La surface habitable d’un logement (issue de la loi Boutin) est utilisée pour les baux d’habitation.

La surface privative (issue de la loi Carrez) est utilisée pour la vente en copropriété.

La surface habitable d’un logement figure à l′article R111-2 du code de la construction et de l’habitation :

« La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 m2 et de 33 m3 au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les 4 premiers habitants et de 10 m2 et 23 m3 au moins par habitant supplémentaire au-delà du 4ème.

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur sous plafond inférieure à 1 m 80. »

Les volumes vitrés sont prévus à l’article R111-10 du code de la construction et de l’habitation :

« Les pièces principales doivent être pourvues d’un ouvrant et de surfaces transparentes donnant sur l’extérieur.

Toutefois cet ouvrant et ces surfaces transparentes peuvent donner sur des volumes vitrés installés soit pour permettre l’utilisation des apports de chaleur dus au rayonnement solaire, soit pour accroitre l’isolement acoustique des logements par rapport aux bruits de l’extérieur.

Ces volumes doivent, en ce cas :

a) comporter eux-mêmes au moins un ouvrant donnant sur l’extérieur,

b) être conçus de telle sorte qu’ils permettent la ventilation des logements dans les conditions prévues à l’article R111-9,

c) être dépourvus d’équipements propres de chauffage,

d) comporter des parois vitrées en contact avec l’extérieur à raison, non compris le plancher, d’au moins 60 % dans le cas des habitations collectives et d’au moins 80 % dans le cas des habitations individuelles,

e) ne pas constituer une cour couverte. »

La ventilation est prévue à l’article R111-9 du code de la construction et de l’habitation :

« Les logements doivent bénéficier d’un renouvellement de l’air et d’une évacuation des émanations tels que les taux de pollution de l’air intérieur du local ne constituent aucun danger pour la santé et que puissent être évitées les condensations, sauf de façon passagère.

Un arrêté conjoint du ministre chargé de la construction et de l’habitation, du ministre chargé de la santé et du ministre chargé de l’industrie précise les modalités d’application du présent article. »

textes à consulter (version en vigueur au 20 novembre 2019)

-code de la construction et de l’habitation (articles R111-2, R111-9 et R111-10)

-décret 873 du 21 août 2019

novembre 2019