en vigueur depuis le 1er juin 2020

L’ordonnance n°1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis prend en compte certaines dispositions de la loi ÉLAN n°1021 du 23 novembre 2018 qui a modifié la loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ces dispositions sont entrées en vigueur le 1^er juin 2020, c’est-à-dire à temps pour quasiment toutes les AG ayant à statuer sur les comptes des copropriétés pour l’exercice se terminant le 31 décembre 2019 qui n’ont pas encore pu se tenir pour cause de confinement généralisé.

Il ne s’agit pas d’options du domaine du « possible » laissées à l’appréciation de tel ou tel (syndic, président du conseil syndical, conseiller syndical, président de séance élu, secrétaire de séance élu, copropriétaire), il s’agit bien de nouvelles obligations.

Attention à ne pas en faire un abus : si le second vote obligatoire ne donne pas le résultat escompté, il n’est pas possible.

1) la passerelle de l’article 25-1

L’article 25-1 a été créé pour faciliter l’adoption des résolutions et éviter le blocage du fonctionnement de la copropriété quand une résolution soumise à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires de l’article 25 (ou d’une autre disposition prise à la même majorité) n’est pas adoptée, mais qu’elle a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même AG procède immédiatement à un second vote à la majorité simple de l’article 24.

EXEMPLE :

*premier vote à la majorité absolue de l’article 25 :

total des voix=1.000/1.000 ; un tiers des voix=334/1.000 ; majorité absolue=(1.000/2)+1=501/1.000 ; absents=200/1.000 ; présents+représentés+votes par correspondance=800/1.000 ; exprimés=500/1.000 ; abstention=300/1.000 ; pour=500/1.000 ; contre=0/1.000.

-la résolution n’a pas obtenu la majorité requise (ici 501/1.000), elle est rejetée.

-elle a obtenu plus du tiers des voix de tous les copropriétaires (ici 500/1.000 pour 334/1.000 requis),

-la même AG se prononce immédiatement par un second vote à la majorité simple de l’article 24 (I),

-cette disposition n’est pas une possibilité mais une obligation.

*second vote à la majorité simple des voix exprimées de l’article 24 (I) :

total des voix=1.000/1.000 ; présents+représentés+votes par correspondance=800/1.000 ; absents=200/1.000 ; abstention=300/1.000 ; exprimés=500/1.000 ; majorité des voix exprimées=(500/2)+1=251/1.000 ; pour=500/1.000 ; contre=0/1.000.

-la résolution a obtenu la majorité des voix exprimées (ici 500/1.000 pour 251/1.000 requis), elle est adoptée.

Les décisions votées à la majorité absolue de l’article 25

a) déléguer au syndic (ou au conseil syndical ou à toute personne) le pouvoir de prendre un acte mentionné à l’article 24 en fixant un montant maximal,

b) autoriser certains copropriétaires à effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes (ou l’aspect extérieur de l’immeuble) et conformes à sa destination,

c) désigner ou révoquer le syndic et les membres du conseil syndical,

d) décider les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes résultant d’obligations légales ou réglementaires et la vente de droits de mitoyenneté,

e) modifier la répartition des charges après changement d’usage d’une partie privative,

f) décider les travaux (économies d’énergie, réduction des émissions de GES, compris des travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives),

g) ouvrir les portes d’accès en cas de fermeture totale de l’immeuble,

h) installer une station radioélectrique pour déployer un réseau public ou une antenne collective ou un réseau de communications électroniques interne sur les parties communes,

i) déléguer au président du conseil syndical le pouvoir d’action judiciaire contre le syndic,

j) installer les installations électriques pour alimenter des emplacements de stationnement privatifs et recharger les véhicules électriques avec comptage individuel,

k) installer des compteurs d’eau froide divisionnaires,

l) installer des compteurs d’énergie thermique ou des répartiteurs de frais de chauffage,

m) autoriser la transmission des images réalisées pour protéger les parties communes à la police (gendarmerie),

n) réaliser des travaux comportant transformation, addition ou amélioration,

o) individualiser les contrats de fourniture d’eau et réaliser les études et travaux nécessaires.

