UFC-Que Choisir de Maine et Loire

Copropriété

Copropriété : les nouveautés en vigueur

 Loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

La participation à l’AG est facilitée

Le copropriétaire y participe désormais :

-en votant par correspondance avant l’AG au moyen d’un formulaire type,

ou en participant par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant son identification,

ou en étant présent physiquement,

ou en se faisant représenter par un mandataire détenteur d’un pouvoir à cet effet.

Les 2 comptes séparés des copropriétés gérées par un syndic professionnel

La dispense pour les copropriétés de moins de 15 lots a été supprimée par l’ordonnance n°1101 du 30 octobre 2019.

Toutes les copropriétés doivent disposer de 2 comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires dans 1 (ou 2) banque choisie par l’AG avant le 1er janvier 2021 :

-1 pour recevoir les appels de fonds des charges de la vie courante et des travaux votés en AG,

-1 pour recevoir les sommes destinées au fonds de travaux.

Si un syndic ne le fait pas, son mandat est nul de plein droit.

Pour faciliter les décisions de l’AG, les majorités sont abaissées par un dispositif de passerelles

1 – la passerelle de l’article 25-1

Si une résolution n’atteint pas la majorité absolue de l’article 25, mais qu’elle a obtenu l’approbation d’au moins 1 tiers des voix de tous les copropriétaires (ayant voté par correspondance, ayant participé par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, présents, représentés et absents), un 2nd vote immédiat a lieu à la majorité relative de l’article 24.

2 – la passerelle de l’article 26-1

Si une résolution n’atteint pas la double majorité qualifiée de l’article 26 (majorité des membres du syndicat des propriétaires absents, présents, représentés, ayant participé par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification et ayant voté par correspondance, qui représente au moins 2 tiers des voix des copropriétaires), mais que la moitié des membres du syndicat ayant voté (par correspondance, ayant participé par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, présents et représentés) représentant au moins 1 tiers des voix de tous les copropriétaires a approuvé cette résolution, un 2nd vote immédiat a lieu à la majorité absolue de l’article 25.

-commentaire : si ce 2nd vote n’approuve pas la résolution, le recours à l’article 25-1 n’est pas possible.

L’élection des membres du conseil syndical (CS) par l’AG à la majorité absolue de l’article 25

En cas de majorité insuffisante, et si les conditions de l’article 25-1 sont réunies, les membres du CS seront élus à la majorité relative de l’article 24 par un 2nd vote immédiat.

Malgré les mauvaises habitudes constatées, cette élection ne peut pas se faire de façon groupée : il faut autant de votes que de candidats. Les membres du CS sont ensuite élus dans l’ordre de leurs scores en fonction des postes à pourvoir.

La fonction est bénévole. Elle peut donner lieu à remboursement des frais occasionnés, si cela est prévu dans le règlement conventionnel de propriété ou par une décision spécifique de l’AG. Le budget nécessaire figurant alors dans le budget prévisionnel approuvé par l’AG.

Pour être élu, le volontaire est (liste limitative) :

-un copropriétaire, associé, accédant, acquéreur à terme,

-son conjoint, pacsé, ascendant, descendant,

-son représentant légal, usufruitier.

-commentaire : quand aucune disposition du règlement conventionnel de copropriété ou d’une décision spécifique de l’AG ne le précise, la jurisprudence hésite entre l’obligation (ou l’absence d’obligation) faite au candidat d’être présent à l’AG ayant à l’élire.

Ne peut pas être élu membre du CS (liste limitative), mais ces dispositions ne s’appliquent pas au syndicat géré par un syndic non professionnel :

-le syndic, son conjoint, pacsé, concubin, ses ascendants, descendants, parents en ligne collatérale jusqu’au 2ème degré, même s’il est copropriétaire ou associé ou acquéreur à terme.

-le préposé du syndic, son conjoint, pacsé, concubin, ses ascendants, descendants, parents en ligne collatérale jusqu’au 2ème degré, même s’il est copropriétaire ou associé ou acquéreur à terme.

-le mandataire d’un copropriétaire pour l’AG.

