Location et covid 19 : Le locataire n’a pas d’obligation de désinfection

Un certain nombre de locataires se sont vu facturer des frais, lors de l’état des lieux, pour désinfection du logement, en raison de la crise de coronavirus. Dans certains cas, les montants ont été prélevés par l’agence immobilière en charge de la gestion locative, dans d’autres cas, ce sont les propriétaires qui ont directement retenu la somme sur le dépôt de garantie versé par le locataire à son arrivée. Les montants ainsi prélevés représentent généralement 200 à 300 €. Certes, on peut comprendre la crainte de certains propriétaires en récupérant un logement habité. Mais cela ne change rien au fait que le locataire, qu’il ait ou non déclaré avoir été atteint du Covid-19, n’est en rien responsable de la désinfection des lieux.

Attitude illégale

Le patron de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), Jean-Marc Torrollion, est lui-même très clair sur la question : « Rien dans la réglementation actuelle, ni dans les contrats de location n’impose d’éventuelles obligations de désinfection à la charge du locataire. » Dans le cadre de la pandémie de coronavirus, une réglementation (loi ou décret) aurait éventuellement pu imposer une telle procédure. Mais ce n’est pas le cas. Il est donc totalement illégal de demander au locataire de désinfecter le logement. Ce dernier a seulement le devoir de le rendre propre, ce qui est différent. Il est également interdit de lui facturer des frais d’intervention d’entreprise de nettoyage.

Dépôt de garantie : seulement en cas de manquement

Les propriétaires ne peuvent ainsi en aucun cas déduire du dépôt de garantie des sommes pour procéder à un nettoyage en profondeur du logement. Des retenues sur la caution sont autorisées par les textes dans deux cas : charges récupérables ou travaux induits par des manquements du locataire. Avec l’épidémie de coronavirus, on ne se trouve dans aucune de ces deux situations. Le propriétaire a pour sa part l’obligation de prendre toutes les mesures pour louer un bien propre et sécurisé. Il peut donc, s’il souhaite éviter tout risque juridique, faire procéder à une désinfection du logement. « En pratique, nous préconisons plutôt aux propriétaires une autre précaution : laisser au moins 48 heures avant de relouer le logement. Cette démarche de prévention, adoptée par les entreprises de diagnostic immobilier, nous paraît plus efficace », conclut Jean-Marc Torrollion.

Élisa Oudin

Copropriété : individualisation des frais de chauffage, d’eau chaude sanitaire et de refroidissement (mise à jour 30 septembre 2021).

Six (6) textes publiés en juillet 2020 précisent les modalités d’accès aux informations de consommation et de facturation de la quantité de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire (ECS) consommée dans les immeubles collectifs dotés de dispositifs d’individualisation des frais de chauffage (DIFC).

L’ordonnance n°866 du 15 juillet 2020 « portant diverses dispositions d’adaptation au droit de l’Union Européenne dans le domaine de l’énergie et du climat » modifie le code de la construction et de l’habitation, le code de l’énergie, le code de l’environnement, la loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et la loi n°462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Le but est la réduction des émissions de gaz à effet de serre (GES) des bâtiments et des réseaux de chaleur et de froid qui les alimentent.

Les mesures suivantes sont obligatoires :

Entre la convocation à l’AG et sa tenue, la note d’information sur les modalités de calcul des charges collectives (qui doit être mise à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic) doit mentionner, en plus de celles concernant le chauffage et la production d’ECS, les modalités de calcul des charges de refroidissement.

Si l’immeuble est soumis à l’obligation d’individualiser les frais de chauffage, de refroidissement et d’ECS, le syndic doit :
• inscrire à l’ordre du jour de l’AG la question des travaux permettant de munir le bâtiment d’un tel DIFC,
• présenter les devis élaborés à cet effet.

commentaire : le code de l’énergie précise quels bâtiments sont soumis à l’obligation d’individualisation de ces frais.

