UFC-Que Choisir de Maine et Loire

Propriétaire-Locataire

le conseil syndical

PL-012

loi n°557 du 10 juillet 1965 (article 21)
décret n°223 du 17 mars 1967 (articles 22 à 27)

Les décisions de l’assemblée générale ordinaire (AGO) ou de l’assemblée extraordinaire (AGE) des copropriétaires sont exécutées par le syndic. Le conseil syndical (CS) composé de copropriétaires élus par l’AG (majorité absolue – article 25), aide et contrôle le syndic, il est l’interface entre l’AG et le syndic.

Le règlement de copropriété (ou une décision spéciale de l’AG) précise sa mission :

  • se saisit de toute question concernant le syndicat des copropriétaires,
  • donne un avis aux copropriétaires par un écrit joint à la convocation pour l’AG,
  • s’adresse aux copropriétaires lors de l’AG,
  • est consulté et donne un avis au syndic à propos de toute question concernant le syndicat,
  • est obligatoirement consulté pour la mise en concurrence des marchés (contrats) si leur coût dépasse le montant fixé par l’AG,
  • est obligatoirement consulté préalablement à la conclusion des contrats,
  • assiste le syndic dans le choix des entreprises appelées à assurer l’entretien courant de l’immeuble,
  • assiste le syndic dans le choix des entreprises appelées à réaliser les travaux décidés par l’AG,
  • contrôle la comptabilité de la copropriété et la répartition des dépenses,
  • contrôle les conditions dans lesquelles le syndic passe et exécute les marchés et contrats,
  • contrôle l’élaboration du budget prévisionnel.

Le CS suit l’exécution du budget prévisionnel en consultant tout document relatif à la gestion, à l’administration de la copropriété ou intéressant le syndicat des copropriétaires : dossier, échange, mél, lettre, registre, devis, facture, compte-rendu technique… Les membres du CS peuvent librement faire des copies de ces documents que doit produire le syndic sur simple demande.

Pour être élu membre du CS il faut être volontaire et :

  • copropriétaire à titre personnel,
  • ou copropriétaire associé d’une SCI la représentant,
  • ou copropriétaire membre d’une indivision la représentant,
  • ou marié à un copropriétaire,
  • ou pacsé à un copropriétaire,
  • ou représentant légal d’un copropriétaire personne physique,
  • ou représentant légal d’un copropriétaire personne morale,
  • ou fondé de pouvoir spécialement habilité d’un copropriétaire personne morale,
  • ou usufruitier,
  • ou acquéreur à terme,
  • ou accédant.

Le règlement de copropriété (ou une décision spéciale de l’AG) précise si le volontaire doit se faire connaître avant l’AG ou au cours de celle-ci et s’il doit être présent ou s’il peut être représenté lors du vote ayant à l’élire. Un mandataire autre que ceux-ci-dessus listés, ne peut pas être élu membre du CS. Les élections sont personnelles et lors de la réunion du CS, le mari ne peut pas représenter son épouse absente (et inversement).

Ne peut pas être élu membre, même s’il est copropriétaire (sauf dans un syndic coopératif) le syndic (bénévole ou professionnel), son conjoint, son partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin, ses ascendants, ses descendants, ses préposés, leurs conjoints (même s’ils sont copropriétaires ou associés ou acquéreurs à terme). Les textes sont muets concernant les collatéraux et les alliés (frère, sœur, neveu, nièce, beau-frère, belle-soeur, belle-mère, beau-père, bru, gendre).

Le règlement de copropriété (ou une décision spéciale de l’AG) fixe le nombre de membres du CS. L’élection se fait à la majorité absolue (article 25) pour un mandat de 3 ans au plus, en fonction des dispositions du règlement de copropriété (ou d’une décision spéciale de l’AG). Le mandat peut être renouvelé, le nombre de renouvellements n’est pas limité. À défaut de majorité (ou faute de candidat) le syndic (ou tout copropriétaire) peut saisir le président du tribunal de grande instance (TGI) pour qu’il désigne les membres du CS avec leur accord, ou qu’il constate l’impossibilité d’instituer un CS.

Lors de la 1ère réunion qui suit l’AG ayant élu les conseillers syndicaux, le CS désigne son président parmi ses membres selon les règles fixées par le règlement de copropriété (ou à la majorité de ses membres). Le règlement de copropriété (ou une décision spéciale de l’AG, ou le CS lui-même) fixe le nombre de réunions. Il paraît logique que le CS se réunisse au moins 2 fois par an : 1 fois pour le contrôle de la gestion du syndic et 1 fois pour la rédaction de la convocation et la fixation de l’ordre du jour de l’AG. Le nombre de réunions n’est pas réglementé, une petite copropriété de 8 lots sans ascenseur avec chauffage individuel n’a pas les mêmes besoins qu’une grande copropriété de 200 lots avec une chaufferie centralisée et concierge. Il est normal que le syndic participe à certaines réunions, mais il n’est pas obligatoire qu’il soit présent à toutes. Le CS peut se réunir hors de sa présence, par exemple pour discuter du contrat de syndic lors de la mise en concurrence obligatoire tous les 3 ans…

Le syndic peut être le secrétaire de la réunion du CS, mais ce n’est pas du tout obligatoire. Le nombre des participations du syndic et la durée de sa présence sont prévus dans le contrat de syndic et font partie du forfait. Sa présence ne peut pas donner lieu à rétribution spécifique. Si d’autres réunions sont nécessaires en supplément, leur rétribution peut être prévue hors forfait dans son contrat.