-commentaire : le gardien de la copropriété étant l’employé du syndicat des copropriétaires et non pas l’employé du syndic, il peut être élu membre du CS s’il est copropriétaire. Cette présence n’est cependant pas souhaitable en raison des relations constantes de subordination entre gardien et syndic.

Le président du CS est élu lors de la 1ère réunion du CS qui suit l’AG en ayant élu les membres.

L’élection étant personnelle, le mari ne peut pas remplacer son épouse lors de la réunion du CS.

Mais si une personne morale est nommée membre du CS, elle peut se faire représenter soit par son représentant légal ou statutaire soit par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.

Le CS n’est plus valablement constitué si plus de 1 quart des sièges devient vacant par démission, décès, révocation par l’AG, perte de la qualité de copropriétaire (vente ou autre), absence de volontaires à l’élection…

Les mesures facilitant le recouvrement des charges

Depuis le 1er juin 2020, les dettes d’un copropriétaire envers le syndicat des copropriétaires sont payables sur les meubles garnissant les locaux du copropriétaire débiteur (meuble, argenterie, tableau, livre, linge…) et sur les sommes (loyers, charges, remboursement de la TEOM…) qui lui sont dues par son locataire.

Depuis le 20 juin 2020, le syndic peut prendre une hypothèque au profit du syndicat des copropriétaires sans l’autorisation préalable de l’AG. Il peut aussi en effectuer seul la mainlevée après paiement de la dette.

La modification du règlement conventionnel de copropriété

Toute modification du règlement conventionnel de copropriété doit être autorisée par un vote de l’AG. La question de cette modification doit être inscrite à l’ordre du jour de cette AG ainsi qu’une résolution d’approbation. Le vote des copropriétaires diffèrera selon la nature de la modification :

1 – la nouvelle répartition des charges sera votée

-à la même majorité que celle à laquelle a été voté la réalisation de travaux, l’achat d’une partie privative ou la vente d’une partie commune,

-à la majorité absolue de l’article 25 pour le changement d’usage d’une partie privative. Si la résolution n’est pas approuvée, mais que les conditions sont remplies, le recours à l’article 25-1 est de droit.

-à l’unanimité de l’article 26 (al.2) pour toute autre modification.

2 – le changement de destination de l’immeuble sera voté à l’unanimité de l’article 26 (al.4)

-comme la suppression d’une clause d’habitation bourgeoise exclusive en vue de permettre l’exercice d’une profession libérale.

3 – sera votée à la double majorité qualifiée de l’article 26 (al.1 b) la modification de la jouissance, de l’usage ou de l’administration des parties communes. Si la résolution n’est pas approuvée, mais que les conditions sont remplies, l’article 26-1 s’applique par un 2nd vote immédiat à la majorité absolue de l’article 25,

-commentaire : si ce 2nd vote n’approuve pas la résolution, le recours à l’article 25-1 n’est pas possible.

Un discret décret qui s’applique depuis le 10 octobre 2020

C’est le décret n°1229 du 7 octobre 2020 « portant diverses mesures relatives aux pénalités de retard applicables au syndic de copropriété à défaut de transmission de documents, à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne, et au budget alloué au conseil syndical ayant reçu une délégation de pouvoirs » publié le 9 octobre 2020.

-Il supprime le mot minimum et fixe à 15 € par jour de retard le montant de la pénalité applicable au syndic à défaut de mise à disposition d’un copropriétaire de la fiche synthétique dans le délai de 1 mois à compter de sa demande (la fiche synthétique est nécessaire notamment en cas de vente, pour être annexée à la promesse ou à l’acte de vente).

-Il supprime le mot minimum et fixe à 15 € par jour de retard le montant de la pénalité applicable au syndic à défaut de mise à disposition du CS de documents dans le délai de 1 mois à compter de leur demande.

-Il clarifie la liste minimale des documents accessibles dans l’espace sécurisé en ligne dédié à la copropriété en précisant que les PV mis à disposition de tous les copropriétaires par le syndic professionnel sont ceux des AG annuelles ayant eu à connaître des comptes.

-Il adapte à compter du 31 décembre 2020 les dispositions réglementaires de la comptabilité du syndicat des copropriétaires pour intégrer les sommes allouées au CS pour exercer sa délégation de pouvoirs prévue à l’article 21-2.

octobre 2020