UFC-Que Choisir de Maine et Loire

Propriétaire-Locataire

Loi ELAN : De nouvelles règles pour la copropriété

PL007-

loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
loi n°366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR)
loi n°1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ÉLAN)

Après la loi ALUR de 2014, la loi n°557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis a de nouveau été modifiée par la loi ÉLAN de 2018.
La plupart des modifications est d’application immédiate, des décrets et arrêtés sont attendus pour les autres et des mesures doivent paraître sous forme d’ordonnances :

  • avant le 23 novembre 2020 – création d’un code de la copropriété regroupant et organisant l’ensemble des règles du droit de la copropriété.
  • avant le 23 novembre 2019 – le statut des copropriétés sera aménagé et assoupli pour différencier le fonctionnement (le seuil doit en être précisé) :
    • des copropriétés de petite taille : règles assouplies pour l’AG (convocation, tenue), dispense de syndic, dispense de conseil syndical…
    • des copropriétés de grande taille : possibilité d’opter pour un régime d’administration spécifique comme le conseil d’administration…

Le syndic professionnel

a l’obligation de déclarer au procureur de la République les activités de marchand de sommeil dont ils a connaissance (dans la copropriété qu’il gère) ou les activités qui pourraient être qualifiées comme telles (responsabolité pénale personnelle).

La colonne montante électrique

  • est définie (code de l’énergie article L346-1) comme étant : « l’ensemble des ouvrages électriques situés en aval du coupe-circuit principal nécessaires au raccordement au réseau public de distribution d’électricité des différents consommateurs ou producteurs situés au sein d’un même immeuble ou de bâtiments séparés construits sur une même parcelle cadastrale, à l’exception des dispositifs de comptage ».
  • à compter du 23 novembre 2020, toutes les colonnes montantes électriques appartenant aux syndicats des copropriétaires appartiendront au gestionnaire de réseau qui en supportera donc l’entretien, la mise aux normes et la responsabilité en cas de sinistre. Ce transfert gratuit aura lieu automatiquement à cette date sans démarche. Il pourra avoir lieu plus tôt, si l’AG en décide ainsi (code de l’énergie – article L346-2 alinea 2 1°).

Les provisions de charges

  • si une des provisions de charges du budget prévisionnel n’est pas réglée, après mise en demeure restée sans effet 30 jours, le copropriétaire défaillant peut-être mis en demeure par le syndic de payer immédiatement (>loi n°557 du 10 juillet 1965 -article 19-2) :
    • les provisions du budget prévisionnel des trimestres à venir,
    • et les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes,
    • et les appels de charges pour travaux non compris dans le budget prévisionnel.

Les parties communes

  • les parties communes spéciales (loi n°557 du 10 juillet 1965 – article 6-2) appartiennent à certains copropriétaires, elles sont affectées à l’usage et à l’utilité de ces seuls copropriétaires (si la mention expresse figure au règlement de copropriété), elles génèrent des charges spéciales.
  • les parties communes à jouissance privative (loi n°557 du 10 juillet 1965 -article 6-3) appartiennent au syndicat des copropriétaires, elles sont affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot sans constituer une partie privative de ce lot (si la mention expresse figure au règlement de copropriété).
  • la notion de partie commune est élargie : « à tout élément incorporé dans les parties communes et aux droits qui y sont attachés. Ainsi, du droit d’affichage, du droit de construire, des garde-corps. On les appelle droits accessoires ».
  • la cession de certains droits est impossible : droit de construire, droit d’affouiller, droit de surélever sur les parties communes, sauf pour les conventions signées avant le 25 novembre 2018.

L’assemblée générale (AG)

  • tout copropriétaire peut participer à l’AG physiquement ou par visioconférence (ou par tout autre moyen de communication électronique permettant son identification) (loi n°557 du 10 juillet 1965 – article 17-1 A alinéa 1).
    → En attente de décret.
  • tout copropriétaire peut voter par correspondance avant la tenue de l’AG grâce à un formulaire. Le formulaire ne donnant aucun sens précis de vote ou exprimant une abstention est considéré comme un vote défavorable. Est aussi considéré comme défavorable le vote par correspondance portant sur des résolutions qui, à l’issue des débats en AG, ont évolué de manière substantielle (loi n°557 du 10 juillet 1965 – article 17-1 A alinéa 2).
    → En attente de décret :
    *modalités de remise du formulaire au syndic,
    *mentions du formulaire de vote par correspondance,
    *conditions d’identification du copropriétaire utilisant un moyen de communication électronique pour participer à l’AG.
  • pour les travaux d’économie d’énergie la majorité nécessaire est réduite de la double majorité (loi n°557 du 10 juillet 1965 – article 26) à la majorité absolue (loi n°557 du 10 juillet 1965 – article 25 f]).
    article 25 f] : « les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents les 10 années précédentes ».
  • le délai de prescription est ramené à 5 ans (au lieu de 10) pour les actions en justice du syndicat ou d’un copropriétaire pour les actions personnelles (code civil – article 2224).
  • le syndic doit notifier le procès-verbal de l ‘AG sous 1 mois de sa tenue (et non plus 2) par LRAR ou LRÉ aux copropriétaires défaillants ou opposants (article 42 alinéa 2).
    → LRÉ : pour pouvoir procéder par la lettre recommandée électronique, le syndic doit recueillir préalablement l’accord écrit du copropriétaire acceptant ce procédé (loi n°557 du 10 juillet 1965 – article 42-1).
  • sauf urgence, les travaux votés en AG à la majorité absolue (loi n°557 du 10 juillet 1965 – article 25) ou à la double majorité (loi n°557 du 10 juillet 1965 – article 26) sont suspendus jusqu’à l’expiration du délai de contestation dont disposent les copropriétaires absents ou opposants ou qui se sont abstenus (loi n°557 du 10 juillet 1965 – article 42 alinéa 3).
    → le délai de contestation est de 2 mois à compter de la réception du PV de l ‘AG à laquelle les copropriétaires étaient absents ou opposants ou qui se sont abstenus (loi n°557 du 10 juillet 1965 – article 42 alinéa 2).
  • de nombreuses dispositions concernent les copropriétés dégradées : faciliter et améliorer le relogement des occupants dont la santé et la sécurité sont menacées, attribuer plus rapidement un logement social. → En attente d’ordonnance.
  • si l’immeuble à usage principal d’habitation est pourvu d’un chauffage collectif loi n°557 du 10 juillet 1965 article 25 l), il doit comporter (lorsque cela est techniquement possible) une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur utilisée par chaque logement (des dérogations sont possibles : impossibilité technique, coût excessif de modification de l’ensemble de l’installation de chauffage…).
    → En attente de décret.

