La copropriété est gérée par un trio : l’assemblée générale, le conseil syndical et le syndic.

Tous les copropriétaires doivent être convoqués pour débattre et voter les questions inscrites à l’ordre du jour.

L’assemblée générale ordinaire (AGO) doit être réunie au moins une fois l’an.

L’assemblée générale extraordinaire (AGE) est réunie autant que de besoin.

La convocation doit répondre à certaines règles :

-Le syndic est chargé de convoquer l’AG.

-Si le syndic est défaillant, l’AG peut être convoquée par le conseil syndical (CS) ou par des copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

-La demande doit être adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR).

-Si le syndic tarde trop à envoyer les convocations, une mise en demeure lui est adressée. Le syndic dispose alors de huit jours pour convoquer l’AG. Si le syndic n’obtempère pas, le président du CS ou tout copropriétaire peut convoquer l’AG. S’il n’existe pas de CS tout copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer l’AG.

commentaire : le syndic n’est que l’employé du syndicat des copropriétaires.

-La convocation doit être notifiée par écrit au dernier domicile connu de tous les copropriétaires dans le délai d’au moins vingt et un jours francs avant la tenue de l’AG par :

*LRAR, le délai part le lendemain du jour de la première présentation au domicile du copropriétaire,

*LRÉ, le destinataire est réputé l’avoir reçue à compter du lendemain du jour de l’expédition   par le tiers chargé de son acheminement.

commentaire : pour procéder par lettre recommandée électronique (LRÉ), le syndic doit avoir recueilli préalablement l’accord écrit du copropriétaire qui accepte ce procédé (article 42-1).

*télécopie, le délai part le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire,

*émargement, le délai part du jour de l’émargement.

-La convocation doit indiquer le jour, l’heure, le lieu, l’ordre du jour établi par celui qui convoque ainsi que certains documents nécessaires au vote.

commentaire : la loi fixe une liste minimale :

*les documents comptables et financiers pour l’approbation des comptes,

*le projet de budget prévisionnel avec le comparatif du dernier budget lorsqu’il doit être voté,

*les projets de contrat pour voter des travaux,

*les projets de texte pour valider une modification du règlement de copropriété,

*les projets de texte pour valider une modification de la répartition des charges,

*l’état financier,

*le compte de gestion générale de l’exercice clos et réalisé,

*le compte de gestion pour opérations courantes et budget prévisionnel,

*le compte de gestion travaux,

*l’état des travaux et opérations exceptionnelles,

*l’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération,

*l’avis du conseil syndical lorsque cet avis est obligatoire,

*le projet de l’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire en vue de l’approbation des comptes.

-La convocation doit indiquer comment le syndic tient les pièces justificatives des charges à la disposition de tout copropriétaire pendant le délai séparant la convocation de l’AG et sa tenue.

À son arrivée à l’AG :

-Tout copropriétaire (ou mandataire) doit émarger la feuille de présence.

-L’AG doit débuter par l’élection :

*du président de l’AG qui dirige les débats.

commentaire : il peut être le président du conseil syndical, mais ce n’est pas du tout obligatoire.

commentaire : c’est obligatoirement un copropriétaire, il ne peut pas s‘agir d‘un mandataire non copropriétaire.

*du (des) scrutateur qui comptabilise les votes.

commentaire : c’est obligatoirement un copropriétaire, il ne peut pas s‘agir d‘un mandataire non copropriétaire.

*du secrétaire de séance.

commentaire : il peut être le syndic, mais ce n’est pas du tout obligatoire.

-L’AG se poursuit ensuite selon l’ordre du jour figurant sur la convocation.

-Si un copropriétaire arrive en retard ou part avant la fin, les heures d’arrivée ou de départ doivent être consignées sur la feuille de présence par le secrétaire de séance.

-En plus de se rendre personnellement à l’AG, tout copropriétaire peut :

*se faire représenter en rédigeant un mandat écrit indiquant le nom du mandataire qui votera en son nom (article 22 I alinéa 3).

commentaire : ce mandataire peut tout à fait être une personne étrangère à la copropriété.

*être accompagné par une personne étrangère à la copropriété à condition qu’aucun copropriétaire présent ne s’y oppose. En cas d’opposition d’un copropriétaire (et non pas d’un mandataire ni du syndic, incompétents en la matière), soit l’accompagnant quitte la salle, soit le copropriétaire lui donne un mandat écrit et quitte la salle.

commentaire : le syndic n’est pas compétent pour dire qui peut ou qui ne peut pas accompagner un copropriétaire.

