I – Peut-on aménager un sous-sol en pièce habitable ? OUI

Un sous-sol peut être aménagé dès la demande de permis de

construire, (PC)

L’aménagement des pièces situées en sous-sol est comptée en surface de plancher, (SP), et les taxes d’urbanisme dues en tiennent compte.

Un sous-sol déjà existant peut être aménagé

• Dans une maison individuelle, un bâtiment en mono-propriété, une copropriété.
• Dans un bâtiment en copropriété, horizontale ou verticale.

il faudra préalablement obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, (AG), qui peut imposer l’intervention d’un architecte, ou des solutions techniques, ou un nouveau calcul des tantièmes de répartition des charges, ou … refuser,

l’AG ne peut pas donner l’autorisation si le lot annexe concerné est qualifié de « cave » dans le règlement conventionnel de copropriété, (RCC).

Dans tous les cas il faut :

•  Vérifier au préalable :
  

– Si le règlement sanitaire départemental, (RSD), ne l’interdit pas.

– Si le PLU ne l’interdit pas.

– Si l’immeuble n’est pas situé dans une zone exposée au risque, (ZER), d’inondation délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, (PPRNP inondation).

– Si l’immeuble n’est pas situé dans une zone à potentiel radon de niveau 3, (ZPR3).

• Faire intervenir un architecte si la surface de plancher totale construite sur la parcelle à l’issue des travaux  est supérieure à 150 m² :

– Pour signer la demande d’urbanisme.

– Pour vérifier : étanchéité, ventilation, éclairage naturel, chauffage, évacuations des eaux, reprise des fondations en sous-œuvre…

• Obtenir une autorisation d’urbanisme :

– Non-opposition à une déclaration préalable de travaux (DP) pour une SP inférieure ou égale à 20 m².

– Permis de construire pour une surface de plancher supérieure à 20 m².

Une solution serait le « souplex » qui permet d’aménager un sous-sol en pièce habitable et de gagner des m², en ville notamment.

Ces m² supplémentaires feront augmenter le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties, (TFPB).

Ces m² supplémentaires doivent être déclarés aux assurances : multirisque habitation, (MRH), et/ou propriétaire non occupant, (PNO), toutes 2 obligatoires en copropriété.

II – Peut-on louer pour l’habitation un sous-sol aménagé

en pièce habitable ? NON

Le sous-sol est caractérisé par son degré plus ou moins important d’enfouissement dans le sol, il est donc par nature impropre à l’habitation et un aménagement ne pourra rien y changer.

Un bailleur ne peut pas le mettre en location, c’est interdit, (code de la santé publique – article L1331-23) :

« Ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres… que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou dépourvues d’éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l’habitation… »

III – Les m² aménagés en sous-sol peuvent-ils être

comptés en surface habitable ? NON

La surface habitable, (SH), d’un logement, issue de la loi Boutin, n’est utilisée que pour les baux d’habitation, mais comme on ne peut pas louer un sous-sol pour l’habitation…(LOI n° 2009-323 du 25 mars 2009 « de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. »)

Le code de la construction et de l’habitation, (article R156-1), définit

la surface habitable :

« La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 m² et de 33 m³ au moins  par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les 4 premiers habitants et de 10 m² et 23 m³ au moins par habitant supplémentaire au-delà du 4ème.

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés (article R155-1), locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m. »

Le code de la construction et de l’habitation (article R155-1) définit

le volume vitré :

« Les ouvrants et surfaces transparentes permettant d’atteindre l’objectif général mentionné à l’article L155-1 peuvent, dans les conditions fixées par le présent article, donner sur des volumes vitrés installés soit pour permettre l’utilisation des apports de chaleur dus au rayonnement solaire, soit pour accroitre l’isolement acoustique des logements par rapport aux bruits de l’extérieur ».

Les volumes vitrés concernés doivent respecter 5 conditions :

1. Comporter au moins 1 ouvrant donnant sur l’extérieur.
2. Permettre la ventilation du logement dans les conditions prévues à l’article R153-1.
3. Être dépourvus d’équipement de chauffage.
4. Ne pas constituer une cour couverte.
5. Comporter des parois vitrées en contact avec l’extérieur :

• • • d’au moins 60 % pour les habitations collectives;
    • d’au moins 80 % pour les habitations individuelles.

Le code de la construction et de l’habitation (article R153-1)

définit la ventilation :

« Afin de respecter l’objectif général de renouvellement d’air fixé à l’article L153-2, un arrêté conjoint du ministre chargé de la construction et de l’habitation, du ministre chargé de la santé et du ministre chargé de l’industrie précise les solutions de référence à mettre en œuvre dans les bâtiments ».

L’article L153-2 du code de la construction et de l’habitation détermine

l’objectif général de renouvellement d’air :

« Les bâtiments bénéficient, dans des conditions normales d’occupation et d’usage et le cas échéant, compte tenu de l’environnement dans lequel ils se situent, d’un renouvellement de l’air et d’une évacuation des émanations de sorte que la pollution de l’air intérieur du local ne mette pas en danger la santé et la sécurité des personnes et que puissent être évitées, sauf de façon passagère, les condensations ».

Précisions :

• Une pièce en sous-sol peut être aménagée en buanderie, atelier, cuisine d’été, chambre, bureau, cellier, salle de musculation, salle de jeux, salle de lecture, salle de musique, salle de télévision…
• Un  bâtiment en copropriété est soumis à la loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
• Dans le cas d’une copropriété, la surface de plancher, (SP), totale construite à l’issue des travaux sur le terrain sera en général supérieure à 150 m², puisque sur ce terrain est édifié le (ou les), bâtiment collectif.
• Un éclairage naturel est une ouverture directe sur l’extérieur : fenêtre, porte-fenêtre, puits de lumière, cour anglaise, verrière, cour couverte, patio…
• Le seuil de 20 m² passe à 40 m² en zone U pour une commune couverte par un plan local d’urbanisme, (PLU).
• Souplex est un néologisme créé à partir du mot duplex quand l’un des 2 niveaux est situé au sous-sol.