UFC-Que Choisir de Maine et Loire

Propriétaire-Locataire

copropriété : du nouveau à l’assemblée générale

syndic et assemblée générale

PL010


La copropriété est gérée par un trio : l’assemblée générale, le conseil syndical et le syndic.
Tous les copropriétaires doivent être convoqués pour débattre et voter les questions inscrites à l’ordre du jour.
L’assemblée générale (AG) doit être réunie au moins 1 fois l’an.

La convocation doit répondre à certaines règles

  • le syndic est chargé de convoquer l’AG de tous les copropriétaires.
  •  l’AG peut également être convoquée par le conseil syndical (CS) ou par des copropriétaires représentant au moins ¼ des voix de tous les copropriétaires. La demande doit être adressée au syndic par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR). Si le syndic tarde trop à envoyer les convocations, une mise en demeure lui est adressée. Le syndic dispose alors de 8 jours pour convoquer l’AG. S’il n’obtempère pas, le président du CS ou tout copropriétaire peut alors convoquer l’AG. S’il n’existe pas de CS tout copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer l’AG. NB : le syndic n’est que l’employé du syndicat des copropriétaires.
  • la convocation doit être notifiée par écrit au dernier domicile connu de tous les copropriétaires dans le délai d’au moins 21 jours francs avant la tenue de l’AG par :
    *LRAR, le délai part le lendemain du jour de la 1ère présentation au domicile du copropriétaire,
    *LRÉ, le destinataire est réputé l’avoir reçue à compter du lendemain du jour de l’expédition par le tiers chargé de son acheminement. NB : LRÉ : pour procéder par la lettre recommandée électronique, le syndic doit avoir recueilli préalablement l’accord écrit du copropriétaire qui accepte ce procédé (article 42-1).
    *télécopie, le délai part le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire,
    *émargement, le délai part du jour de l’émargement.
  • la convocation doit indiquer le jour, l’heure, le lieu, l’ordre du jour établi par celui qui convoque ainsi que certains documents nécessaires au vote.
    NB : la loi fixe une liste minimale : les documents comptables et financiers pour l’approbation des comptes, le projet de budget prévisionnel avec le comparatif du dernier budget lorsqu’il doit être voté, les projets de contrat pour voter des travaux, les projets de texte pour valider une modification du règlement de copropriété ou de répartition des charges, l’état financier, le compte de gestion générale de l’exercice clos et réalisé, le compte de gestion pour opérations courantes et budget prévisionnel, le compte de gestion travaux, l’état des travaux et     opérations exceptionnelles, l’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération, l’avis du conseil syndical lorsque cet avis est obligatoire, le projet de l’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire en vue de l’approbation des comptes.
  • la convocation doit indiquer comment le syndic tient les pièces justificatives des charges à la disposition de tout copropriétaire pendant le délai entre la convocation de l’AG et sa tenue.

À son arrivée à l’AG

  • tout copropriétaire doit émarger la feuille de présence.
  • tout mandataire doit remettre son mandat écrit, justifier son identité et émarger la feuille de présence.
  • l’AG doit débuter par l’élection :
    • du président de l’AG qui dirige les débats.
      • NB : C’est obligatoirement un copropriétaire,
      • il peut être le président du conseil syndical mais ce n’est pas obligatoire,
      • il ne peut pas être un mandataire.
    • du (des) scrutateur qui comptabilise les votes. NB : c’est obligatoirement un (des) copropriétaire.
    • du secrétaire de séance. NB : il peut être le syndic (ce n’est pas du tout obligatoire).
  • l’AG se poursuit ensuite selon l’ordre du jour figurant sur la convocation.
  • si un copropriétaire arrive en retard ou part avant la fin, les heures d’arrivée ou de départ doivent être consignées sur la feuille de présence par le secrétaire de séance.

En plus de se rendre personnellement à l’AG, un copropriétaire dispose toujours du droit de :

  • se faire représenter en rédigeant un mandat écrit indiquant le nom du mandataire qui votera en son nom (article 22 I alinéa 3). NB : ce mandataire peut tout à fait être une personne étrangère à la copropriété.
  • se faire accompagner par une personne étrangère à la copropriété à condition qu’aucun copropriétaire présent ne s’y oppose; en cas d’opposition d’un copropriétaire, soit l’accompagnant quitte la salle, soit le copropriétaire lui donne un mandat écrit et quitte la salle. NB : le syndic n’est pas compétent pour dire qui peut ou qui ne peut pas accompagner un copropriétaire.
  • participer par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant son identification (article 17-1 A). NB : à la date de rédaction : décret d’application en attente.
  • voter par correspondance avant la tenue de l’AG au moyen d’un formulaire (article 17-1 A). Le formulaire ne donnant aucun sens précis de vote ou exprimant une abstention est considéré comme un vote défavorable. Est considéré comme défavorable le vote par correspondance portant sur des résolutions qui, à l’issue des débats, ont évolué de manière substantielle. NB : à la date de rédaction : décret d’application en attente concernant :
    *les conditions d’identification du copropriétaire utilisant un moyen de communication électronique,
    *les mentions du formulaire de vote par correspondance, et les modalités de sa remise au syndic.

