1 – Généralités

 

Ce document traite de la résiliation par le bailleur social du bail de location d’un logement qui est la résidence principale du locataire, (maison ou appartement), y compris des locaux annexes loués en même temps au même bailleur (jardin, cave, garage, parking…).

Ce bail concerne un logement loué vide, (nu), ou meublé, ou en colocation, (vide ou meublée).

Pour un jeune de moins de trente ans, la location peut être un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire dans lequel un locataire « senior » sous-loue une partie de son logement social à un sous-locataire « junior». Cette sous-location est déclarée au bailleur social qui ne peut pas s’y opposer.

L’accès au logement social est soumis à conditions de ressources et la location est consentie à titre précaire et révocable pour une durée indéterminée.

Le locataire et les personnes vivant au foyer bénéficient du droit au maintien dans les lieux.

Mais à tout moment le bailleur social peut soit congédier le locataire qui ne remplit plus les conditions d’accès au parc social ou qui ne respecte pas certaines règles, soit demander au juge de le faire.

Dans ce cas, il doit informer le locataire, (les locataires s’ils sont mariés, liés par un pacte civil de solidarité ou concubins notoires), en donnant congé selon les forme et délai prévus par les textes, et seulement dans les cas ci-après.

Mais, sont protégée la personne âgée (plus de soixante-cinq ans), la personne démunie (revenu du foyer inférieur à un certain montant) et la personne en situation de handicap.

D’autre part, il n’y a pas de délai de préavis si le logement est en péril, insalubre ou indécent. Mais certaines conditions doivent être remplies.

 

2 – Cinq possibilités de résilier pour le bailleur social

 

1^er cas : quand le locataire ne répond pas à deux « enquête ressources »

consécutives

 

L’accès au logement social étant soumis à conditions de revenu, chaque année le bailleur social adresse au locataire une « enquête ressources ».

Le bail peut être résilié par le bailleur si le locataire ne répond pas pendant deux années consécutives à « l’enquête ressources » et que le logement est situé en zone A bis, A ou B1.

En Maine-et-Loire seule la commune d’Angers classée en zone B1 est concernée par ce dispositif.

Le bailleur n’a pas l’obligation de proposer le relogement.

Le locataire doit quitter le logement dans les dix-huit mois comptés du 1er janvier de l’année qui suit ces deux années consécutives restées sans réponse à une « enquête ressources ».

Pour un locataire habitant Angers qui n’a pas répondu à « l’enquête ressources » en 2021 et en 2022, le délai de dix-huit mois commence le 1er janvier 2023 : il devra avoir quitté le logement au plus tard le 30 juin 2024.

Au moins six mois avant la fin de ce délai de dix-huit mois, le bailleur indique au locataire par lettre recommandée avec avis de réception, ou par commissaire de justice, la date au plus tard à laquelle il devra avoir quitté le logement.

Cette obligation disparaît si le locataire atteint l’âge de soixante-cinq ans avant la fin de la seconde année consécutive sans réponse à « l’enquête ressources »  ou si au cours de ce délai de dix-huit mois, il adresse au bailleur les documents et renseignements demandés dans « l’enquête ressources » prouvant que son revenu est inférieur au revenu maximal permettant l’attribution d’un logement social.

Ne peut pas être contraint de quitter le logement le locataire protégé, (âgé de plus de soixante-cinq ans ou en situation de handicap), ou ayant une personne en situation de handicap à sa charge.

À Angers, le locataire dont le logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ne peut pas être contraint de quitter les lieux, (Beauval-Bédier-Morellerie, Belle Beille, Grand-Pigeon, Hauts-de-Saint-Aubin, Monplaisir, Roseraie, Savary)

 

2^ème cas : quand le revenu du locataire est trop élevé pour avoir droit à un

logement social

 

 

L’accès au logement social étant soumis à conditions de revenu, chaque année le bailleur social adresse au locataire une « enquête ressources ».

Le bailleur n’a pas l’obligation de proposer le relogement.

Le bail peut être résilié par le bailleur social si « l’enquête ressources » fait apparaître pour la seconde année consécutive que le revenu annuel des habitants du logement est supérieur à une fois et demie le revenu maximal permettant d’accéder au logement du parc social.

• Le bailleur informe le locataire de sa situation dès que « l’enquête ressources » fait apparaître pour la seconde année consécutive le revenu des habitants du logement dépasse le maximum autorisé. Le locataire doit alors quitter les lieux dans un délai de dix-huit mois à compter du 1^er janvier de l’année qui suit les résultats de l’enquête.
• Pour un dépassement constaté en 2021 et en 2022, (deux années consécutives), le délai de dix-huit mois commence le 1^er janvier 2023 et le locataire doit quitter le logement au plus tard le 30 juin 2024. Au moins six mois avant la fin de ce délai de dix-huit mois le bailleur notifie au locataire par lettre recommandée avec avis de réception, ou par commissaire de justice, la date limite de son départ.

