-type – décret du 26 mars 2015 – annexe 1 – article 9-2).

Vous trouverez les documents que la loi ALUR vous oblige, en votre qualité de vendeur, à communiquer à l’acquéreur au moment de la signature de l’avant-contrat de vente :

– dans les documents translatifs de propriété qui vous ont été remis par votre notaire lors de l′achat,

– dans les pièces jointes à chaque convocation pour l’AG,

– dans les annexes comptables jointes aux PV de l’AG.

Ces documents sont les suivants :

– le règlement de copropriété (y compris tous ses modificatifs intervenus et publiés depuis son établissement),

– les PV des AG des 3 derniers exercices écoulés,

– le carnet d’entretien de l’immeuble,

– les diagnostics techniques concernant les parties communes, y compris le diagnostic de performance énergétique (DPÉ) obligatoire pour les copropriétés avec chauffage collectif de plus de 50 lots,

– les budgets votés des 3 derniers exercices écoulés (charges prévisionnelles et charges réelles),

– les comptes du syndicat des copropriétaires des 3 derniers exercices écoulés,

– les montants des dettes au 31 décembre de l’année écoulée (impayés de charges par les copropriétaires et dettes aux fournisseurs),

– le montant de l’avance de trésorerie dont dispose le syndic,

– les montants du fonds de travaux, de la part correspondant au lot vendu et du dernier acompte versé pour ce lot (si la copropriété dispose d’un tel fonds),

– la situation comptable du copropriétaire vendeur dans les livres du syndicat des copropriétaires.

Une ordonnance du 27 août 2015 permet au vendeur de remettre ces documents sous forme dématérialisée à la double condition que l’acquéreur signe une attestation précisant qu’il l’accepte, et que, le jour même, il signe et date une décharge attestant de la remise effective.

commentaire : vous pouvez ne pas être en mesure de fournir ces documents, soit cela vous paraît compliqué, soit votre méthode d’archivage y fait obstacle. Les professionnels (agent immobilier, syndic, notaire…) ont inventé le « pré-état daté » pour vous aider, mais cela a un coût. Ce document est alors réclamé au syndic sous la forme d’un premier état daté établi à la date de la signature de l’avant-contrat de vente, que les professionnels baptisent « pré-état daté ».

Ce document n’existant pas officiellement et le décret évoqué ci-dessus limitant à 380 € TTC la somme qui peut vous être réclamée pour la fourniture d’un « état daté », il est probable que la profession s’organisera pour délivrer ces documents en les renommant de façon à contourner le dispositif réglementaire et vous imputer des honoraires pour délivrance de documents sur support papier (contrat-type – décret du 26 mars 2015 – annexe 1 – article 9-3).

textes à consulter (version en vigueur au 10 juillet 2020)

-loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

-décret n°223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (annexe 1).

-décret n°342 du 26 mars 2015 définissant le contrat-type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n°557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

-décret n°153 du 21 février 2020 pris pour l’application de l’article 10-1 de la loi n°557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

 juillet 2020