UFC-Que Choisir de Maine et Loire

Propriétaire-Locataire

L’assemblée générale du syndicat des copropriétaires

syndic et assemblée générale

La copropriété est gérée par un trio : l’assemblée générale (ordinaire ou extraordinaire), le conseil syndical et le syndic.

Tous les copropriétaires doivent être convoqués pour débattre et voter les questions inscrites à l’ordre du jour.

L’assemblée générale ordinaire (AGO) doit être réunie au moins une fois l’an.

L’assemblée générale extraordinaire (AGE) doit être réunie autant que de besoin.

La convocation doit répondre à certaines règles :

Le syndic est chargé de convoquer l’AG de tous les copropriétaires.

L’AG peut aussi être convoquée par le conseil syndical (CS) ou par des copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

La demande doit être adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR).

Si le syndic tarde trop à envoyer les convocations, une mise en demeure lui est adressée. Le syndic dispose alors de huit jours pour convoquer l’AG. S’il n’obtempère pas, le président du CS, ou toutcopropriétaire l’AG. S’il n’obtempère pas, le président du CS ou tout copropriétaire peut alors convoquer l’AG. S’il n’existe pas de CS tout copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer l’AG.

NB le syndic n’est que l’employé du syndicat des copropriétaires.

La convocation doit être notifiée par écrit au dernier domicile connu de tous les copropriétaires dans le délai d’au moins vingt et un jours francs avant la tenue de l’AG par :

– LRAR, le délai part le lendemain du jour de la première présentation au domicile du copropriétaire,

– LRÉ, le destinataire est réputé l’avoir reçue à compter du lendemain du jour de l’expédition   par le tiers chargé de son acheminement.

NB pour procéder par lettre recommandée électronique (LRÉ), le syndic doit avoir recueilli préalablement l’accord écrit du copropriétaire qui accepte ce procédé (article 42-1).

– télécopie, le délai part le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire,

– émargement, le délai part du jour de l’émargement.

La convocation doit indiquer le jour, l’heure, le lieu, l’ordre du jour établi par celui qui convoque ainsi que certains documents nécessaires au vote.

NB la loi fixe une liste minimale :

– les documents comptables et financiers pour l’approbation des comptes,

– le projet de budget prévisionnel avec le comparatif du dernier budget lorsqu’il doit être voté,

– les projets de contrat pour voter des travaux,

– les projets de texte pour valider une modification du règlement de copropriété,

– les projets de texte pour valider une modification de la répartition des charges,

– l’état financier,

– le compte de gestion générale de l’exercice clos et réalisé,

– le compte de gestion pour opérations courantes et budget prévisionnel,

– le compte de gestion travaux,

– l’état des travaux et opérations exceptionnelles,

– l’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération,

– l’avis du conseil syndical lorsque cet   avis est obligatoire,

– le projet de l’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire en vue de l’approbation des comptes.

La convocation doit indiquer comment le syndic tient les pièces justificatives des charges à la disposition de tout copropriétaire pendant le délai entre la convocation de l’AG et sa tenue.

À son arrivée à l’AG :

Tout copropriétaire (ou mandataire) doit émarger la feuille de présence.

L’AG doit débuter par l’élection :

– du président de l’AG qui dirige les débats.

il peut être le président du conseil syndical, mais ce n’est pas du tout obligatoire.

c’est obligatoirement un copropriétaire, il ne peut pas sagir dun mandataire.

– du (des) scrutateur qui comptabilise les votes.

c’est obligatoirement un copropriétaire, il ne peut pas sagir dun mandataire.

– du secrétaire de séance.

il peut être le syndic, mais ce n’est pas du tout obligatoire.

L’AG se poursuit ensuite selon l’ordre du jour figurant sur la convocation.

Si un copropriétaire arrive en retard ou part avant la fin, les heures d’arrivée ou de départ doivent être consignées sur la feuille de présence par le secrétaire de séance.

En plus de se rendre personnellement à lAG, un copropriétaire dispose toujours du droit de :

– se faire représenter en rédigeant un mandat écrit indiquant le nom du mandataire qui votera en son nom (article 22 I alinéa 3).

ce mandataire peut tout à fait être une personne étrangère à la copropriété.

