I – Les travaux concernés

Les travaux compris dans le budget prévisionnel voté par l’AG à la majorité simple (article 24) concernent l’entretien des parties communes. Ils sont nécessaires à la conservation de l’immeuble et sont laissés à l’initiative du syndic.

Les travaux hors budget prévisionnel sont votés à des majorités différentes selon le type de travaux : amélioration, mise en sécurité des ascenseurs, travaux urgents, travaux d’intérêt collectif, travaux aux frais d’un ou plusieurs copropriétaires dont la maîtrise d’ouvrage est assurée par le syndicat des copropriétaires, travaux de mises aux normes imposés par des textes nouveaux (lois ou règlements), ravalement des façades, isolation du bâtiment par l’extérieur, rénovation de la chaufferie…

L’AG peut décider par un vote à la majorité absolue (article 25) du montant de la commande à partir duquel la consultation du conseil syndical (CS) est obligatoire, quand le CS existe. Si la résolution n’est pas adoptée, mais que les conditions de l’article 25-1 sont remplies, un 2nd vote immédiat est obligatoire à la majorité de l’article 24.

L‘AG peut décider par un 2nd vote à la même majorité absolue (article 25) du montant de la commande à partir duquel le syndic doit (ou le CS peut) effectuer une mise en concurrence. Si la résolution n’est pas adoptée, mais que les conditions de l’article 25-1 sont remplies, un 2nd vote immédiat est obligatoire à la majorité de l’article 24.

Aucun texte règlementaire ne dit si les 2 montants peuvent ou doivent être identiques, aucun texte ne dit le contraire.

Le règlement conventionnel de copropriété peut prévoir certaines dispositions, elles s’imposent aussi bien à l’AG qu’au syndic.

II – L’obligation de mise en concurrence

La mise en concurrence n’est pas obligatoire si l’AG a décidé à la double majorité (article 26) de ne pas constituer un CS. Si la résolution n’est pas adoptée, mais que les conditions de l’article 26-1 sont remplies, un 2nd vote obligatoire a lieu immédiatement à la majorité de l’article 25. Si ce 2nd vote n’approuve pas cette résolution, un 3ème vote n’est pas possible.

La mise en concurrence n’est pas obligatoire si l’AG n’a pas fixé un seuil de mise en concurrence (Cassation – 26 mars 2014).

La mise en concurrence selon le montant concerne toutes les commandes sauf le contrat de syndic pour lequel la mise en concurrence obligatoire est réalisée par le CS.

Le syndic professionnel travaillant régulièrement avec des sociétés qu’il connaît bien leur garantit ainsi un volant de commandes. Il s’évite des relances et des consultations à rallonge auxquelles les entrepreneurs rechignent à participer : le temps passé pour visiter les bâtiments et rédiger un devis ne se soldera pas forcément par une commance ferme. Cette situation n’est pas toujours comprise des copropriétaires qui estiment que la mise en concurrence ne joue pas pleinement. Dans ce cas, et pour éviter de longues et stériles discussions, l’AG peut décider des conditions de cette concurrence : à partir de quel montant de commande et pour quels types de travaux la mise en concurrence est à la charge du syndic ou à la charge du CS, quel est le nombre de devis à produire avant toute décision…

commentaire : une entente entre syndic et entreprise est interdite car anticoncurrentielle et frauduleuse, mais la fraude ne se présume pas, il faut la démontrer…

L’AG peut obliger le syndic à impliquer le CS en amont de la consultation des entreprises ou à communiquer à ce dernier la copie des demandes de devis effectuées. Le but est d’obtenir un maximum de devis afin de choisir le plus intéressant en prestation et en tarif.

III – Combien faut-il de devis

Pour que la mise en concurrence obligatoire soit respectée, 2 cas sont possibles.

Soit le règlement conventionnel de copropriété, soit l’AG, fixe les conditions de la mise en concurrence et le nombre de devis, ces conditions s’imposent au syndic.

Soit le règlement conventionnel ne fixe rien, ou l’AG n’a rien voté concernant les conditions de la mise en concurrence, sauf le montant du seuil à partir duquel il doit y avoir mise en concurrence. Dans ce cas, soit le syndic demande aux entreprises mises en concurrence de fournir des devis, soit un devis descriptif est établi par un maître d’œuvre (architecte ou économiste de la construction, dont le coût est à la charge du syndicat des copropriétaires), puis soumis pour évaluation aux entreprises mises en concurrence.

Aucun texte n’impose de fournir au moins 3 devis lorsque le seuil de mise en concurrence est atteint. Le principe est que pour qu’il y ait mise en concurrence, il suffit de 2 devis provenant de 2 entreprises différentes.

Le règlement conventionnel de copropriété peut avoir prévu les modalités de la mise en concurrence et notamment le nombre de devis à présenter.

Sinon l’AG peut se prononcer à ce sujet de manière générale (valable dans tous les cas à venir) ou de manière spécifique (valable uniquement dans un cas précisément énoncé).

Il n’est pas nécessaire de fournir 2 devis différents pour respecter le principe de mise en concurrence. Le fait de prendre en compte le contrat du prestataire déjà en place et 1 seul devis d’une autre entreprise est suffisant pour valider la mise en concurrence (Cassation – 15 avril 2015).

Pour être certain d’avoir le choix entre 2 ou 3 nouveaux devis en cas de mise en concurrence, il faut prévoir lors d’une AG de fixer non seulement le seuil de mise en concurrence, mais aussi les modalités de cette mise en concurrence (avis du CS, consultation d’un expert, nombre de devis…).

mise à jour février 2021