UFC-Que Choisir de Maine et Loire

Dossiers

Logement : ce qui change en 2018

 

Le 1er janvier, les premières mesures sur le logement programmées par le gouvernement sont entrées en application. Revue de détail

Présentée au mois de septembre 2017, la politique du gouvernement en matière de logement a trois grands axes : construire mieux et moins cher, répondre aux besoins de chacun et améliorer le cadre de vie. Derrière ces principes généraux, on trouve une myriade de mesures, plus ou moins consensuelles, dont une partie s’applique dès ce début d’année. Certaines ont été intégrées au projet de loi de finances pour 2018 adopté fin décembre. D’autres figurent dans le projet de loi sur le logement, en principe présenté lors du premier trimestre.

Investissement locatif

Le dispositif Pinel recentré

Le gouvernement reconduit pour quatre ans la réduction d’impôt, dite « Pinel », en faveur des propriétaires bailleurs, uniquement dans les zones tendues (A, A bis et B1 – voir encadré) où la demande est supérieure à l’offre. Les particuliers qui achètent ou font construire un bien et s’engagent à le mettre en location pour une durée déterminée (6 ou 9 ans) avec des loyers plafonnés bénéficient d’une réduction d’impôt : 12 % du prix d’achat sur six ans ou 18 % sur neuf ans. Il a été un temps question d’une suppression totale, mais finalement seules les communes situées en zone C et B2 sans agrément ne profiteront plus du dispositif après le 31 décembre 2017.

Le recentrage du dispositif Pinel ne concerne que les investissements réalisés après le 31 décembre 2017. Les achats antérieurs à cette date ne sont pas concernés par la nouvelle réglementation, qui n’est pas rétroactive. La réduction d’impôt est bien maintenue pour toute la durée prévue initialement. En revanche, le prélèvement de l’impôt à la source envisagé par le gouvernement pour 2019 perturbera peut-être le mécanisme de réduction d’impôt en retardant l’octroi de l’avantage (voir encadré).

À noter. L’investissement est en principe « réalisé », à la date de la signature de la vente. Cependant, pour « assurer la sécurité juridique des contribuables engagés dans l’acquisition d’un logement dans des communes bénéficiant d’un agrément en zone B2 ou C », les acquisitions de logements réalisées avant le 31 mars 2018 bénéficieront du dispositif Pinel, à condition qu’elles aient été engagées au plus tard le 31 décembre 2017 par la signature d’un contrat de réservation (pour les ventes en état futur d’achèvement) ou d’une promesse d’achat (pour les ventes neuves achevées). Un amendement adopté par l’Assemblée nationale en novembre prévoit même d’étendre cette mesure de transition aux logements acquis avant le 31 décembre 2018 si les permis de construire ont été délivrés au plus tard le 31 décembre 2017.

 

Taxe d’habitation

Suppression programmée

La réforme de la taxe d’habitation a bien été consacrée dans le projet de loi de finances pour 2018. Elle débouchera sur une suppression progressive sur trois ans pour 80 % des ménages français. La TH sera ainsi réduite d’un tiers cette année, à nouveau baissée (jusqu’à 65 %) en 2019, puis supprimée à 100 % en 2020. Les revenus les plus élevés n’en profiteront pas. Les plafonds d’exonération sont les suivants : 27 000 € de revenu fiscal de référence pour une personne seule et 43 000 € pour un couple sans enfant. On rajoute ensuite 6 000 € au revenu fiscal de référence pour chaque enfant supplémentaire. Rappelons que le revenu fiscal de référence s’obtient après abattement de 10 % sur les revenus réels.

À noter. L’intention du président de la République serait toujours de parvenir à la suppression de la TH pour l’ensemble de la population à la fin de son mandat, voire lors d’un second mandat.