– être accompagné par une personne étrangère à la copropriété à condition qu’aucun copropriétaire présent ne s’y oppose. En cas d’opposition d’un copropriétaire (et non pas du syndic, incompétent en la matière), soit l’accompagnant quitte la salle, soit le copropriétaire lui donne un mandat écrit et quitte la salle.

le syndic n’est pas compétent pour dire qui peut ou qui ne peut pas accompagner un copropriétaire.

– participer par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant son identification (article 17-1 A).

les décrets sont parus, voir l’article qui en parle.

– voter par correspondance avant la tenue de l’AG au moyen d’un formulaire (article 17-1 A). Le formulaire ne donnant aucun sens précis de vote ou exprimant une abstention est considéré comme un vote défavorable de même que le vote par correspondance portant sur des résolutions qui, à l’issue des débats, ont évolué de manière substantielle.

à la date de rédaction : décret d’application en attente concernant :

– les conditions d’identification du copropriétaire utilisant pour l’AG un moyen électronique de communication,

– les mentions du formulaire de vote par correspondance, et les modalités de sa remise au syndic.

Les pouvoirs de représentation à lAG :

Un mandataire ne peut pas recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas dix pour cent des voix du syndicat (article 22 I alinéa 3).

Des époux copropriétaires communs ou indivis peuvent recevoir chacun personnellement des délégations de vote (article 22 I alinéa 3).

Tout mandataire désigné peut déléguer son mandat à une autre personne, sauf si ce mandat l’interdit expressément (article 22 I alinéa 3).

Le syndic recevant des mandats sans indication de mandataire (pouvoirs en blanc) ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer aux mandataires qu’il choisit (article 22 I alinéa 3).

Un copropriétaire qui n’est pas à jour du paiement de ses charges ne peut pas recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire à l’AG qui doit autoriser le syndic à agir en justice contre les copropriétaires débiteurs.

Ne peut recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire à l’AG toute personne (copropriétaire ou pas) pouvant être liée de près ou de loin au syndic (gardien, employé, préposé, entrepreneur, famille, ami…).

les collatéraux et alliés du syndic sont frappés d’interdiction : gendre, bru, frère, sœur, cousin, cousine, neveu, nièce, oncle, tante, beau-frère, belle-sœur.

Ne peut pas recevoir de mandat, ni présider l’AG (article 22 I alinéa 4) :

1° le syndic, son conjoint, son partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin,

2° les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint, de son partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, de son concubin,

3° les préposés du syndic, leurs conjoints, leurs partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs concubins,

4° les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leurs conjoints, de leurs partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, de leurs concubins.

Ne peut pas présider l’AG un mandataire non copropriétaire.

Chaque copropriétaire vote, quel que soit le lot possédé :

Pour exercer son droit de vote, le copropriétaire présent doit justifier d’un titre de propriété sur un lot :

– si un bien a plusieurs propriétaires (communauté, séparation, indivision, démembrement…), ils peuvent être tous présents, mais un seul d’entre eux prendra part au vote,

– si un bien appartient à une personne morale son représentant doit justifier d’un mandat exprès.

Le syndicat des copropriétaires qui serait propriétaire de parties privatives ne dispose d’aucune voix à ce titre et nul ne peut voter pour le syndicat des copropriétaires.

Les copropriétaires réunis en AG disposent d’un nombre de voix correspondant à leur quote-part dans les parties communes, mais si l’un d’eux possède une quote-part des parties communes supérieure à cinquante pour cent, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (article 22 I alinéa 2).

Si un copropriétaire arrive en retard ou part avant la fin, les heures d’arrivée ou de départ doivent être notées sur la feuille de présence par le secrétaire de séance.

Les décisions sont votées à des majorités différentes :

Majorité simple des articles 11, 24, 24-1, 24-2, 24-3, 25-1 et 28

c’est la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés (les abstentions ne sont pas prises en compte, les copropriétaires absents et non représentés sont considérés comme non opposants).

pour les décisions courantes, ou en cas de silence des textes.

Majorité absolue des articles 18-1AA, 21, 25, 26-4, 28, 29 et 30

c’est la majorité des voix de tous les copropriétaires : absents, présents et représentés.

