1 – Généralités

 

Le parc social, (public ou privé), a pour vocation de fournir la résidence principale du locataire par une location vide, une location meublée ou une colocation, (elle aussi vide ou meublée).

La grande majorité des logements sont loués vides avec un bail traditionnel, la colocation est de préférence réservée aux jeunes, (travailleurs, étudiants, apprentis), ainsi que le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire.

Nous ne traitons ici que de la résiliation du bail par le locataire du logement social loué vide qui est sa résidence principale, (maison ou appartement), y compris des locaux annexes loués en même temps au même bailleur social, (cave, garage, parking…).

Si vous êtes dans un logement social avec un autre bail, (meublé, colocation, contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire, sous-locataire autorisé), contactez-nous.

Locataire du parc social, votre bail a une durée indéterminée et vous avez droit au maintien dans les lieux.

Mais vous quittez votre logement social quand vous le voulez en résiliant votre bail à tout moment, sans avoir à le motiver, quel que soit le type de bail ou de logement et quelle que soit la date de signature du bail.

Vous devez cependant donner congé à votre bailleur social dans la forme prévue au bail avec un préavis de trois mois.

Il n’y a pas de préavis si le logement est en péril, insalubre ou indécent, mais certaines conditions sont à remplir.

Le délai de préavis peut être réduit à un mois en fonction du type de bail, de la zone où est situé le logement ou de la situation personnelle du locataire.

Rien ne vous empêche de donner votre congé avec un délai supérieur de façon à être certain de bien maîtriser la date de votre départ, de pouvoir vous organiser en conséquence et de ne pas payer deux loyers pour une même période : celui du logement quitté et celui du nouveau logement.

Quel que soit le mode d’envoi du congé (lettre recommandée avec avis de réception ou lettre remise en main propre à un salarié du bailleur social contre émargement), le délai du préavis ne débute que lorsque le bailleur a reçu votre congé.

Si vous utilisez un autre procédé d’envoi, (mail ou SMS par exemple), le congé ne sera pas considéré comme valide par le bailleur social.

Le préavis est décompté en mois, et pendant toute la durée du préavis, vous devez le loyer et des charges locatives. Il en est de même si vous avez rendu les clés et quitté les lieux avant la fin du préavis pour convenance personnelle.

 

2 – Qui peut donner congé ?

 

Les règles sont différentes lorsque la résidence principale est louée vide selon que vous vivez seul ou en couple.

 

Si vous vivez seul :

Vous envoyez votre congé à votre bailleur social.

 

Si vous vivez en couple :

 

Vous êtes mariés

• Le couple veut quitter le logement, les deux époux signent un congé commun au bailleur social (chaque signature doit être identifiée).
• Un seul des époux veut quitter le logement :

Absence de violences dans le couple :

– L’époux n°1 donne congé, l’époux n°2 cotitulaire du bail demeure dans le logement.

– L’époux n°1 est solidaire de l’époux n°2 pour le paiement du loyer et des charges locatives jusqu’à la réalisation de la première des deux conditions suivantes : le divorce est retranscrit en marge de son état civil ou l’époux n°2 quitte le logement.

Existence de violences dans le couple :

– Si l’un des époux est violent, l’autre époux peut donner congé si des violences sont commises sur lui-même ou sur l’enfant vivant habituellement avec lui.

– Le congé envoyé au bailleur social par lettre recommandée avec avis de réception est motivé par ces violences, et accompagné d’une copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales, ou d’une copie de la condamnation pénale datant de moins de six mois de l’autre époux pour faits de violences.

– Si l’époux violent ne paie pas le loyer et les charges locatives à compter de la réception par le bailleur social de la lettre recommandée avec avis de réception envoyée par l’époux donnant congé, le bailleur social a un « motif légitime et sérieux » pour mettre fin au bail et reprendre le logement social. L’époux qui a quitté le logement n’est pas redevable des impayés à compter de cette date.

 

Vous êtes liés par un pacte civil de solidarité

 

• Les deux partenaires ont signé le bail :

Le couple veut quitter le logement, les deux partenaires signent un congé commun au bailleur social, (chaque signature doit être identifiée).

Un seul des partenaires veut quitter le logement, en absence de violences ou en présence de violences dans le couple, la procédure est la même que pour le couple marié.

 

• Le partenaire qui a signé le bail veut quitter le logement :

Il signe seul son congé qu’il envoie à son bailleur social.

Au plus tard au départ du premier partenaire, le second doit quitter le logement, mais s’il remplit les conditions d’accès au logement social, le bailleur peut accepter de lui signer un bail.