La transmission des documents au conseil syndical (CS)

  • une pénalité financière est possible contre le syndic en cas d’absence de transmission des pièces demandées par le conseil syndical (CS), après 1 mois à compter de la demande, par jour de retard. Elle sera imputée sur ses honoraires de base (loi n°557 du 10 juillet 1965 – article 25 alinéa 6).
    → En attente de décret.
  • l’Intranet est obligatoire pour le syndic professionnel depuis le 1 er janvier 2015 sauf renonciation expresse par l’AG (article 25). Une liste doit mentionner le contenu minimal des documents accessibles.
    → En attente de décret.

Le bail réel solidaire (code de la construction et de l ‘ habitation – articles L255-1 à L255-19)

  • le bail réel solidaire (BRS) est un démembrement particulier de la propriété qui est complémentaire du bail réel immobilier ; dune durée de 18 à 99 ans, il concerne la résidence principale (en location ou en accession) et s’adresse aux ménages modestes sous plafond de ressources.
  • le bailleur et le bénéficiaire du BRS peuvent assister tous les 2 à l’AG des copropriétaires et y formuler toutes observations sur les questions pour lesquelles ils ne disposent pas du droit de vote.
  • le BRS est assimilé à une mutation (article L255-7-1 alinéa 1)
  • le preneur est subrogé dans les droits et obligations du bailleuret peut voter en AG, sauf pour les décisions pour lesquels le bailleur a conservé son droit de vote (article L255-7-1 1°):
    *les conditions auxquelles sont réalisés des actes de disposition sur les parties communes (droits aux parties communes, si ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires comme celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté (loi n°557 du 10 juillet 1965 – article 25 d),
    *l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration (loi n°557 du 10 juillet 1965 – article 25 n),
    *les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d [suppression du poste de concierge ou gardien et aliénation du logement affecté au concierge ou gardien s’il appartient au syndicat, les 2 questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même AG]loi n°557 du 10 juillet 1965 – article 26 a),
    *la modification ou éventuellement l’établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes (loi n°557 du 10 juillet 1965 – article 26 b).
  • le bailleur et le bénéficiaire du BRS peuvent assister tous les 2 à l’AG des copropriétaires et y formuler toutes observations sur les questions pour lesquelles ils ne disposent pas du droit de vote (article L255-7-1 2°).

Le pouvoir à l’AG

  • le pouvoir de représentation est exercé par un mandataire détenteur d’un mandat spécifique écrit.
  • un mandataire ne peut pas recevoir plus de 3 délégations de vote, sauf si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat (loi n°557 du 10 juillet 1965 – article 22 alinéa 3).
  • des époux copropriétaires peuvent recevoir chacun personnellement des délégations de vote (loi n°557 du 10 juillet 1965 – article 22 alinéa 3).
  • tout mandataire désigné peut déléguer son mandat à une autre personne, sauf si ce mandat l ‘interdit expressément (loi n°557 du 10 juillet 1965 – article 22 alinéa 3).
  • le syndic qui reçoit des mandats sans indication de mandataire (mandat en blanc) ne peut pas les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu ‘il choisit (loi n°557 du 10 juillet 1965 – article 22 I alinéa 3).
  • un copropriétaire qui n’est pas à jour du paiement de ses charges ne peut pas recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire à l’AG qui doit autoriser le syndic à agir en justice contre les copropriétaires débiteurs.
  • ne peut recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire à l ‘AG toute personne (copropriétaire ou pas) pouvant être liée de près ou de loin au syndic (gardien, employé, préposé, entrepreneur…).
  • ne peut pas recevoir de mandat, ni présider l’AG (loi n°557 du 10 juillet 1965 – article 22 alinéa 4) :
    « 1° le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin,
    2° les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin,
    3° les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin,
    4° les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin.

Avril 2019 – Yves QUARTIER DIT MAIRE – bénévole