UFC-Que Choisir de Maine et Loire

Copropriété

l’AG 2020 et la Covid-19 (mise à jour)

1 – le contrat du syndic

Les contrats de syndic échus entre le 12 mars et le 23 juillet 2020 sont renouvelés d’office jusqu’à la prochaine AG qui devra se tenir au plus tard le 31 janvier 2021 et désigner le nouveau syndic.

commentaire : le mot « renouvelés » est maladroit et entraînera des litiges, le mot « prolongés » aurait sans doute été plus pertinent.

2 – le vote par correspondance

Le copropriétaire participe à l’AG en étant présent physiquement ou en étant représenté par un mandataire détenteur d’un pouvoir ou en votant par visioconférence, téléconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant son identification ou en votant par correspondance.

Le vote par correspondance se fait avant l’AG grâce à un formulaire (loi n°557 du 10 juillet 1965 – article 17-1, alinéa 2) dont le contenu devait être précisé par un décret qui a été pris le 2 juillet 2020 (JORF du 3 juillet 2020). Un arrêté du même jour fixe le modèle de formulaire de vote par correspondance aux AG des copropriétaires et s’applique depuis le 4 juillet 2020.

Le décret n°834 du 2 juillet 2020 a modifié le décret n°223 du 17 mars 1967 pour préciser les modalités du vote par correspondance :

-le formulaire de vote par correspondance doit être joint à la convocation de l’AG envoyée par le syndic aux copropriétaires (article 9, alinéa 2),

-pour être pris en compte, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard 3 jours francs avant la date de l’AG (article 9 bis, alinéa 1),

-si le formulaire de vote est transmis par mél à l’adresse électronique indiquée par le syndic, il est présumé être réceptionné à la date de l’envoi (article 9 bis, alinéa 2),

-il est tenu une feuille de présence qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire (article 14) :

  • présent physiquement ou représenté,
  • participant par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique,
  • ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

-le formulaire de vote par correspondance n’est pas pris en compte lorsque le copropriétaire est présent à l’AG, quelle que soit la date à laquelle a été établi ou reçu le formulaire de vote par correspondance (article 14-1),

-le formulaire de vote par correspondance peut être adapté ou complété, mais aucune des mentions du modèle figurant à l’annexe de l’arrêté ne peut être supprimée.

Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’AG, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution (loi n°557 du 10 juillet 1965 – article 17-1, alinéa 2).

commentaire 1 : amender signifie modifier un texte. Si on enlève le pluriel ou si on ajoute une virgule a-t-on amendé le texte initial ? La jurisprudence précisera cette notion car des litiges seront à craindre selon que l’application qui en sera faite par le président de l’AG sera jugée stricte ou laxiste par le copropriétaire ainsi désigné « défaillant », ou pas.

commentaire 2 : le copropriétaire considéré comme « défaillant » pourra contester cette résolution devant le juge du TJ.

3 – le vote par visioconférence

Tout copropriétaire peut participer à l’AG par visioconférence ou par téléconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant son identification.

Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’AG ont été définies par le décret n°650 du 27 juin 2019 qui a modifié le décret n°223 du 17 mars 1967.

4) – les nouvelles dispositions qui s’appliquent depuis le 4 juillet 2020

Le décret n°834 du 2 juillet 2020 modifiant le décret n°223 du 17 mars 1967 précise aussi :

-l’organisation d’une AG à la demande de tout copropriétaire pour y faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions concernant ses droits ou obligations,

-les informations à transmettre par un copropriétaire qui souhaite faire réaliser à ses frais des travaux d’accessibilité dans les parties communes et l’inscription obligatoire à l’ordre du jour de l’AG de tels travaux,

-les délégations accordées au CS par l’AG,

-la consultation des copropriétaires dans les petites copropriétés,

-les mesures pour les syndicats de copropriétaires dont les voix sont réparties entre 2 copropriétaires,

-les nouvelles procédures judiciaires prévues par l’ordonnance n°1101 du 30 octobre 2019.

5 – mesures transitoires valables depuis le 1er juin 2020 et jusqu’au 31 janvier 2021

Il est possible de réaliser une AG totalement dématérialisée sans qu’une AG précédente ait pu en décider au préalable les modalités.

La feuille de présence et le PV de l’AG dématérialisée doivent être signés par le président de séance et le scrutateur dans les 8 jours qui suivent l’AG.

Le syndic a seul le pouvoir prendre la décision de convoquer une AG dématérialisée, il semblerait que les copropriétaires ne peuvent pas l’obliger.

commentaire : la question des moyens techniques et du coût qui n’auraient pas été décidés au préalable par une AG précédente reste entière et provoquera sans doute des litiges.

Le nombre maximal de voix dont peut disposer à l’AG un mandataire qui reçoit plus de trois délégations de vote des copropriétaires passe de 10 % à 15 %.

Les copropriétaires pourront prendre des décisions au moyen du seul vote par correspondance si la visioconférence n’est pas possible.

Le syndic qui aurait déjà convoqué une AG peut avoir recours à ces nouvelles possibilités à condition d’en informer les copropriétaires au moins 15 jours avant la tenue de cette AG.

textes de référence (version en vigueur au 23 août 2020) :

-loi n°227 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

-ordonnance n°1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis.

-ordonnance n°595 du 20 mai 2020 modifiant l’ordonnance n°304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété.

-décret n°223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

-décret n°650 du 27 juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l’accès des huissiers de justice aux parties communes d’immeuble

-décret n°834 du 2 juillet 2020  pris pour l’application de l’ordonnance n°1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures concernant le fonctionnement de la copropriété.

-arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires.

août 2020