Dans l’ambiance générale actuelle focalisée sur la covid-19, un décret du 21 février 2020 est passé quasiment inaperçu. Il concerne le montant maximal qu’un syndic peut réclamer pour la fourniture d’un état daté à l’occasion de la vente d’un lot soumis à la législation de la copropriété des immeubles bâtis. Les dispositions de ce décret s’appliquent depuis le 1er juin 2020.

De quoi s’agit-il ?

À la signature de l’avant-contrat de vente (ou promesse unilatérale de vente ou pré-contrat de vente ou compromis de vente), la loi ALUR oblige le vendeur à communiquer à l’acquéreur un certain nombre de documents aux fins de l’informer complètement et loyalement sur ce en quoi consiste le bien immobilier et notamment la situation comptable du copropriétaire vendeur dans les livres du syndicat des copropriétaires.

Le document appelé « état daté »

Prévu à l’article 10-1 b de la loi, c’est un document spécifique exigible lors de la vente d’un lot de copropriété. Fourni au moment de la signature de l’acte définitif de vente, il peut donner lieu à facturation. Son montant figure dans le devis des honoraires présenté par le syndic préalablement à son élection par l’AG. Contrairement à ce qui s’écrit ici ou là, son montant n’est plus libre. Son coût variait de 400 à 700 € et, devant les dérives observées, le décret n°153 du 21 février 2020 fixe son montant maximal facturable à 380 € TTC depuis le 1er juin 2020.

commentaire : on note ici un anachronisme : l’AG a voté le prix de cette prestation mais elle ne s’appliquera qu’au seul copropriétaire qui vendra.

Le document appelé « pré-état daté » n’existe pas

Car il ne figure pas dans la liste limitative des documents pouvant donner lieu à facturation (contrat-type – décret du 26 mars 2015 – annexe 1 – article 9-2).

Vous trouverez les documents que la loi ALUR vous oblige, en votre qualité de vendeur, à communiquer à l’acquéreur au moment de la signature de l’avant-contrat de vente :

– dans les documents translatifs de propriété qui vous ont été remis par votre notaire lors de l′achat,

– dans les pièces jointes à chaque convocation pour l’AG,

– dans les annexes comptables jointes aux PV de l’AG.

Ces documents sont les suivants :

– le règlement de copropriété (y compris tous ses modificatifs intervenus et publiés depuis son établissement),

– les PV des AG des 3 derniers exercices écoulés,

– le carnet d’entretien de l’immeuble,

– les diagnostics techniques concernant les parties communes, y compris le diagnostic de performance énergétique (DPÉ) obligatoire pour les copropriétés avec chauffage collectif de plus de 50 lots,

– les budgets votés des 3 derniers exercices écoulés (charges prévisionnelles et charges réelles),

– les comptes du syndicat des copropriétaires des 3 derniers exercices écoulés,

– les montants des dettes au 31 décembre de l’année écoulée (impayés de charges par les copropriétaires et dettes aux fournisseurs),

– le montant de l’avance de trésorerie dont dispose le syndic,

– les montants du fonds de travaux, de la part correspondant au lot vendu et du dernier acompte versé pour ce lot (si la copropriété dispose d’un tel fonds),

– la situation comptable du copropriétaire vendeur dans les livres du syndicat des copropriétaires.

Une ordonnance du 27 août 2015 permet au vendeur de remettre ces documents sous forme dématérialisée à la double condition que l’acquéreur signe une attestation précisant qu’il l’accepte, et que, le jour même, il signe et date une décharge attestant de la remise effective.

commentaire : vous pouvez ne pas être en mesure de fournir ces documents, soit cela vous paraît compliqué, soit votre méthode d’archivage y fait obstacle. Les professionnels (agent immobilier, syndic, notaire…) ont inventé le « pré-état daté » pour vous aider, mais cela a un coût. Ce document est alors réclamé au syndic sous la forme d’un premier état daté établi à la date de la signature de l’avant-contrat de vente, que les professionnels baptisent « pré-état daté ».

Ce document n’existant pas officiellement et le décret évoqué ci-dessus limitant à 380 € TTC la somme qui peut vous être réclamée pour la fourniture d’un « état daté », il est probable que la profession s’organisera pour délivrer ces documents en les renommant de façon à contourner le dispositif réglementaire et vous imputer des honoraires pour délivrance de documents sur support papier (contrat-type – décret du 26 mars 2015 – annexe 1 – article 9-3).

textes à consulter (version en vigueur au 10 juillet 2020)

-loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

-décret n°223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (annexe 1).

-décret n°342 du 26 mars 2015 définissant le contrat-type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n°557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

-décret n°153 du 21 février 2020 pris pour l’application de l’article 10-1 de la loi n°557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

 juillet 2020