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ESRIS : un nouveau diagnostic

L’État des Servitudes « Risques » et Information sur les Sols (ÉSRIS) reprend l’État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ÉRNMT)  obligatoire lors de la vente d’un bien immobilier en y ajoutant l’information sur le degré de pollution des sols, en particulier le radon ainsi qu’un historique des dommages déjà subis par le bien immobilier lors d’une précédente catastrophe naturelle, minière ou technologique. L’ÉSRIS est un document à fournir obligatoirement avant la vente (ou location) de tout bien immobilier bâti (ou non bâti) par un propriétaire (ou indivision).

Tout immeuble (appartement, maison, bâtiment, terrain) peut être exposé à des risques naturels (crue, inondation, submersion par les vagues, tempête, ouragan, cyclone, feu de forêt, avalanche, chute de pierre, glissement de terrain, coulée de boue, activité sismique, émission de gaz radon, retrait-gonflement dargile créant des mouvements de sol) ou technologiques (catastrophe industrielle dans une installation classée pour lenvironnement [nucléaire, chimique, explosif, produit dangereux ou toxique], ou catastrophe routière, ferroviaire, fluviale, maritime lors du transport de marchandises dangereuses) ou miniers résiduels (effondrement, affaissement ou tassement de cavité souterraine naturelle [grotte, caverne, nappe ou poche phréatique] ou artificielle [mine, carrière souterraine, tunnel]).

Létat des servitudes « risques » et d’information sur les sols (ÉSRIS)

Lobligation de fournir un état des risques naturels, miniers et technologiques (ÉRNMT) date de 2013. Il permet aux futurs occupants de prendre les mesures destinées à se protéger en cas de catastrophe naturelle ou technologique. Depuis le 1er janvier 2018 il sappelle État des Servitudes « Risques«  et dInformation sur les Sols (ÉSRIS) et intègre linformation indispensable sur le degré de pollution des sols. L‘ÉSRIS est un document à fournir obligatoirement avant la vente (ou location) de tout bien immobilier bâti (ou non bâti) par un propriétaire (ou indivision). Il est annexé au contrat de vente (ou de location) avant sa signature et doit, pour les zones concernées, mentionner le taux démissivité en radon. Il peut être réalisé par le vendeur (ou le bailleur) ou par un professionnel de limmobilier (notaire, diagnostiqueur, agent immobilier). Laffectation du bien immobilier (logement ou non) doit y être précisée afin denvisager les éventuelles mesures préventives à prendre notamment en cas de pollution du sol.

L‘ÉSRIS établi en fonction des indications publiées sur le Plan de Prévention des Risques (PPR) en vigueur dans chaque commune concerne les biens situés dans les zones ou les secteurs suivants :

– périmètre d’exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques,

– zone délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles,

– zone des risques miniers résiduels,

– zones de sismicité 2, 3, 4 ou 5,

– secteur d’information sur les sols.

De plus, il comprend obligatoirement un historique des dommages déjà subis par le bien immobilier lors dune précédente catastrophe naturelle, minière ou technologique même lorsque des travaux de réfection ont été effectués pour réparer ces dommages un relevé de présence éventuelle dun risque de pollution des sols causé ou non par une Installation Classée Pour lEnvironnement (ICPE) issu des bases BASIAS, BASOL et CASIAS léventuel classement sur le Plan Local dUrbanisme (PLU) dun périmètre de délaissement ou dexpropriation. Il mentionne si la commune est située en zone sismique.

Il ny a pas de norme pour rédiger un ÉSRIS, un particulier peut le faire seul à partir des informations publiques en utilisant un formulaire non répertorié au Cerfa. Ce formulaire doit être accompagné dextraits des documents publics fournis par la préfecture (ou la mairie) permettant de localiser l’immeuble au regard des risques encourus. Le portail GéoRisque permet de retrouver les informations nécessaires. Sil est réalisé par un professionnel, le coût dun ÉSRIS avoisine 40 €, mais le diagnostiqueur immobilier (ou le notaire) peut linclure gratuitement dans le dossier des diagnostics obligatoires (ou lacte authentique) quil réalise.

Sa validité est de 6 mois. En cas de prolongation du bail en cours, il nest pas nécessaire détablir un nouvel ÉSRIS. En cas de colocation, chaque colocataire doit en recevoir copie et lorsquun nouveau colocataire sinscrit sur le bail, il doit recevoir un ÉSRIS actualisé et datant de moins de 6 mois.

Le vendeur (ou bailleur) doit conserver un document daté et signé par l’acquéreur (ou locataire) prouvant sa remise. Si l‘ÉSRIS manque et que l’acquéreur (ou locataire) apprend que le logement est situé dans une zone à risques, il peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour demander une diminution du prix de vente (ou du loyer).

Si un terrain est situé dans le périmètre dexpropriation, il ne sera pas possible de le céder ni de laffecter à un usage locatif en raison de la préemption de la commune.

Du nouveau … bientôt ?

Lordonnance du 10 février 2016 mentionne l’obligation pour le vendeur (le bailleur) d’indiquer le risque d’exposition au radon (pour certaines zones à forte émissivité) dans l’état des risques naturels, miniers et technologiques et ce, au plus tard le 1er juillet 2017. En raison dun défaut de zonage réglementaire, lobligation dinformation radon a été suspendue et devait être appliquée en … février 2018 à loccasion de la sortie du décret transposant la directive européenne « Euratom« . Le décret non paru à ce jour est attendu pour octobre 2018 … à suivre …

Références :

code de l’environnement (articles L.125-5 à L.125-7, R125-23 à R125-27, R563-4 et D563-8-1)

code de la construction et de lhabitation (articles L.271-4 à L.271-6)

arrêté du 18 décembre 2017 modifiant larrêté du 19 mars 2013 portant définition du modèle dimprimé

mai 2018 – Yves QUARTIER DIT MAIRE – conseiller bénévole