 

Vous vivez en concubinage

 

• Les deux concubins ont signé le bail :

Le couple veut quitter le logement, les deux concubins signent un congé commun au bailleur, (chaque signature doit être identifiée).

Un seul des concubins veut quitter le logement, en absence de violences ou en présence de violences dans le couple, la procédure est la même que pour le couple marié.

 

• Le concubin qui a signé le bail veut quitter le logement :

Il signe seul son congé qu’il envoie à son bailleur social.

 

Au plus tard au départ du premier concubin, le second doit quitter le logement, mais s’il remplit les conditions d’accès au logement social, le bailleur peut accepter de lui signer un bail.

 

3 – Quel est le délai de préavis ?

 

Le délai de préavis de droit commun

Il est de trois mois pour la location d’un logement vide.

La résiliation n’a pas à être motivée.

 

Des délais plus courts existent en fonction de situations particulières

 

Pas de préavis

Si le logement est en péril, insalubre ou indécent, que vous avez averti au préalable le bailleur des désordres constatés, et que vous avez fait des démarches pour l’obliger à faire les travaux, (sous réserve de pouvoir prouver ces démarches : lettre recommandée avec avis de réception, constat d’un commissaire de justice, témoignage…).

 

Préavis réduit à un mois

Si le logement est situé en zone tendue, (en général c’est précisé dans le bail), et quelle que soit la date de signature du bail,

 

Une situation particulière du locataire peut motiver un délai de préavis réduit, elle doit être justifiée par :

• La copie de la décision, si vous obtenez un logement social après l’entrée dans les lieux, (avec le même bailleur ou avec un autre bailleur).
• La copie de la décision, si vous percevez le revenu de solidarité active après l’entrée dans les lieux, (le fait de remplir les conditions pour demander le revenu de solidarité active ne suffit pas).
• La copie de la décision, si vous percevez l’allocation aux adultes handicapés après l’entrée dans les lieux, (le fait de remplir les conditions pour demander l’allocation aux adultes handicapés ne suffit pas).
• La copie d’un certificat médical attestant que votre état de santé justifie un changement de domicile après l’entrée dans les lieux, (quel que soit l’âge du locataire. La fatigue physique ou psychique même constatée médicalement ne vaut pas).
• La copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales, ou la copie de la condamnation pénale datant de moins de six mois de l’autre membre du couple pour faits de violences, envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, si vous ou l’enfant qui vit avec vous êtes victimes de violences dans votre couple.
• La copie du document mentionnant la date de votre première affiliation à la sécurité sociale, si vous obtenez votre premier emploi, (le contrat à durée déterminée devenant un contrat à durée indéterminée n’est pas un premier emploi. Le juge des contentieux de la protection peut en décider autrement).
• La copie de la décision si, salarié ou fonctionnaire, vous changez de lieu de travail, (la date de la mutation doit être proche de la date d’envoi du congé. Le prétexte d’une mutation qui aura lieu dans plusieurs mois ne vaut pas. L’absence d’éloignement géographique n’entre pas en ligne de compte. Le locataire peut être à l’origine de la mutation).
• La copie de la décision, si vous perdez votre emploi, (la perte d’emploi doit précéder l’envoi du congé et en être proche. Le juge des contentieux de la protection peut déterminer le caractère tardif ou non du congé. Est une perte d’emploi : rupture conventionnelle, contrat non renouvelé, licenciement. N’est pas une perte d’emploi : démission, abandon de poste, changement d’activité, cessation d’activité libérale, fin de droits de l’assurance-chômage, départ à la retraite).
• La copie du certificat d’embauche, si vous obtenez un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, (la signature du bail doit avoir eu lieu avant la période de chômage).

Tout autre motif est irrecevable : mariage, divorce, séparation, décès du conjoint, épouse enceinte, naissance ou adoption d’un enfant, incarcération…

Mais vous pouvez toujours demander au bailleur social à bénéficier d’un préavis réduit sans avoir de motif, il peut l’accepter.

 

4 – Quand débute le préavis ?

 

Le préavis débute à la date choisie par le locataire qui résilie et envoie son congé dans des délais compatibles avec ce choix, ou bien à la date de réception du congé par le bailleur de la lettre recommandée avec avis de réception ou de la remise en main propre.

Attention aux malentendus et autres interprétations qui peuvent vous coûter cher. Ainsi :

• Vous devez le loyer et les charges locatives pendant toute la durée de votre préavis, même si vous avez quitté les lieux.
• Mais si un nouveau locataire entre dans le logement pendant cette période, le bailleur vous doit un remboursement en proportion du temps d’occupation du nouveau locataire durant votre préavis.