Les autres dispositions prises à la majorité absolue de l’article 25

Elles concernent les votes prévus aux 24 articles ci-après :

11 (al.1); 14-2 (II 2°); 16; 17-1 (al.3); 18 (I tirets 5 et 9, II tirets 2 et 3, IV): 18-1 AA – 18-1 A (III); 21 (al.2 et 13); 21-1 (al.1); 22 (II); 25-2 (al.3); 26-1; 26-4 (al.2); 26-6 (al.3); 27 (al.1); 28 (I a et b, II al.1 et IV al.3); 29 (al.4); 29-12; 30 (al.1, 2 et 3); 35 (al.3); 38: 41-4 (al.1); 41-5 et 41-6 (al.2).

2) la passerelle de l’article 26-1

L’article 26-1 a été créé pour faciliter l’adoption des résolutions et éviter le blocage du fonctionnement de la copropriété dans le cadre des décisions à prendre avec la double majorité qualifiée de l’article 26 (al.1).

Cette passerelle est utile quand une résolution n’est pas approuvée par la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix, mais que la moitié des membres du syndicat présents, représentés ou ayant voté par correspondance représentant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires a approuvé cette résolution.

Dans ce cas, malgré toute disposition contraire, la même AG procède immédiatement à un second vote à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires de l’article 25.

EXEMPLE :

*premier vote à la double majorité qualifiée de l’article 26 (al.1)

syndicat composé de 12 copropriétaires (et non pas 12 lots) ; total des voix=1.000/1.000 ; majorité des membres du syndicat=(12/2)+1=7 ; deux tiers de toutes les voix=1.000×2/3=667/1.000 ; un tiers de toutes les voix=1.000/3=334/1.000 ; présents ou représentés ou ayant voté par correspondance=8 soit 750/1.000 ; absents=4 soit 250/1.000 ; moitié des présents, représentés, ayant voté par correspondance=8/2=4 ; abstention=1 soit 85/1.000 ; exprimés=7 soit 665/1.000 ; pour=665/1.000 ; contre=0/1.000.

-bien que votée par la majorité des copropriétaires (7), elle n’a pas obtenu au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires (667/1.000), la résolution est rejetée,

-mais elle a obtenu l’approbation d’au moins la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (ici 7 pour 4 requis) représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires (ici 665/1.000 pour 334/1.000 requis), appelée « double majorité allégée »,

-la même AG se prononce immédiatement par un second vote à la majorité absolue de l’article 25,

-cette disposition n’est pas une possibilité mais une obligation.

*second vote à la majorité absolue de l’article 25

syndicat composé de 12 copropriétaires (et non pas 12 lots) ; total des voix=1.000/1.000 ; majorité des voix de tous les copropriétaires=(1.000/2)+1=501/1.000 ; absents=4 soit 250/1.000 ; présents ou représentés ou ayant voté par correspondance=8 soit 750/1.000 ; abstention=1 soit 85/1.000 ; exprimés=7 soit 665/1.000 ; contre=0/1.000 ; pour=665/1.000.

-la résolution a obtenu la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (ici 665/1.000 pour 501/1.000 requis), elle est adoptée.

Les décisions votées à la double majorité qualifiée de l’article 26 (al.1)

a) acquisition immobilière et actes de disposition autres que ceux de l’article 25 d,

b) modification ou établissement du règlement de copropriété s’il concerne l’administration, la jouissance ou l’usage des parties communes,

c) suppression du poste de concierge ou de gardien et aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat (les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même AG).

Les autres décisions prises à la double majorité qualifiée de l’article 26 (al.1)

Elles concernent les votes prévus aux 11 articles suivants :

11 (al.1); 16; 18-1 A (III); 21 (al.13); 22 (II); 26-3; 26-4 (al.2); 29 (al.4); 35 (al.1 et 2); 41-1 (al.3) et 41-5.

Attention : en abuser est interdit :

• si le second vote à la majorité de l’article 25 ne donne pas le résultat escompté, il n’est pas possible de recourir immédiatement à un troisième vote en utilisant la passerelle de l’article 25-1.

textes à consulter (version en vigueur au 18 avril 2020)

-loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

-loi n°1021 du 23 novembre 2018 ÉLAN.

-ordonnance n°1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis.

mai 2020