UFC-Que Choisir de Maine et Loire

Dossiers, Non classé

Le co-propriétaire majoritaire

syndic et assemblée générale

loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (article 22)

code de la construction et de lhabitation (article L.443-15)

Dans une petite ou moyenne copropriété, il arrive souvent quun copropriétaire possède un ou plusieurs lots faisant de lui un copropriétaire majoritaire. Afin quun copropriétaire détenant plusieurs lots ne puisse imposer sa volonté au sein du syndicat des copropriétaires, larticle 22 prévoit un mécanisme réduisant ses voix au moment des votes lors des assemblées générales :

« lorsquun copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires« .

Soit un syndicat de 1000/1000 où un copropriétaire détient un ou plusieurs lots dont la somme des tantièmes représente 600/1000, la somme des voix de tous les autres copropriétaires représentant donc 400/1000. Le copropriétaire majoritaire verra ses voix ramenées au même niveau, soit 400/1000.

Le calcul se fait à chaque assemblée générale et à chaque vote, à hauteur des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents) et non pas seulement en fonction des copropriétaires présents.

Cela permet de limiter certains abus de majorité.

Cela nempêche pas la domination du copropriétaire majoritaire lorsque les copropriétaires minoritaires sont divisés ou absents ou non représentés.

Cela nempêche pas les copropriétaires minoritaires de sentendre afin de bloquer le copropriétaire majoritaire.

Cela nempêche donc pas les blocages, il faut alors avoir recours au juge du TGI qui vérifiera doù vient le blocage, sil crée un préjudice et sil nuit aux intérêts du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs les juges sanctionnent la fraude consistant à se séparer de certains lots de manière à ne plus apparaître comme un copropriétaire majoritaire tout en contrôlant les voix des lots ainsi cédés (donation à un enfant, création dune société civile immobilière, vente à un membre de la famille, …). La fraude ne se présumant pas, il faudra prouver lintention de frauder. Selon le cas les juges admettent une motivation fiscale ou annulent des décisions obtenues en fraude, déclarant la vente inopposable aux autres copropriétaires et vont même jusquà annuler une vente jugée fictive.

Il existe une exception à la règle de réduction des voix du copropriétaire majoritaire introduite en 2006 (code de la construction et de lhabitation – article L.443-15) : la réduction ne sapplique pas à lorganisme HLM vendeur. Cest le cas dun bâtiment collectif appartenant à un bailleur social qui décide de mettre en vente des logements. Dès le premier logement social vendu, limmeuble devient une copropriété soumise à la loi de 1965. Mais pour éviter que le bailleur social ne se retrouve à égalité de voix avec les copropriétaires acquéreurs, la loi lui permet de conserver le nombre voix qui correspond à sa quote-part dans les parties communes.Ainsi, un bailleur social qui a vendu des logements représentant 200/1000 ne verra pas ses voix réduites à 200/1000 en assemblée générale mais conservera bien 800/1000 et décidera donc des travaux et des charges. Ce système permet à un bailleur social de se faire des liquidés en vendant quelques logements et par suite de diminuer ses charges, puisquune part sera payée par les acquéreurs; le tout en restant maître des dépenses. Ce mécanisme sort les copropriétés issues de la vente de logements sociaux du régime général de la copropriété et permet au bailleur social de continuer à gérer son patrimoine tant quil possède plus de la moitié des logements dans cette copropriété.

Bien sûr, tout ce qui précède ne concerne que le calcul des voix pour déterminer les différentes majorités ; le paiement des charges se faisant toujours en fonction des tantièmes réels.