L’article 209 de la loi n°2021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ÉLAN) a modifié la loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis en créant 3 articles nouveaux :

-article 6-2 : parties communes spéciales assorties de charges spéciales indissociables,

-article 6-3 : parties communes à jouissance privative assorties ou non de charges spécifiques,

-article 6-4 : existences subordonnées à une mention expresse dans le règlement de copropriété.

Il prévoyait également un délai de 3 ans pour permettre à l’AG d’adapter le règlement de copropriété afin de tenir compte des réalités locales et des droits accordés. Cette modification induite par le changement de législation doit se faire à la majorité relative de l’article 24 I (article 24 II f). Débuté le jour de la parution de la loi -le 23 novembre 2018- ce délai cesse le 23 novembre 2021.

À compter du 24 novembre 2021

De nombreux règlements de copropriété ne seront plus conformes à la loi s’ils n’ont pas été modifiés pour retranscrire expressément l’existence des parties communes particulières créées :

1-des parties communes spéciales à l’usage de certains copropriétaires seulement :

*garage accessible aux seuls copropriétaires de box, ascenseur n’accédant pas au sous-sol,

*ascenseur dans certains bâtiments seulement, copropriété composée de plusieurs bâtiments,

*mur et cloison entre 2 lots ne constituant pas des parties communes générales,

*palier du dernier étage privatisé par les occupants de cet étage…

2-des parties communes à jouissance exclusive (d’un lot ou d’un tiers) :

loggia, balcon, toiture-terrasse, palier, comble aménagé, cheminée, façade…

Les parties communes spéciales

Toute partie commune spéciale est indissociable de charges spéciales que doivent voter et régler les seuls bénéficiaires. Elle doit figurer au règlement de copropriété, sinon, elle perd son statut spécial, et donc son usage réservé à certains seulement.

Les parties communes à jouissance exclusive (d’un lot ou d’un tiers)

Il existe peut-être dans l’état descriptif de division, des droits de jouissance exclusive sur des parties communes (palier, façade, cour, jardin, terrasse…). Mais, établi pour les besoins de la publicité foncière, l’état descriptif de division n’a pas un caractère contractuel (cour de cassation, 8 juillet 1992),

Il est possible que des AG aient accordé certains droits de jouissance exclusive, à des copropriétaires ou à des tiers, comme :

-pose d’une plaque en façade, pose d’un climatiseur en pignon, fermeture du balcon,

-fermeture de la loggia, pose d’une enseigne lumineuse, pose d’une antenne relai,

-utilisation d’une toiture-terrasse, utilisation d’un jardin privatif en rez-de-chaussée…

Attention : ne pas confondre avec les installations pour personne à mobilité réduite (PMR) qui, payées par le copropriétaire demandeur dûment autorisé par une AG, sont devenues des charges communes générales quand elles ont été réceptionnées et incorporées aux parties communes générales par le syndic au nom du syndicat.

Pourquoi faut-il mettre à jour les règlements de copropriété ?

En l’absence d’une mise en conformité du règlement de copropriété pour donner une existence légale à ces partices communes spéciales et/ou parties communes à jouissance privative, tous les droits, non mentionnés et/ou non associés à des charges spéciales ou spécifiques, seront considérés comme inexistants.

Ils pourront être remis en cause et disparaître.

De la même façon, si des charges spéciales ou des charges spécifiques sont appliquées (que ce soit avec ou sans décision prise en AG) et sans qu’aucune mention expresse ne les mentionne au règlement de copropriété, des copropriétaires vigilants seront en droit de refuser de les payer.

juin 2021