Si le DIFC est télé-relevable l’employé du syndicat des copropriétaires, appelé syndic, transmet à chaque copropriétaire une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d’ECS de ses locaux privatifs.

commentaire : si le local est loué, le copropriétaire-bailleur transmet à son locataire les éléments qu’il reçoit du syndic.

Le décret n°886 du 20 juillet 2020 définit fréquence et modalités d’information des occupants sur la consommation de chaleur, d’ECS et de froid.

commentaire : il s’agit de l’information des occupants, et non pas des copropriétaires seulement.

Le contrat d’abonnement à un réseau de chaleur ou de froid d’un immeuble à usage d’habitation doit prévoir l’évaluation de la consommation de chaleur ou de froid et sa transmission selon le cas tous les 6 mois, tous les 3 mois si l’abonné a opté pour une facture électronique, tous les 3 mois si l’abonné le demande, de toute façon tous les mois à compter du 1er janvier 2022.

L’évaluation de la consommation de chaleur ou de froid devra préciser de façon très claire qu’elle est fournie à titre informatif, qu’elle concerne une consommation d’énergie non encore facturée, qu’elle ne constitue pas une demande de paiement et si est fondée sur la consommation réelle ou estimée.

commentaire : l’arrêté du 24 juillet 2020 précise le contenu de l’évaluation de consommation et les modalités de sa transmission.

Dès la souscription du contrat de raccordement, puis une fois par an au moins, le fournisseur informe l’abonné, sur un support durable, qu’il peut accéder à ses données de consommation.

La note d’information sur les données de consommation de chaleur et de froid est transmise lors de l’envoi de chaque facture.

Les appareils de mesure tels que compteur individuel ou répartiteur de frais de chauffage installés depuis le 25 octobre 2019  sont relevables à distance.

L’ensemble des systèmes de comptage existant devra être relevable au plus tard le 1er janvier 2027.

Le décret n°912 du 28 juillet 2020 procède à la mise à jour du rendement minimum des chaudières et des modalités d’inspection et d’entretien des systèmes de chauffage et de climatisation.

Le décret n°886 du 20 juillet 2020 fixe la liste des éléments mis à disposition des abonnés par le fournisseur sur un espace sécurisé d’un site Internet :
• les index mensuels du bâtiment en précisant s’ils sont relevés à distance ou estimés,
• les factures émises,
• la note d’information sur les données de consommation,
• l’évaluation des consommations de chaleur ou de froid,
• une fonctionnalité qui permet la récupération sous forme électronique de tout ou partie des données dans un standard ouvert, aisément réutilisable et exploitable par un système de traitement automatisé,
• un lien direct vers le site Internet mis en place pour informer les consommateurs d’énergie sur leurs droits.

L’arrêté du 24 juillet 2020 « relatif au contrôle des chaudières » est destiné au propriétaire de système de chaudière de grande puissance, au locataire de locaux équipés d’une chaudière individuelle et aux organismes d’inspection des systèmes de climatisation afin de mettre à jour les modalité d’inspection et d’entretien des chaudières est entré en vigueur.

Le propriétaire-bailleur

Quand le chauffage et l’ECS sont collectifs, le propriétaire-bailleur paye les charges et les récupère auprès du locataire une fois l’an. Un mois avant la régularisation de celles-ci, il communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi qu’une note d’information sur les modalités de calcul de ces charges en transmettant les éléments qu’il reçoit du syndic.

