Dans une petite ou moyenne copropriété, il arrive souvent qu’un copropriétaire possède un ou plusieurs lots faisant de lui un copropriétaire majoritaire.

Afin qu’un copropriétaire détenant plusieurs lots ne puisse imposer sa volonté au sein du syndicat des copropriétaires, un mécanisme réduit ses voix au moment des votes lors des AG (article 22 I al.2) :

« lorsqu‘un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires« .

Soit, par exemple, un syndicat de 1.000/1.000 où un copropriétaire détient un ou plusieurs lots dont la somme des tantièmes représente 600/1.000, la somme des voix de tous les autres copropriétaires représente donc 400/1.000, le copropriétaire majoritaire verra ses voix ramenées au même niveau, soit 400/1.000.

Le calcul se fait à chaque vote de chaque AG, à hauteur des voix de tous les copropriétaires présents, représentés, ayant voté par correspondance et absents, et non pas seulement en fonction des copropriétaires présents.

Cela permet de limiter certains abus de majorité mais n’empêche pas la domination du copropriétaire majoritaire lorsque les copropriétaires minoritaires sont divisés ou absents ou non représentés ou ne votent pas par correspondance.

Cela n’empêche pas les copropriétaires minoritaires de s’entendre afin de bloquer le copropriétaire majoritaire.

Cela n’empêche donc pas les blocages et il faut alors avoir recours au juge du tribunal judiciaire (TJ) qui vérifiera d’où vient le blocage, s’il crée un préjudice ou s’il nuit aux intérêts du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs les juges sanctionnent la fraude consistant à se séparer de certains lots de manière à ne plus apparaître comme un copropriétaire majoritaire tout en contrôlant les voix des lots ainsi cédés : donation à un enfant, création d’une société civile immobilière (SCI), vente à un membre de la famille…

La fraude ne se présumant pas, le juge devra prouver l’intention de frauder.

Selon le cas, les juges admettent une motivation fiscale ou annulent des décisions obtenues en fraude déclarant la vente inopposable aux autres copropriétaires, ils vont même jusqu’à annuler une vente jugée fictive.

Il existe une exception à la règle de réduction des voix du copropriétaire majoritaire introduite en 2006 (code de la construction et de l’habitation – article L443-15) : la réduction ne s’applique pas à l’organisme HLM vendeur. C’est le cas quand, dans un bâtiment collectif appartenant à un bailleur social, si celui-ci a mis en vente des logements.

Dès le premier logement social vendu, l’immeuble devient une copropriété soumise à la loi de 1965.

Mais pour éviter que le bailleur social ne se retrouve à égalité de voix avec les copropriétaires acquéreurs, la loi lui permet de conserver le nombre voix qui correspond à sa quote-part dans les parties communes.

Ainsi, un bailleur social qui a vendu des logements représentant 200/1.000 ne verra pas ses voix réduites à 200/1.000 en AG mais conservera bien 800/1.000 et décidera donc des travaux et des charges.

Ce système permet à un bailleur social de se faire des liquidés en vendant quelques logements et par suite de diminuer ses charges, puisqu’une partie sera payée par les acquéreurs.

Le tout en restant maître des dépenses.

Ce mécanisme sort les copropriétés issues de la vente de logements sociaux du régime général de la copropriété et permet au bailleur social de continuer à gérer son patrimoine tant qu’il possède plus de la moitié des logements dans cette copropriété.

Bien sûr, tout ce qui précède ne concerne que le calcul des voix pour déterminer les différentes majorités.

Le paiement des charges, lui, se faisant toujours en fonction des tantièmes réels.

textes à consulter (version en vigueur au 1er juin 2018)

-loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (article 22 I alinéa 2)

-code de la construction et de l‘habitation (article L443-15)

juin 2018 –