*participer par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant son identification (article 17-1 A).

Les décrets sont parus, voir l’article qui en parle.

*voter par correspondance avant la tenue de l’AG au moyen d’un formulaire (article 17-1 A). Si la résolution est amendée en cours d ‘AG, le votant par correspondance est considéré comme défaillant.

Les décrets et arrêtés sont parus, voir l’article qui en parle.

Les pouvoirs de représentation à l‘AG : voir le dossier qui en parle.

Chaque copropriétaire vote, quel que soit le lot possédé.

Le syndicat des copropriétaires qui est propriétaire de parties privatives ne dispose d’aucune voix à ce titre et nul ne peut voter en son nom (le total des voix est alors diminué des voix correspondant à ce lot).

Les copropriétaires réunis en AG disposent d’un nombre de voix correspondant à leur quote-part dans les parties communes, mais si l’un d’eux possède une quote-part des parties communes supérieure à cinquante pour cent, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (article 22 I alinéa 2).

Les décisions sont votées à des majorités différentes : voir le dossier qui en parle.

Lorsque l’AG délibère, elle prend des décisions sur les sujets inscrits à l’ordre du jour :

Le secrétaire élu doit établir un procès-verbal (PV) des décisions.

Les copropriétaires doivent se prononcer sur toutes les questions à l’ordre du jour de la convocation et sur celles-là seulement.

Le PV indique le résultat de chaque vote sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le nom des copropriétaires et le nombre de voix qui se sont opposées ou se sont abstenues.

Le PV est signé par le président de séance, le (les) scrutateur et le secrétaire de séance.

Le syndic doit notifier le procès-verbal (PV) sous un mois de la tenue de l’AG par LRAR ou LRE aux copropriétaires absents non représentés ou opposants (article 42 alinéa 2)

Les copropriétaires absents (non représentés) ou opposants disposent de deux mois pour exercer un recours contre une (ou plusieurs) décision, voire toute l’AG.

Souvent les copropriétaires sont sollicités sur des questions ne figurant pas à l’ordre du jour, généralement en fin de réunion. L’AG peut en discuter, mais aucune décision ne peut être prise. Ces rapports ou questions et les réponses doivent figurer au PV de l’AG avec la précision qu’ils n’ont pas donné lieu à un vote.

Sauf urgence, les travaux votés à la majorité absolue ou à la double majorité sont suspendus jusqu’à l’expiration du délai de contestation dont disposent les copropriétaires absents et non représentés ou opposants.

commentaire : le délai de contestation est de deux mois à compter de la réception du PV de l’AG à laquelle les copropriétaires étaient absents ou opposants.

Notre avis à propos de l‘abstention

Il s‘agit pour un copropriétaire d‘entretenir son bien et donc de lui conserver sa valeur.

1-L’abstention est expressément prévue par la loi pour le seul vote par correspondance. En ce cas elle est assimilée à un vote défavorable, elle ne présente donc pas d’intérêt. Le législateur a souhaité ainsi éviter que la puissance publique soit obligée de prendre en charge les copropriétés défaillantes.

2-L’abstention n’est pas expressément prévue par la loi pour le vote physique, elle n’est pas non plus expressément interdite. L’habitude a été prise par les syndics de prévoir cette possibilité :

*pour le seul vote à la majorité simple (article 24) :

elle a un effet relatif car pour le calcul de la majorité nécessaire, les abstentionnistes ne sont pas comptés comme s’étant exprimés (c’est logique, ils se sont abstenus). Le calcul de la majorité nécessaire ne tient donc compte que des votes exprimés. L’abstention ne présente donc pas d’intérêt.

*pour les votes aux autres majorités (article 25 et 26) :

elle est sans effet car la majorité est celle de tous les copropriétaires (présents et absents). L’abstention ne présente donc pas intérêt.

– pour les votes à l’unanimité, elle n’a évidemment aucun sens.

3-Le fait de s’abstenir permet de contester une résolution ou toute l’AG devant le juge (TJ). C’est aussi ce que permet le vote contre. A notre avis il est alors plus pertinent de prendre parti.

 

textes à consulter (version en vigueur au 1er janvier 2019)

-loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

-loi n°1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l‘aménagement et du numérique (ÉLAN)

-décret n°223 du 17 mars 1967

-décret n°240 du 14 mars 2005

-décret n°1907 du 30 décembre 2015

mise à jour MAI 2019