La réunion du CS peut se tenir dans les locaux du syndic par commodité, mais ce n’est pas obligatoire. Il est préférable que cela se passe dans un local commun de la copropriété (réservé à cette fin ou pas).

Le syndicat des copropriétaires peut renoncer à constituer un CS par une décision spéciale de l’AG. Le CS et son président disposant de pouvoirs spécifiques non négligeables (comme mettre en demeure l’ancien syndic de remettre les documents du syndicat des copropriétaires au nouveau syndic), il ne paraît pas opportun de voter un tel renoncement. Si le motif en est le coût de la présence du syndic, cela ne tient pas, sa présence n’étant pas obligatoire. Si le motif en est le coût de la location d’une salle, cela ne tient pas, en l’absence de salle commune, la réunion peut se faire n’importe où, donc au domicile d’un membre du CS ou dans les bureaux du syndic. Avant de décider, il faut bien réfléchir : pour renoncer à constituer un CS il faut la majorité absolue (article 25), mais pour le rétablir il faut la double majorité (article 26) qui est plus difficile à obtenir.

Le syndicat des copropriétaires d’un syndicat coopératif ne peut pas renoncer à constituer un CS, de même pour le syndicat des copropriétaires d’une résidence-services.

Les règles particulières du fonctionnement du CS sont fixées par le règlement de copropriété (ou une décision spéciale de l’AG) à la majorité simple (article 24). Dans l’exécution de sa mission, le CS peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix, demander un avis technique sur une question particulière à tout professionnel spécialisé : chauffagiste, ascensoriste, architecte, bureau d’études, médecin du travail… L’AG d’une copropriété résidence-services peut déléguer au CS les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques, à la majorité absolue (article 25).

Les membres du CS ne sont pas rémunérés, les dépenses nécessaires à l’exécution de leur mission sont réglées par le syndic au titre des dépenses courantes d’administration du budget prévisionnel.

Les membres du CS peuvent mettre fin à leur mandat à tout moment. La qualité de membre du CS se perd d’office par la vente du lot, mais l’acquéreur ne peut pas prendre la place du vendeur au CS. En cours de mandat, tout membre du CS peut être révoqué par l’AG, à la majorité absolue (article 25).

Le CS n’est plus valablement constitué si plus du ¼ des sièges est vacant, quelle qu’en soit la cause (décès, maladie, démission, révocation, vente…). Pour éviter le blocage, le règlement de copropriété peut prévoir des suppléants. Les suppléants ne sont pas élus nominativement pour remplacer tel ou tel membre, ils sont élus dans l’ordre de leur score en fonction du nombre de places. Ils seront appelés à suppléer dans l’ordre des vacances et dans l’ordre des scores obtenus lors du vote de l’AG au fur et à mesure des défaillances. Le mandat du suppléant cessera à la date où aurait dû cesser le mandat du défaillant. Si le règlement de copropriété ne prévoit pas de suppléants, une décision spéciale de l’AG peut le faire.

Le CS n’étant pas doté de la personnalité morale, sa responsabilité ne peut pas être engagée. Mais chaque membre du CS peut cependant voir sa responsabilité personnelle recherchée dans l’exécution de sa mission pour défaut de contrôle de la gestion du syndic, dépenses illégales, entente frauduleuse avec un artisan… Il est donc fortement recommandé de faire inclure la protection de ces bénévoles (et pas seulement de celle du président) dans l’assurance de responsabilité civile (RC) obligatoire du syndicat des copropriétaires. Attention à ne confondre cette RC souscrite par et pour le syndicat des copropriétaires, avec l’assurance de responsabilité civile professionnelle (RCP), obligatoire également que doit souscrire le syndic (professionnel) au bénéfice du syndicat des copropriétaires chaque année et pour les 30 ans qui suivent.

Précisions :

– le syndicat des copropriétaires est une personne morale, le conseil syndical n’a pas la personnalité morale.

– la « copropriété » est un immeuble (terrain detenu en commun) sur lequel est édifié un (des) bâtiment.

– le (les) bâtiment édifié sur le terrain commun est constitué de parties communes et de parties privatives.

– le syndic est l’employé du syndicat des copropriétaires.

 

Mars 2019 – Yves QUARTIER DIT MAIRE – bénévole