Depuis le 25 octobre 2020, la note d’information doit comprendre les informations suivantes :
• le prix unitaire du kWh,
• le montant hors taxes des consommations,
• la description des divers redevances, tarifs et taxes appliqués,
• les combustibles utilisés,
• les émissions de gaz à effet de serrs (GES) associées à ces combustibles,
• le taux d’énergie renouvelable et de récupération (TÉRR),
• la performance énergétique du réseau (PÉR),
• la consommation réelle du bâtiment mesurée par le système de comptage d’énergie calorifique ou frigorifique,
• la comparaison des données de consommation de chaud ou de froid actuelle du bâtiment avec sa consommation pour la même période au cours de l’année précédente, sous forme graphique, en données corrigées des variations climatiques pour la chaleur et le froid,
• la comparaison des données de consommation de chaleur ou de froid avec un utilisateur moyen appartenant à la même catégorie,
• la comparaison des données de consommation de chaleur ou de froid avec les objectifs nationaux de performances énergétiques tels que prévus dans la programmation pluriannuelle de l’énergie,
• les coordonnées du service compétent pour traiter les réclamations,
• l’adresse du site Internet et le numéro de téléphone du service public d’information sur la rénovation (réseau FAIRÉ – Faciliter, Accompagner et Informer pour la Rénovation Énergétique),
• l’adresse du site Internet de l’Agence de la Transition Écologique (ADEMÉ),
• l’adresse postale et l’adresse du site Internet du Médiateur National de l’Énergie (MNÉ),
• la mention : « En cas de litige lié à l’exécution du contrat, si votre réclamation écrite auprès de [nom du fournisseur] n’a pas permis de régler le différend dans un délai de 2 mois, vous pouvez saisir le Médiateur National de l’Énergie« .

commentaires :
– TÉRR : taux d’énergie renouvelable et de récupération = production de chaleur renouvelable et de récupération nette des imports-exports divisée par production de chaleur nette des imports-exports.

– PÉR performance énergétique du réseau = livraison de chaleur divisée par production de chaleur nette des imports-exports.

–nous n’avons pas trouvé de définitions règlementaires officielles pour ces notions.

-dans un contexte de limitation progressive du recours aux ressources fossiles et de diminution des émissions de gaz carbonique, la récupération et la valorisation de l’énergie gaspillée dans certains processus constitue un objectif essentiel pour une utilisation plus rationnelle de l’énergie, conformément aux objectifs de la transition énergétique.

-la chaleur de récupération ou chaleur fatale est la chaleur perdue qui est générée par un procédé dont l’objectif n’est pas la production d’énergie. Cette production involontaire et inéluctable n’est pas valorisée et présente un gisement non négligeable. Elle est issue des industries, raffineries, productions d’électricité, stations d’épuration des eaux usées, unités de valorisation énergétique, data centers, hôpitaux, sites tertiaires, purges de chaudières, rejets gazeux des fours et chaudières…

-il s’agit de capter puis de transporter cette chaleur perdue (entre 30 °C et 500 °C dans les rejets tels que air de refroisidement, eau de refroidissement, eau usée, fumée, gaz, ventilation, aération…) pour l’exploiter sous forme thermique ou électrique.

textes à consulter (version en vigueur au 30 septembre 2021)
-ordonnance n°866 du 15 juillet 2020 portant diverses dispositions d’adaptation au droit de l’Union Européenne dans le domaine de l’énergie et du climat.
-décret n°886 du 20 juillet 2020 relatif aux modalités d’accès aux informations de consommation et de facturation liées aux consommations de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire dans les immeubles collectifs dotés de dispositifs d’individualisation des frais de chauffage, de froid ou d’eau chaude sanitaire et dans les immeubles raccordés à un réseau de chaleur ou de froid.
-décret n°912 du 28 juillet 2020 relatif à l’inspection et à l’entretien des chaudières, des systèmes de chauffages et des systèmes de climatisation.
-arrêté du 24 juillet 2020 relatif à l’information du propriétaire ou du syndicat de copropriétaires d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, raccordés à un réseau de chaleur ou de froid.
-arrêté du 24 juillet 2020 relatif à l’information des occupants sur les consommations de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire et sur la quantité de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire consommée, dans les immeubles collectifs à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel.
-arrêté du 24 juillet 2020 relatif au contrôle des chaudières.
-panorama de la chaleur renouvelable et de récupération (édition 2019) FÉDération des services ÉNergie Environnement (FÉDÉNE).

septembre 2021

Le voisin, le jour et la vue

Pour apporter la lumière dans un bâtiment, on peut créer une ouverture dans un mur aveugle ou dans la toiture. Celle-ci devra respecter les dispositions du code civil protégeant la vie privée des voisins et donc la nôtre.

