La responsabilité du locataire est présumée pour les dégradations subies par le logement loué (nu ou meublé) durant le bail, même s’il ne l’occupe pas, car il en a la disposition et la garde : négligence, défaut d’entretien, manque de soin, défaut d’aération, mauvais usage, absence de chauffage, non protection contre le gel, dégradation involontaire, défaut d’assurance, destruction.

Le locataire peut s’exonérer de cette présomption de responsabilité s’il peut prouver le contraire :

*dégradation préexistante figurant dans l’état des lieux d’entrée (ÉLE), le courrier (LRAR) non contesté par le propriétaire, un constat d’huissier notifié au bailleur,

*vétusté, défaut de conception, malfaçon, défaut d’aération, vice de construction,

*cas fortuit, force majeure, faute du bailleur, fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit.

L‘état des lieux d‘entrée (ÉLE) n‘a pas été fait

– par refus du propriétaire, c’est lui qui devra prouver que le logement a été donné en bon état.

– par refus du locataire, il est présumé avoir reçu le logement en bon état, il devra prouver que les dégradations préexistaient et ne sont pas de son fait.

– par négligence du propriétaire ou du locataire, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, il devra prouver que les dégradations préexistaient et ne sont pas de son fait.

L‘état des lieux de sortie (ÉLS) n‘a pas été réalisé

– par refus du propriétaire, le locataire est présumé avoir rendu le logement en bon état et le propriétaire devra prouver que les dégradations sont imputables au locataire.

– par refus du locataire, il devra prouver qu’il a rendu le logement en bon état et que les dégradations ne lui sont pas imputables.

– par négligence du propriétaire ou du locataire, le locataire est présumé avoir rendu le logement en bon état et le propriétaire devra prouver que les dégradations sont imputables au locataire.

Dégradation par négligence, défaut d’entretien, défaut d’aération, manque de soin, mauvais usage, destruction :

-Le locataire est tenu de procéder aux travaux et réparations locatives pendant toute la durée du bail, même s’il n’occupe pas les lieux, comme :

    *trous au mur, moquette brûlée, parquet rayé, four sale, dépôt de calcaire sur la robinetterie,

    *vitre cassée, papier peint déchiré, carrelage ébréché, dessins au mur, clé absente, aération bouchée,*interrupteur désolidarisé du mur, joint d’étanchéité détérioré, poinçonnement du revêtement de sol,

    *moisissure dans les joints de la faïence de la salle de bain, ouvrant de fenêtre non manoeuvrable,

    *eaux usées s’écoulant très lentement, robinets des radiateurs bloqués…

-Le locataire est responsable même si les dégradations ont été causées par :

    *les personnes qui résident habituellement avec lui, qu’il héberge ou qu’il invite,

    *les personnes qui interviennent à sa demande (artisan, ami bricoleur, jardinier),

    *un sous-locataire,

    *un animal de compagnie…

-Pour être exonéré de sa responsabilité, le locataire doit démontrer par tout moyen que les dégradations ne lui sont pas imputables comme dégradation préexistante figurant dans l’état des lieux d’entrée (ÉLE), dans un courrier (LRAR) non contesté ou dans un constat d’huissier qui a été notifié au propriétaire, faute du bailleur, grosse réparation incombant au propriétaire, vétusté, malfaçon, vice de construction, absence d’aération, défaut de conception, cas fortuit, force majeure, fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit…

Dégradation par vétusté

Les dommages causés par la vétusté restent à la charge du propriétaire. Pour distinguer la détérioration de la vétusté, propriétaire et locataire, lors de la signature du bail, peuvent convenir d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif. Elle définit une durée de vie théorique et un coefficient annuel d’abattement forfaitaire pour les principaux matériaux, équipements et meubles mentionnés au bail.

Durée de vie théorique et coefficient forfaitaire servent à moduler le montant des réparations locatives (la date des travaux doit être mentionnée à l’ÉLE : peinture des murs telle année, pose du papier peint telle année, pose du revêtement de sol telle année…).

La vétusté correspond à une usure naturelle due à un usage normal et prolongé du logement comme :

    *la peinture du plafond qui s’écaille,

    *la peinture des menuiseries passée par le soleil,

    *le revêtement de sol usé,

    *le papier peint fané par le soleil faisant apparaître une partie intacte révêlant le fantôme du meuble qui était placé devant.

Dégradation par malfaçon, vice de construction, cas fortuit, cas de force majeure, faute du bailleur, fait d’un tiers que le locataire n’a pas introduit :

Comme les grosses réparations, elles sont à la charge du propriétaire.

L’assurance obligatoire des risques locatifs souscrite par le locataire ne couvre que les dommages causés aux biens du propriétaire par un dégât des eaux, une explosion ou un incendie. Si le locataire veut assurer ses biens propres, il doit souscrire une assurance complémentaire ou une multirisque habitation (MRH) incluant les risques locatifs. Si le locataire est défaillant, l’assurance des risques locatifs peut être souscrite par le propriétaire qui pourra la récupérer sur le locataire.

L’assurance obligatoire souscrite par le propriétaire non occupant (PNO) couvre les dégâts provoqués aux biens environnants (et donc aussi aux biens du locataire) par une cause ayant le bien loué pour origine comme par exemple : l’incendie de la voiture du locataire mettant le feu au garage loué qui le propage à son tour à la maison du voisin, la conduite d’eau collective passant dans la salle de bain qui provoque une inondation de tout l’étage ou le chéneau qui déborde et provoque moisissures et décollement du papier peint de la chambre du locataire du dernier étage.

Une tempête, une catastrophe naturelle, un accident industriel, une très forte pluie faisant déborder les égoûts, un fait quelconque non provoqué par le locataire ont le caractère de la force majeure : ces événements sont exceptionnels, imprévisibles et irrésistibles.

Un cambriolage a un caractère fortuit :

-s’il n’est pas commis par un membre de la famille, une personne détenant les clés, une personne introduite par le locataire (baby-sitter, gardien, femme de ménage, artisan, jardinier),

-si le locataire a rempli sa part du contrat d’assurance : serrure 3 ou 5 points, présence de barreaux   indémontables aux fenêtres ou d’épars aux portes, espacement conforme entre axes des barreaux, portes fermées à clé, fenêtres verrouillées, trappes de désenfumage ou puits de lumière inviolables depuis l’extérieur, alarme en état de fonctionnement, durée de l’absence prolongée, volets fermés…

-si le locataire a déposé une plainte pour cambriolage décrivant avec précision les dégâts auprès des forces de police,

-s’il y a effraction par un tiers que le locataire n’a pas introduit.

textes de référence à consulter (version en vigueur au 15 mai 2019)

-loi n°462 du 6 juillet 1989 (articles 3-2 et 7d)

-décret n°712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives (annexe)

-décret n°382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements

-code civil (articles 1731, 1755 et 1756)

-code de l‘environnement (articles R224-41-4 à R224-41-9)

mise à jour octobre 2019 –