La procédure s’arrête si dans ce délai le locataire informe le bailleur que son revenu est redevenu inférieur au montant maximal permettant l’attribution d’un logement du parc locatif social, ou qu’il est âgé de plus de soixante-cinq ans au plus tard à la fin de la seconde année consécutive pendant laquelle son revenu dépasse le maximum autorisé.

 

 

Ne peut pas être contraint de quitter le logement le locataire protégé, (âgé de plus de soixante-cinq ans ou en situation de handicap), ou ayant une personne en situation de handicap à sa charge ou dont le logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville dans quatre villes de Maine-et-Loire :

• Angers : Beauval-Bédier-Morellerie, Belle Beille, Grand-Pigeon, Hauts-de-Saint-Aubin, Monplaisir, Roseraie, Savary.
• Cholet : Bretagne-Bostangis, Jean-Monnet, Favreau-Les Mauges, Colline Villeneuve.
• Saumur : Chemin vert-Hauts quartiers.
• Trélazé : Le Grand Bellevue.

 

3^ème cas : quand le logement social est trop grand pour le nombre de

personnes composant le foyer

 

Le logement est sous-occupé si le nombre de pièces habitables est supérieur de plus d’un au nombre de personnes y ayant leur résidence principale.

Pour un logement de cinq pièces principales habité par un couple avec un enfant, cinq est supérieur de plus d’un à trois : le bailleur doit proposer au moins trois nouveaux logements adaptés aux besoins, même si le revenu dépasse le revenu maximal permettant de bénéficier d’un logement social. Ces trois propositions doivent respecter les critères de décence, avoir un loyer inférieur à celui du logement quitté, être situé à proximité du logement quitté.

Si le locataire accepte l’un de ces logements, il bénéficie d’une aide à la mobilité pour les dépenses :

• de déménagement ;
• liées à l’ouverture, la fermeture, le transfert des abonnements (eau, électricité, gaz, téléphonie) ;
• des travaux de remise à niveau de la qualité du nouveau logement proposé par rapport à l’ancien logement : à la demande du locataire, le bailleur fait réaliser ces travaux avant l’emménagement dans la limite d’un certain montant de dépenses :

Dans le Maine-et-Loire il n’y a pas de zones tendues, et donc la troisième offre de logement ne peut pas être accompagnée du congé donné par le bailleur.

Cette possibilité de résiliation par le bailleur ne peut aboutir que si le locataire accepte l’une des trois propositions.

N’est pas contraint de quitter le logement, même si le logement est sous-occupé, le locataire protégé, (âgé de plus de soixante-cinq ans ou en situation de handicap), ou présentant une perte d’autonomie physique ou psychique, ou ayant à sa charge une personne en situation de handicap, ou ayant à sa charge une personne présentant une perte d’autonomie physique ou psychique.

 

4^ème cas : quand la personne handicapée n’habite plus le logement social  

adapté à son handicap

 

Un certain nombre de logements, généralement situés en rez-de-chaussée, sont adaptés aux personnes en situation de handicap. Pour des raisons évidentes de bonne gestion de ces besoins spécifiques, ils doivent être occupés par ces personnes.

Le bailleur peut donc résilier le bail du locataire âgé de moins de soixante-cinq ans bénéficiant d’un logement adapté au handicap, alors qu’aucune personne en situation de handicap n’occupe le logement.

Il doit proposer au moins trois logements adaptés aux besoins du locataire qui respectent les critères de décence, ont un loyer inférieur à celui du logement quitté et sont situés à proximité du logement quitté.

Si la commune est divisée en cantons, (Angers, Cholet), ils doivent se situer dans le même canton ou dans un canton limitrophe. Dans tous les autres cas ils ne doivent pas être situés à plus de cinq kilomètres du logement quitté.

Le locataire qui accepte un de ces logements bénéficie d’une aide à la mobilité couvrant les coûts de déménagement, les frais, (ouverture, fermeture, transfert), des abonnements, (eau, électricité, gaz, téléphonie), les travaux de remise à niveau de la qualité du nouveau logement proposé par rapport à l’ancien logement. À la demande du locataire le bailleur fait réaliser ces travaux avant l’emménagement dans la limite d’un certain montant de dépenses, (voir le tableau au § ci-dessus).

La troisième offre de logement est accompagnée du congé donné par le bailleur. En cas de refus de cette dernière offre, le bail est résilié et le locataire doit quitter les lieux dans le délai de six mois à compter de sa notification.