Cette ouverture peut être prévue dès le projet ou réalisée sur un bâtiment existant. Dans tous les cas, il faut en vérifier préalablement la possibilité dans :

1) le plan local d’urbanisme (PLU) qui peut

• imposer un retrait par rapport à la limite de propriété (généralement de 3 m, mais cela varie selon la ville et/ou selon l’endroit dans la ville),
• limiter la hauteur totale d’un édifice au-dessus du niveau du sol,

2) le règlement conventionnel de copropriété, si le bâtiment est soumis aux dispositions de la loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

3) le règlement du lotissement, si le bâtiment est situé dans un lotissement.

Même si aucune disposition règlementaire ne l’interdit, cette ouverture ne peut pas être réalisée :

• dans un mur mitoyen sans obtenir préalablement l’autorisation écrite de l’autre copropriétaire,
• à une distance ne respectant pas les dispositions du code civil sans obtenir préalablement l’autorisation écrite du voisin.

Cette autorisation créera une servitude de vue sur ce fonds voisin.

Cette ouverture ainsi pratiquée s’appelle, selon sa fonction et son emplacement, une vue ou un jour.

Ces 2 ouvertures ne répondent pas aux mêmes règles, selon que l’on peut voir de façon normale et constante chez le voisin ou pas, en fonction de leurs dimensions, de leur éloignement par rapport à la limite de propriété, de la nature des matériaux utilisés…

La vue

C’est un trou (baie dans un mur ou ouverture dans un toit) qui laisse passer l’air, la lumière et le regard.

Elle peut être libre (baie, cour anglaise, ouverture, patio…) ou garnie d’une menuiserie à ouvrant (fenêtre, fenêtre de toit, lucarne, porte, porte-fenêtre, vasistas…) ou garnie d’une menuiserie à dormant (claustra, grille, moucharabieh, puits de lumière, verrière…).

En façade, elle peut être insérée dans une construction en saillie : avancée, balcon, balcon-serre, bow-window, corniche, coursive, échelle, encorbellement, galerie, oriel, perron, plate-forme, terrasse…

En toiture, elle peut être insérée dans une construction en saillie : belvédère, campanile, cheminée, clocher, clocheton, lanterneau, plate-forme, terrasse, toit-terrasse, tourelle…

L’exutoire de fumée situé en toiture n’ayant pas vocation à être maintenu ouvert, n’est pas une vue.

La vue est droite si on voit le fonds voisin situé en face en se plaçant dans l’axe de l’ouverture sans se pencher ni tourner la tête.

Elle est pratiquée à une distance minimale de : 1,90 m de la limite de propriété comptée du point le plus avancé du parement extérieur du mur où est située cette ouverture (en général l’appui de fenêtre) ou du balcon (perron, terrasse…) où est située la balustrade ou la main courante.

La vue est oblique si on voit le fonds voisin situé sur le côté ou de biais en se penchant ou en tournant la tête.

Elle est pratiquée à une distance minimale de : 0,60 m de la limite de propriété comptée depuis l’angle le plus avancé de l’ouverture.

Ces distances minimales du code civil ne s’appliquent qu’aux fonds contigus, elles ne s’appliquent donc pas :

• à une ouverture donnant sur une parcelle en indivision,
• au balcon ou à la terrasse donnant sur un mur aveugle ou un toit fermé,
• à une vue droite ou oblique donnant sur le domaine public (canal, jardin, parc, rue, square…),
• si le fonds voisin supporte une servitude de passage au profit de celui qui crée l’ouverture,
• si l’ouverture pratiquée dans le toit ne permet de voir que le ciel,
• aux copropriétés horizontales car les parcelles forment une seule propriété commune.