Attention :

Préavis de trois mois ne veut pas dire « j’envoie mon congé trois mois avant mon départ », c’est déjà trop tard !

Préavis de trois mois veut dire « au moins trois mois avant mon départ, j’ai en main la preuve physique que mon bailleur social a bien reçu mon congé ».

Le début du préavis dépend du mode d’envoi du congé : lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre. Vous pouvez aussi missionner un commissaire de justice, c’est beaucoup plus cher et les prix sont libres.

Si le bail ne prévoit rien, vous avez le choix de la méthode.

Si vous choisissez une date vous permettant pour la même période, de ne pas payer deux loyers, (celui du logement que vous quittez et celui du logement où vous arrivez), il faut pouvoir compter sur une méthode efficace de notifier le congé au bailleur.

Nous vous conseillons d’envoyer ce congé au moins deux mois, (si le préavis est d’un mois), ou quatre mois, (si le préavis est de trois mois), avant la date que vous avez choisie pour votre départ.

Explication : si les textes précisent que le préavis est de trois mois au moins, (ou réduit à un mois dans certains cas), il s’agit d’un minimum, aucun texte n’interdit qu’il soit plus long.

Une fois le congé valablement donné, le locataire ne peut plus revenir sur sa décision, sauf accord écrit du bailleur.

 

La lettre recommandée avec avis de réception

 

L’important n’est pas de prouver l’envoi, mais de prouver sa bonne réception par le bon destinataire dans le bon délai grâce à une preuve matérielle, l’avis de réception cartonné frappé d’un énorme AR rouge daté par l’employé de La Poste SA habilité à vérifier l’identité du destinataire avant de le lui faire signer.

Le préavis commence le jour de sa réception par le destinataire, et non pas le jour où vous l’avez envoyé, ni le jour où le destinataire est informé par un avis de passage de l’employé de La Poste SA.

Comptez deux à quatre jours pour la présentation au destinataire, l’employé de La Poste SA lui remet le congé après avoir vérifié son identité et lui avoir fait signer l’avis de réception, le délai de préavis part de ce jour.

Comptez deux à quatre jours pour le retour de l’avis de réception signé à votre adresse : vous avez en main la preuve physique de la réception du bon document par le bon destinataire dans le bon délai et vous connaissez la date de la fin de votre préavis pour organiser l’état des lieux de sortie du logement et votre déménagement.

 

La remise en main propre

Elle a lieu contre émargement ou contre signature d’un récépissé.

Le préavis débute le jour de la remise du congé en main propre à son destinataire.

 

5 – Comment compter la fin du préavis et calculer le  

montant dû pour le loyer et les charges locatives ?

 

Comment compter la fin du préavis ?

Le préavis débute le jour où le bailleur social reçoit la lettre recommandée avec avis de réception et signe l’avis de réception ou le jour où il émarge ou signe le récépissé. Par définition, ce n’est donc ni dimanche ni un jour férié.

Le préavis fini le même jour du dernier mois du délai et peut donc être un dimanche ou un jour férié.

Un délai exprimé en mois expire le jour du dernier mois portant le même quantième que le jour de la réception du congé, à défaut, il expire le dernier jour du mois.

 

Comment calculer le montant dû pour le loyer et les charges locatives ?

Le locataire doit le loyer et les charges en proportion du nombre de jours du mois durant lesquels le préavis a couru :

Si les charges locatives du logement que vous quittez sont payées par provisions, et que ce logement est situé dans un bâtiment collectif, le calcul définitif de ce que vous devez au bailleur social pour votre dernière année de location ne pourra être connu que plusieurs mois plus tard, après la régularisation annuelle des charges.

Le bailleur est autorisé à conserver vingt pour cent du dépôt de garantie au maximum et devra régulariser votre situation dans le mois de la régularisation annuelle des charges de ce logement.

Si les charges sont au forfait, il n’y a pas de régularisation annuelle, donc pas de retenue de vingt pour cent.

Il est interdit de déduire de vos derniers loyers le montant du dépôt de garantie, le juge pourra vous sanctionner et octroyer des dommages et intérêts au bailleur.

Le bailleur peut réclamer au locataire le paiement d’un impayé de loyer et/ou de charges locatives pendant trois ans, même si le locataire a quitté le logement. De même, le locataire peut réclamer à son bailleur, (privé ou public), le remboursement d’un trop-versé de loyer et/ou de charges locatives pendant trois ans, même s’il a quitté le logement.