En cas de décès d’une personne en situation de handicap dont le locataire avait la charge, ce dernier dispose de dix-huit mois à compter de la notification de la troisième offre de logement pour quitter les lieux.

 

5^ème cas : quand le logement social doit être démoli

 

Si le logement doit être démoli, le bailleur social doit proposer au moins trois nouveaux logements, adaptés aux besoins et au revenu du locataire, situés à proximité du logement quitté.

Si la commune où est situé le logement est divisée en cantons, (Angers, Cholet), le logement proposé doit se situer dans même canton ou dans un canton limitrophe. Dans une autre commune, le logement proposé ne doit pas se situer à plus de cinq kilomètres du logement quitté.

 

3 – Six possibilités pour le bailleur social de demander

au juge la résiliation d’un bail

 

1^er cas : si le locataire ne paye pas le loyer et/ou les charges locatives

 

Si le locataire ne paye pas le loyer et/ou les charges locatives à la date prévue, ou paye avec des retards répétés, le bailleur social peut demander au juge de résilier le bail. Si le défaut de paiement du loyer et des charges locatives mentionné au bail est une clause résolutoire, l’expulsion peut même être automatique.

Pour un défaut de paiement, le bailleur adresse un commandement de payer. Si le locataire ne paye pas dans les deux mois, le bailleur demande au juge de constater que le bail est résolu et de prononcer l’expulsion. Le juge peut accorder un délai de paiement s’il estime le locataire en mesure de payer sa dette. Si le locataire paye dans ce délai, il peut rester dans le logement.

 

2^ème cas : si le locataire crée des troubles anormaux du voisinage

 

Si un locataire est victime de nuisances, (bruit, odeur, menaces…), il doit informer le bailleur des nuisances subies par lettre recommandée avec avis de réception. Si le bailleur n’intervient pas, sa responsabilité sera recherchée par le juge qui pourra le condamner et accorder à la victime des dommages et intérêts.

Si un locataire cause des troubles anormaux de voisinage, le bailleur lui adresse une mise en demeure de respecter l’obligation d’user paisiblement des locaux loués et de respecter le règlement intérieur. Si le locataire ne le fait pas, le bailleur peut demander au juge l’expulsion sans faire d’offre de relogement ou après en avoir fait une correspondant aux besoins du locataire fauteur de troubles par lettre recommandée avec avis de réception refusée ou restée sans réponse un mois. Dans tous les cas, trois mois doivent s’écouler entre l’assignation et l’audience devant le juge.

Si le bail contient une clause résolutoire, après avoir constaté la faute du locataire sans pouvoir l’apprécier, le juge prononce la résolution du bail et ordonne automatiquement l’expulsion.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le juge peut prendre en compte la situation du locataire, Si le juge prononce l’expulsion, le locataire dispose d’au moins deux mois pour quitter le logement. Le juge peut aussi réduire ou supprimer ce délai de deux mois si le locataire a refusé des propositions de relogement.

 

3^ème cas : si le locataire sous-loue son logement social

 

L’accès au logement social étant soumis à conditions de revenu, la sous-location totale du logement social est interdite. Si l’interdiction n’est pas respectée, le bailleur peut demander au juge de résilier le bail.

La sous-location partielle du logement social est admise, si elle est déclarée et bénéficie à des personnes âgées de plus de soixante ans ou en situation de handicap.

Par ailleurs, un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire peut être signé entre un locataire « senior », (âgé de plus de soixante-cinq ans), qui sous-loue une partie de son logement social à un sous-locataire « junior », (âgé de moins de trente ans), sous-location déclarée au bailleur social et à laquelle il ne peut s’opposer.

 

4^ème cas: si le locataire a cédé son logement social

 

L’accès au logement social étant soumis à conditions de revenu, il est interdit de le céder. Si l’interdiction n’est pas respectée, le bailleur peut demander au juge de résilier le bail.

 

5^ème cas : si le locataire a échangé son logement social

 

L’échange de logement entre locataires est permis sous certaines conditions0 Il faut au préalable obtenir l’accord du bailleur social. Si la procédure n’est pas respectée, le bailleur social peut demander au juge de résilier le bail.

 

6^ème cas : si le locataire n’occupe pas assez longtemps son logement

social dans l’année

 

Le logement social doit être occupé au moins huit mois par an par le locataire et les personnes qui y vivent habituellement, sauf motif légitime, (obligation professionnelle, raison de santé, cas de force majeure).

En cas contraire, le bailleur peut faire délivrer une assignation en justice par un commissaire de justice avec un délai de trois mois avant l’audience devant le juge.

Si le bailleur prouve la sous-occupation dans l’année, le juge ordonne l’expulsion du locataire qui dispose alors de trois mois pour quitter le logement.