Si 2 propriétés sont séparées par un espace commun (chemin, cour, rivière, ruelle…) la distance ne se compte pas depuis le milieu de cet espace commun, mais depuis la limite de propriété.

Le jour

C’est un trou (baie dans un mur ou ouverture dans un toit) qui ne laisse pas passer l’air ni le regard, mais qui laisse passer la lumière.

Il ne s’ouvre pas et permet seulement l’éclairage d’un local.

Il doit être réalisé en verre dormant et opaque avec un treillis à maillage dont les mailles ont 0,10 m d’ouverture au plus.

Il est appelé « jour de souffrance » quand il est réalisé dans un mur et laisse passer l’air sans laisser passer le regard.

L’éclairage zénithal (puits de lumière ou conduit de lumière ou conduit solaire) ouvert dans un toit ne laisse passer que la lumière. Si le regard passe, on ne peut voir que le ciel depuis l’intérieur.

Il ne peut être pratiqué qu’à une hauteur minimale :

• à 2,60 m du sol d’un local situé au rez-de-chaussée,
• à 1,90 m du sol d’un local situé à l’étage.

La servitude de vue

Une servitude de vue existe quand une ouverture est créée en-deçà de la distance réglementaire et que le voisin ne peut pas s’y opposer car :

soit un accord écrit entre voisins existe :

• il permet de déroger aux obligations légales par une convention autorisant la création d’une (plusieurs) ouverture à une distance inférieure à la distance légale
• il s’applique uniquement aux signataires, mais s’il est déposé chez le notaire pour publication aux hypothèques, il s’appliquera aussi aux futurs propriétaires successifs.

soit une prescription (décennale ou trentenaire) existe :

• un des voisins a créé une ouverture sans respecter la distance légale, il bénéficie d’une servitude de vue si l’autre n’a pas réagi pendant 10 ans ou 30 ans selon les circonstances.

soit une division de propriété a été réalisée :

• à l’issue de la division d’un immeuble, une ouverture se situe à une distance non règlementaire de la nouvelle limite de propriété, l’acquéreur de la parcelle issue de la division devra supporter cette servitude de vue.

Recours en cas de manquement

Une dérogation aux distances règlementaires peut être tolérée si cela ne cause pas de préjudice au voisin subissant la servitude de vue.

En cas contraire, il faut tenter de trouver un accord amiable.

À défaut de résolution amiable, il faut adresser une lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR) mettant en demeure le propriétaire auteur de l’ouverture de la refermer.

Si celui qui crée l’ouverture a obtenu une autorisation d’urbanisme, il faut lui rappeler que toute autorisation d’urbanisme est toujours délivrée « sous réserve des droits des tiers ». Le maire n’est pas compétent pour connaître et juger des relations entre voisins, elles relèvent de leurs vies privées respectives.

Il est toujours possible, pour le voisin dont la vie privée est compromise, de faire un recours amiable auprès de l’autorité ayant délivrée l’autorisation d’urbanisme et/ou un recours contentieux au tribunal administratif (TA) pour demander la suppression de l’ouverture.

Mais, même si les distances sont respectées, le voisin qui s’estime lésé peut faire un recours au tribunal judiciaire (TJ) pour « trouble anormal de voisinage » s’il peut démontrer la privation de la jouissance paisible de son droit de propriété (cassation – 7 février 2007 – vue plongeante constitutive d’un trouble anormal de voisinage).

*commentaire : l’immeuble est une parcelle de terrain, au sens cadastral du terme. Ce terrain est nu (absence de toute construction) ou encombré de bâtiments (maison, bureau, magasin, hangar…) ou de constructions qui ne sont pas des bâtiments (bassin, canal, parking, route, silo…).

textes à consulter (mise à jour juin 2020)

-code civil (articles 675 à 680)