Prêt à taux zéro

Vers un domaine d’application réduit

Relancé en 2014 mais jugé trop coûteux par le gouvernement, le prêt à taux zéro subit à nouveau une cure minceur en 2018. En pratique, le dispositif (adopté en première lecture à l’Assemblée nationale au moment où nous écrivons) sera partiellement maintenu (prêt gratuit pour les primo-accédants pouvant atteindre 138 000 €) pour quatre ans, mais seulement dans certaines zones : pour le neuf dans les zones A, A bis et B1, et dans l’ancien, dans les zones B2 et C (il s’agit de faciliter l’installation dans les centres-villes et centres-bourgs à revitaliser). Pour les autres cas (le neuf en zones B2 et C, et l’ancien en zones A, A bis et B1), le dispositif sera progressivement réduit jusqu’au 31 décembre 2019. Pour le neuf, en zones A, A bis et B1, le prêt ne pourra dépasser 40 % du prix d’achat. Pour l’ancien en zones B2 et C, cette quotité est fixée à 20 %.

Projet de bail « mobilité »

Donner un coup de fouet à la location

Cette innovation, qui serait une entorse aux règles de notre droit du logement, équivaut à instaurer une sorte de bail à durée déterminée très courte. La proposition sera présentée au parlement en 2018 dans le cadre du projet de loi logement.

Cette promesse de campagne du président Macron vise à remettre sur le marché des biens que certains propriétaires hésitent à louer en raison de la durée (1 à 3 ans minimum pour un particulier avec tacite reconduction). Avec le bail mobilité, les propriétaires seraient libres de louer entre 1 à 10 mois. Aucun dépôt de garantie ne serait réclamé au locataire mais le propriétaire bénéficierait de la garantie gratuite Visale, qui couvre impayés et dégradations. Des associations de défense des locataires dénoncent des risques de précarisation pour ces derniers. Le dispositif envisagé pourrait donc encore évoluer.

Location meublée

Vers une hausse du seuil du micro-Bic

Le projet de loi de finances 2018 double les plafonds permettant aux indépendants d’adopter le statut de micro-entrepreneurs. Ces derniers peuvent notamment bénéficier d’une comptabilité et d’un régime fiscal forfaitaire simplifiés. Les revenus issus de la location meublée considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) entrent dans le cadre de ce régime. Ils peuvent ainsi désormais bénéficier du régime forfaitaire jusqu’à 70 000 € (contre 33 000 € aujourd’hui) pour un meublé hors locations saisonnières classées et jusqu’à 170 000 € (contre 82 000 € aujourd’hui) pour les meublés en locations saisonnières classées.

Prélèvement à la source

L’inquiétude des investisseurs locatifs

Le prélèvement de l’impôt à la source devrait entrer en vigueur le 1er janvier 2019. Le gouvernement continue de plancher sur les modalités, car la mise en place pourrait générer des effets pervers, notamment pour les contribuables qui bénéficient de réductions ou crédits d’impôt. Parmi eux se trouvent les particuliers ayant investi dans l’immobilier locatif défiscalisé. En effet, dans le projet actuel, le taux de prélèvement ne prendrait pas en compte les réductions et crédits d’impôt. Les contribuables seraient alors conduits à avancer de l’argent au fisc les premiers mois de l’année, en attendant le remboursement au mois de septembre. Cela pourrait être très pénalisant pour des foyers n’ayant pas anticipé ces variations de trésorerie. Selon une source à la Direction générale des finances publiques (DGFIP), cette mesure pourrait d’ailleurs faire l’objet de recours pour rupture de l’égalité devant l’impôt, qui est un principe constitutionnel.

 

Le zonage Pinel et taux zéro

  • Zone A bis : Paris et ses 29 communes alentour.
  • Zone A : Île-de-France, Côte d’Azur et la partie française de ­l’agglomération genevoise.
  • Zone B1 : la grande couronne parisienne, les métropoles de plus de 250 000 habitants et plusieurs villes en zone tendue (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse et l’outre-mer).
  • Zone B2 : les villes de plus de 50 000 habitants. 
  • Zone C : le reste du territoire.