– si le projet n’a pas recueilli la majorité, mais au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’AG peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote (article 25-1),

– si le projet n’a pas recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle AG convoquée sous trois mois peut statuer à la majorité de l’article 24.

pour désigner et révoquer du syndic,

pour autoriser certains copropriétaires à effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties    communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (le décret liste 15 alinéas).

pour les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre qui  peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier peut prouver la réalisation de travaux équivalents les dix années précédentes (article 25 f).

Double majorité des articles 21, 26 et 29

c’est la majorité d’au moins deux tiers des voix de tous les copropriétaires (absents, présents, représentés) obtenue par au moins la moitié de tous les copropriétaires (il s’agit des personnes et non des lots).

pour les décisions les plus importantes comme les travaux d’amélioration, la modification du règlement de copropriété (le décret liste 4 alinéas).

L’unanimité des articles 11, 14-2, 26, 26-3 et 26-4

c’est la majorité égale à tous les copropriétaires (absents, présents, représentés), elle est quasi impossible à obtenir.

pour les décisions entraînant une modification des conditions de jouissance des parties privatives (suppression d’une installation de chauffage collectif, vente d’une partie commune, nouvelle répartition des charges…).

Lorsque l’AG délibère, elle prend des décisions sur les sujets inscrits à l’ordre du jour :

Le secrétaire élu doit établir un procès-verbal (PV) des décisions.

Les copropriétaires doivent se prononcer sur toutes les questions à l’ordre du jour de la convocation et sur celles-là seulement.

Le PV indique le résultat de chaque vote sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le nom des copropriétaires et le nombre de voix qui se sont opposés ou se sont abstenus.

Le PV est signé par le président de séance, le (les) scrutateur et le secrétaire de séance.

Le syndic doit notifier le procès-verbal (PV) sous un mois de la tenue de l’AG par LRAR ou LRE aux copropriétaires absents non représentés ou opposants (article 42 alinéa 2)

pour procéder par lettre recommandée électronique (LRÉ), le syndic doit avoir recueilli préalablement l’accord écrit du copropriétaire qui accepte ce procédé (article 42-1).

Les copropriétaires absents (non représentés) ou opposants disposent de deux mois pour exercer un recours contre une (ou plusieurs) décision, voire toute l’AG.

Souvent les copropriétaires sont sollicités sur des questions ne figurant pas à l’ordre du jour, généralement en fin de réunion ; l’AG peut en discuter, mais aucune décision ne peut être prise.

Sauf urgence, les travaux votés à la majorité absolue (article 25) ou à la double majorité (article 26) sont suspendus jusqu’à l’expiration du délai de contestation dont disposent les copropriétaires absents et non représentés ou opposants (article 42 alinéa 3).

le délai de contestation est de deux mois à compter de la réception du PV de l’AG à laquelle les copropriétaires étaient absents ou opposants.

Notre avis à propos de labstention :

Il sagit pour un copropriétaire dentretenir son bien et donc de lui conserver sa valeur.

1-L’abstention est expressément prévue par la loi pour le seul vote par correspondance (article 17-1 A, alinéa 2). En ce cas elle est assimilée à un vote défavorable, elle ne présente donc pas d’intérêt. Le législateur a souhaité ainsi éviter que la puissance publique soit obligée de prendre en charge les copropriétés défaillantes.

2-L’abstention n’est pas expressément prévue par la loi pour le vote physique, elle n’est pas non plus expressément interdite. L’habitude a été prise par les syndics de prévoir cette possibilité :

– pour le seul vote à la majorité simple (article 24) :

elle a un effet relatif car pour le calcul de la majorité nécessaire, les abstentionnistes ne sont pas comptés comme s’étant exprimés (c’est logique ils se sont abstenus). Le calcul de la majorité nécessaire ne tient donc compte que des votes exprimés. L’abstention ne présente donc pas d’intérêt.

– pour les votes aux autres majorités (article 25 et 26) :

elle est sans effet car la majorité est celle de tous les copropriétaires (présents et absents). L’abstention ne présente donc aucun intérêt.

 

textes à consulter (version en vigueur au 1er janvier 2019)

-loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

-loi n°1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de laménagement et du numérique (ÉLAN)

-décret n°223 du 17 mars 1967

-décret n°240 du 14 mars 2005

-décret n°1907 du 30 décembre 2015

janvier 2019 – Yves QUARTIER DIT MAIRE – bénévole

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