UFC-Que Choisir de Maine et Loire

Dossiers

État daté, pré-état daté, c’est quoi ?

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

L’état daté est le seul document exigible au moment de la vente. Il contient l’ensemble des documents obligatoires à fournir lors de la vente d’un bien immobilier. Lorsque certains documents ne peuvent être fournis au moment de  l’avant-contrat de vente, un « pré-état daté » permet de signer l’avant-contrat et de faire courir le délai de rétractation dont bénéficie l’acquéreur.

1) L’état daté prévu à l’article 10-1 b) de la loi ci-dessus mentionnée est le seul document exigible lors de la vente d’un lot de copropriété. Fourni au moment de la signature de l’acte définitif de vente, il peut donner lieu à facturation spécifique. Vous trouverez son montant dans le devis des honoraires présenté par le syndic préalablement à son élection (réélection) par l’assemblée générale ordinaire (AGO) ou extra-ordinaire (AGE). Son coût est généralement compris entre 400 et 700 €. On peut noter ici un anachronisme dans la mesure où le prix de cette prestation est voté en AGO/AGE par lensemble des copropriétaires mais ne s’applique qu’au seul copropriétaire vendeur.

2) Le document appelé « pré-état daté » n’a pas d’existence légale

21) Vous pouvez trouver vous-même les données que la loi ALUR vous oblige, en votre qualité de vendeur, à communiquer à l’acquéreur au moment de la signature de l’avant-contrat de vente (promesse unilatérale de vente, pré-contrat de vente, compromis de vente) :

– dans les documents translatifs de propriété qui vous ont été remis par votre notaire lors de l′achat,

– dans les pièces jointes à chaque convocation des AGO/AGE,

– dans les annexes comptables jointes aux procès-verbaux (PV) des AGO/AGE.

Il s’agit des documents suivants :

– règlement de copropriété et tous ses modificatifs intervenus depuis son établissement,

– PV des AGO/AGE des 3 derniers exercices écoulés,

– carnet d’entretien de l’immeuble,

– diagnostics techniques concernant les parties communes y compris le diagnostic de performance énergétique (DPÉ) obligatoire pour les copropriétés avec chauffage collectif de plus de 50 lots,

– budgets votés des 3 derniers exercices écoulés (charges réelles + charges prévisionnelles),

– comptes de la copropriété des 3 derniers exercices écoulés,

– montants des dettes au 31 décembre de l’année écoulée (impayés de charges + dettes aux fournisseurs),

– du montant de l’avance de trésorerie,

– du montant du fonds de travaux, de la part correspondant au lot vendu et du dernier acompte versé,

– de la situation comptable du copropriétaire vendeur dans les livres de la copropriété.

Une ordonnance du 27 août 2015 permet au vendeur de remettre ces documents sous forme dématérialisée à condition que :

– l’acquéreur signe une attestation précisant qu’il l’accepte,

le jour même, l’acquéreur signe et date une décharge attestant de cette remise.

  •  ATTENTION 1 : local ne veut pas dire lot, et lot ne veut pas dire appartement.
  •  ATTENTION 2 : lors de la signature de l’avant-contrat de vente (pré-contrat de vente, promesse unilatérale de vente, compromis de vente) ne fournissez que des copies. Vous ne remettrez les originaux que lors de la signature des actes chez le notaire, en faisant figurer cette remise effective dans lacte notarié.
  •  ATTENTION 3 : La remise totale et complète de ces documents fait démarrer le délai de rétractation dont bénéficie l’acquéreur, il faut donc les remettre rapidement.

22) Vous pouvez ne pas être en mesure de fournir ces documents, soit que cela vous paraît compliqué, soit que votre méthode darchivage y fasse obstacle. Les professionnels (agents immobiliers, syndics, notaires) ont inventé le « pré-état daté » pour vous y aider, mais cela a un coût. Ce document est alors réclamé au syndic sous la forme d’un pré-état daté avant la signature de l’avant-contrat de vente. Il peut coûter de 200 à 600 €.

Si vous faites appel à votre syndic pour établir un pré-état daté et que son contrat a été conclu ou renouvelé depuis le 2 juillet 2015 (décret du 26 mars 2015 – article 9-2 – contrat-type), cette tâche ne peut pas être facturée car elle ne fait pas partie de la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à une facturation supplémentaire. En général il fournit un 1er état daté à la date de la signature du pré-contrat de vente, puis un second état daté à la date de la signature des actes notariés. Sinon il pourra vous imputer des honoraires pour délivrance de documents sur support papier (décret du 26 mars 2015 – article 9-3 – contrat-type).

  •  ATTENTION 4 : les obligations du vendeur d’immeuble comprennent aussi la remise de 9 diagnostics techniques à fournir à l’acquéreur. Les documents doivent figurer en annexe de l’acte translatif de propriété. Si l’immeuble n’est pas concerné par cette remise, une mention doit le justifier. De plus, bien que non obligatoire, la vérification du bon raccordement à l’assainissement collectif (siphon disconnecteur, évent) est généralement demandé par le notaire chargé de la vente au service public d’assainissement collectif (SPAC) compétent.

décembre 2017 – Yves QUARTIER DIT MAIRE – conseiller bénévole