Les pouvoirs de représentation à l’AG

  • un mandataire ne peut pas recevoir plus de 3 délégations de vote, sauf si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat (article 22 I alinéa 3).
    des époux copropriétaires communs ou indivis peuvent recevoir chacun personnellement des délégations de vote (article 22 I alinéa 3).
  • tout mandataire désigné peut déléguer son mandat à une autre personne, sauf si ce mandat l’interdit expressément (article 22 I alinéa 3).
  • le syndic recevant des mandats sans indication de mandataire (pouvoirs en blanc) ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer aux mandataires qu’il choisit (article 22 I alinéa 3).
  • un copropriétaire qui n’est pas à jour du paiement de ses charges ne peut pas recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire à l’AG qui doit autoriser le syndic à agir en justice contre les copropriétaires débiteurs.
  • ne peut recevoir de mandat toute personne (copropriétaire ou pas) pouvant être liée de près ou de loin au syndic (gardien, employé, préposé, entrepreneur…). NB : Les collatéraux et alliés du syndic sont donc frappés d’interdiction (gendre, bru, frère, sœur, cousin, cousin, neveu, nièce, oncle, tante, beau-frère, belle-sœur ).
  • ne peut pas recevoir de mandat, ni présider l’AG (article 22 I alinéa 4) :
    1° le syndic, son conjoint (pacsé ou concubin),
    2° les ascendants du syndic, de son conjoint (pacsé ou concubin),
    3° les descendants du syndic, de son conjoint (pacsé ou concubin),
    4° les préposés du syndic, leurs conjoints (pacsé ou concubin),
    5° les ascendants des préposés du syndic, de leurs conjoints (pacsé ou concubin),
    6° les descendants des préposés du syndic, de leurs conjoints (pacsé ou concubin).
  • ne peut pas présider l’AG :
    • un mandataire non copropriétaire.

Chaque copropriétaire vote, quel que soit le lot possédé

  • pour exercer son droit de vote, le copropriétaire présent doit justifier d’un titre de propriété sur un lot :
    • si un bien a plusieurs propriétaires (communauté, séparation, indivision, démembrement), ils peuvent être tous présents, mais 1 seul d’entre eux prendra part au vote,
    • si un bien appartient à une personne morale, son représentant doit justifier d’un mandat exprès.
  • le syndicat des copropriétaires qui serait propriétaire de parties privatives, ne dispose d’aucune voix à ce titre, nul ne peut voter pour le syndicat des copropriétaires quand il a la qualité de propriétaire.
  • les copropriétaires réunis en AG disposent d’un nombre de voix correspondant à leur quote-part dans les parties communes, mais si l’un d’eux possède une quote-part des parties communes supérieure à 50 %, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (article 22 I alinéa 2).
  • si un copropriétaire arrive en retard ou part avant la fin, les heures d’arrivée ou de départ doivent être notées sur la feuille de présence par le secrétaire de séance.

Les décisions sont votées à des majorités différentes

  • la majorité simple de l’article 24 (articles 11, 24, 24-1, 24-2, 24-3, 25-1, 28)
    majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés (les abstentions ne sont pas prises en compte, les copropriétaires absents et non représentés sont considérés comme non opposants) pour les décisions courantes, ou en cas de silence des textes.
    NB : s’abstenir ne nous semble pas pertinent puisque seules les voix exprimées comptent.
  • la majorité absolue de l’article 25 (articles 18-1AA, 21, 25, 26-4, 28, 29, 30)
    majorité des voix de tous les copropriétaires : absents, présents et représentés.

    • si le projet n’a pas recueilli la majorité, mais au moins ⅓ des voix de tous les copropriétaires, l’AG peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un 2nd vote (article 25-1),
    • si le projet n’a pas recueilli au moins ⅓ des voix de tous les copropriétaires, convoquée sous 3 mois, une nouvelle AG peut statuer à la majorité de l’article 24.
    • pour les décisions énumérées par la loi comme la désignation et la révocation du syndic, l’autorisation pour certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (le décret liste 15 alinéas).
    • pour les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, qui peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier peut prouver la réalisation de travaux équivalents les 10 années précédentes (article 25 f).
      NB : s’abstenir ne nous semble pas pertinent car, si lors du 1er vote,
      *le projet n’obtient pas au moins ⅓ des voix, il faudra une autre AG qui coûtera aux copropriétaires,
      *le projet obtient au moins ⅓ des voix, un 2nd vote décidera à la majorité des seules voix exprimées.
  • la double majorité de l’article 26 (articles 21, 26, 29)
    majorité d’au moins ⅔ des voix de tous les copropriétaires (absents, présents, représentés) obtenue par au moins ½ de tous les copropriétaires (il s’agit des personnes et non des lots) pour les décisions les plus importantes énumérées par la loi comme les travaux d’amélioration, la modification du règlement de copropriété (le décret liste 4 alinéas).
    NB : s’abstenir ne nous semble pas pertinent, la voix de l’abstentionniste manquera pour valider la résolution, cela revient à voter contre.
  • l’unanimité de l’article 26 (articles 11, 14-2, 26, 26-3, 26-4)
    majorité égale à tous les copropriétaires (absents, présents, représentés), quasi impossible à obtenir pour les décisions entraînant une modification des conditions de jouissance des parties privatives (suppression d’une installation de chauffage collectif, vente d’une partie commune, nouvelle répartition des charges…).
    NB : s’abstenir ne nous semble pas pertinent, car cela revient à voter contre.

Lorsque l’AG délibère, elle prend des décisions sur les sujets inscrits à l’ordre du jour

  • le secrétaire élu, qui peut être le syndic mais ce n’est pas du tout obligatoire, doit établir un procès-verbal (PV) des décisions.
  • les copropriétaires doivent se prononcer sur toutes les questions à l’ordre du jour de la convocation et sur celles-là seulement.
  • il n’y a pas d’accord ou de refus tacite, après chaque résolution un vote est obligatoire.
  • si une résolution (rapport moral du président du CS, communication du syndic, rapport d’expertise, proposition commerciale…) n’est pas suivie d’un vote, il est recommandé de faire figurer clairement dans le PV qu’il n’y a pas eu de vote suite à cette communication, ceci pour éviter que, plus tard, quelqu’un tire argument du silence de l’AG pour en déduire ou imposer un accord ou un refus tacite.
  • il n’y a aucun argument objectif à l’octroi du quitus au syndic, au contraire il est recommandé de ne surtout pas le lui donner : il est couvert par son assurance de responsabilité civile professionnelle (RCP) s’il est professionnel ou par l’assurance de responsabilité civile (RC) de la copropriété s’il est bénévole et ce, pour les 30 ans à venir. C’est-à-dire qu’il sera toujours possible de mettre en jeu la responsabilité du syndic pendant tout ce temps, quand bien même il ne serait plus syndic depuis un certain temps.
  • indique le résultat de chaque vote sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour ainsi que le nom et le nombre de voix des copropriétaires qui se sont opposés et de ceux qui se sont abstenus. Un opposant est celui qui votre « contre » quand la majorité vote « pour », ou celui qui votre « pour » quand la majorité vote « contre ».
  • le PV est signé par le président de séance, le (les) scrutateur et le secrétaire de séance.
  • le syndic doit notifier le procès-verbal de l’AG sous 1 mois de sa tenue par LRAR ou LRÉ aux copropriétaires absents (non représentés), opposants ou s’étant abstenus (article 42 alinéa 2).
    NB : LRÉ : pour notifier par la lettre recommandée électronique, le syndic doit recueillir au préalable l’accord écrit du copropriétaire acceptant ce procédé (article 42-1).
  • les copropriétaires absents (non représentés), opposants disposent de 2 mois pour exercer un recours contre une (plusieurs) décision, voire toute l’AG, devant le tribunal de grande instance (TGI) dans le ressort duquel se situe l’immeuble soumis au statut de la copropriété (avocat obligatoire).
  • les copropriétaires parfois sont sollicités sur des questions ne figurant pas à l’ordre du jour, généralement en fin de réunion : l’AG peut en discuter, mais aucune décision ne peut être prise, elle serait illégale. Le PV doit mentionner ces discussions et l’absence de vote pour en informer tous les copropriétaires, car souvent beaucoup ont quitté l’AG, vue l’heure tardive.
  • sauf urgence, les travaux votés à la majorité absolue (article 25) ou à la double majorité (article 26) sont suspendus jusqu’à l’expiration du délai de contestation dont disposent les copropriétaires absents (non représentés) ou opposants ou s’étant abstenus (article 42 alinéa 3). Il est donc tout à fait normal que les travaux votés ne commencent que plus de 3 mois après la décision (ne pas confondre avec l’entretien courant voté à la majorité de l’article 24).
    NB : le délai de contestation est de 2 mois à compter de la réception du PV de l’AG à laquelle les copropriétaires étaient absents (et non représentés) ou opposants.

textes de référence à consulter :
-loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
-loi n°366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR),
-loi n°1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ÉLAN),
-décret n°223 du 17 mars 1967,
-décret n°240 du 14 mars 2005,
-décret n°1907 du 30 décembre 2015.

mars 2019 – Yves QUARTIER DIT MAIRE – bénévole